周付才

摘 要：房地產(chǎn)項目中涉及到的成本控制主要根據(jù)企業(yè)的工體目標(biāo)及項目要求，在房地產(chǎn)項目管理過程中對成本進(jìn)行有效的組織、控制、跟蹤及分析等多方面管理，以完善成本管理體系，在保證房地產(chǎn)項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，全面提高利潤。

關(guān)鍵詞：成本控制； 全過程造價管理； 房地產(chǎn)

Abstract： real estate projects related to cost control Gongti objectives and project requirements， major real estate project management process cost effective organization， control， tracking and analysis， and many other management to improve cost management systemguarantee the quality of real estate projects on the basis of a comprehensive increase profits.

Key words： cost control； whole process of cost management； Real Estate

我國房地產(chǎn)起步較晚，但是發(fā)展飛速，房地產(chǎn)投資占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。就房地產(chǎn)項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實現(xiàn)。本文將對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理中成本控制存在的問題、降低成本控制的有效手段等問題進(jìn)行分析與闡述，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，實現(xiàn)利益最大化。

1.房地產(chǎn)項目管理中成本控制現(xiàn)狀及存在問題

1.1沒有意識到項目設(shè)計階段的成本控制重要性。投資決策是房地產(chǎn)項目的成本基礎(chǔ)，雖然有關(guān)決策費用在總體成本中所占份額少之又少，但是對項目的整體成本影響高達(dá)90%以上。房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段就是對工程成本的控制源頭，當(dāng)確定投資計劃后，就進(jìn)入設(shè)計階段，這是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合的過程。但是我國大多設(shè)計單位中隊工程項目的技術(shù)及經(jīng)濟(jì)分析不深入，在設(shè)計中出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的問題，就埋下了高成本隱患。

1.2系統(tǒng)的成本控制管理體系未能有效建立。在當(dāng)前房地產(chǎn)項目管理過程中，很多企業(yè)為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。因此在項目開發(fā)建設(shè)與施工的后期，分包工程施工單位和工程總承包單位在有關(guān)配合及施工質(zhì)量、成品保護(hù)等問題上產(chǎn)生越來越多的矛盾，這也為房地產(chǎn)項目管理帶來難題。

1.3成本控制管理的手段較為單一。當(dāng)前在房地產(chǎn)項目管理中，有關(guān)成本預(yù)算工作的專業(yè)性落后，一些企業(yè)無法達(dá)到通行的國際標(biāo)準(zhǔn)，沒有在招投標(biāo)階段就事先完成項目的成本預(yù)算工作。

2.全過程造價管理的思想與特點

2.1全過程造價管理（whole process cost managent--WPCM）的思想和觀念由美國造價工程師協(xié)會（國際全面造價管理促進(jìn)會的前身）在20世紀(jì)90年代提出的。其要義是通過有效地使用專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)去計劃和控制資源、造價、盈利和風(fēng)險，是全壽命周期的費用管理，工程項目的實現(xiàn)是一種獨特的人類生產(chǎn)技術(shù)活動過程。它的主要思想就是要求工程造價的計算與控制必須從項目立項開始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過程管理。

2.2全面造價管理的特性。

全面造價管理的過程是由許多前后接續(xù)的階段和各種各樣的生產(chǎn)技術(shù)活動構(gòu)成的；每項活動都受三個基本要素：造價、工期、質(zhì)量的影響；通常是不重復(fù)的，過程所處環(huán)境是開放的、復(fù)雜多變的，所以這一過程有較大的風(fēng)險性和不確定性；涉及多個不同的利益主體，包括項目業(yè)主、承包商、供應(yīng)商、設(shè)計與咨詢中介單位等，整個過程是由他們共同合作完成的。

3.全過程造價管理在房地產(chǎn)項目管理不同階段的體現(xiàn)

全過程的造價管理在房地產(chǎn)項目工程造價控制與管理工作中體現(xiàn)的重點主要應(yīng)放在如下三個階段：

3.1決策設(shè)計階段工程造價控制。

3.1.1 實行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計方案。引入競爭機(jī)制，通過公開招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計單位，不僅能保證工程設(shè)計的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商，同時通過招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案， 避免因工程設(shè)計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

3.1.2 積極實行限額設(shè)計。限額設(shè)計是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計，同時各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計單位，要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。

3.1.3 運用價值工程原理優(yōu)化設(shè)計方案。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。

3.1.4 加強(qiáng)圖紙會審工作。圖紙會審應(yīng)對設(shè)計單位交來的設(shè)計圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設(shè)計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。

3.2 施工階段工程造價控制

按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

3.2.1 工程招投標(biāo)階段的工程造價控制

把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險。根據(jù)項目實際，確定合理的投標(biāo)條件。根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽訂工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補充合同的方式加以約束。

3.2.2 加強(qiáng)工程施工事中控制

嚴(yán)格控制施工中設(shè)計變更。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)力求減少變更費用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。

加強(qiáng)現(xiàn)場簽證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。

3.2.3 嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

3.2.4 及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。

3.2.5 對可能存在的工程造價目標(biāo)風(fēng)險進(jìn)行分析，并制定防范性對策。

3.3 決算階段對工程造價的控制

竣工決算是反映建設(shè)工程實際造價和投資效果的文件。及時、準(zhǔn)確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高工程造價管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。

3.3.1 在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。

3.3.2 要堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的洽商沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了。因此，在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細(xì)致認(rèn)真的核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應(yīng)采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，使工程造價經(jīng)濟(jì)合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。

由上可見，房地產(chǎn)項目管理和造價控制應(yīng)是有計劃、有目標(biāo)的合同管理，通過采集積累信息、清單編制、風(fēng)險管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強(qiáng)前期計劃管理。有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費現(xiàn)象，對促進(jìn)社會與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。

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