劉玉婷，范懷超（西華師范大學(xué) 管理學(xué)院，四川 南充 637000）

長(zhǎng)沙市新建商品住宅土地出讓價(jià)格的微觀影響因素

劉玉婷，范懷超
（西華師范大學(xué) 管理學(xué)院，四川 南充 637000）

為了厘清商品住宅土地出讓價(jià)格的主要微觀影響因素，通過建立土地特征價(jià)格模型，利用長(zhǎng)沙市2013年1月到2015年3月用于商品住宅建設(shè)的土地出讓價(jià)格數(shù)據(jù)，對(duì)新建商品住宅土地價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析。結(jié)果表明，長(zhǎng)沙市商品住宅土地成交價(jià)格與距交通要道最短距離、城市中心影響度、宗地面積、公共交通、環(huán)境質(zhì)量、學(xué)校因素、規(guī)劃容積率之間均有明顯的線性相關(guān)性。其中，距交通要道最短距離對(duì)其影響最為顯著，表明離交通要道距離越短，地價(jià)越高。

商品住宅；土地價(jià)格；微觀因素；特征價(jià)格模型

一、引言

商品住宅，是開發(fā)單位建設(shè)后出租、出售給使用者，并僅供其居住的房地產(chǎn)。商品住宅價(jià)格的高低關(guān)系到人民的生活水平、國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。近年來，土地價(jià)格作為商品住宅價(jià)格的重要組成部分，它的高低起伏和影響因素也成為各界人士關(guān)注的重點(diǎn)。在我國特殊的國情下，商品住宅土地的價(jià)格與社會(huì)大量宏觀的、微觀的因素緊密聯(lián)系在一起。影響土地價(jià)格的宏觀因素，是指對(duì)城市土地價(jià)格變化具有普遍性、一般性和共同性影響的因素，如人均GDP、國家政策法規(guī)、城市規(guī)模、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等主要決定城市之間地價(jià)水平的差異。［1］而在同一個(gè)城市范圍內(nèi)，不同地塊之間的地價(jià)水平則主要受到微觀因素的影響。微觀因素是指在一定時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)城市土地價(jià)格變化具有顯著性、特殊性和個(gè)別性影響的因素，如區(qū)位、環(huán)境、地塊用途、規(guī)劃條件、土地面積大小、形狀、自然條件等。微觀因素是對(duì)城市地價(jià)水平產(chǎn)生微觀性和個(gè)別性的影響因素，決定了同一城市不同地域間的地價(jià)差異。［2］土地價(jià)格的微觀影響因素分為個(gè)別、鄰里和區(qū)位因素。區(qū)位因素包括公共交通、主干道距離、自然條件、環(huán)境質(zhì)量、城市中心影響度；鄰里因素包括學(xué)校因素、醫(yī)院因素等；個(gè)別因素包括容積率、建筑密度、綠化率、土地交易方式、沿街長(zhǎng)度等。［1］

近年來長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)取得了飛躍性的發(fā)展。2013年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.45萬億元，同比增長(zhǎng)10.1%；固定資產(chǎn)投資超過1.8萬億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過8 900億元。［3］2014年6月，長(zhǎng)沙市首條地鐵線運(yùn)行，一定程度上刺激了長(zhǎng)沙市新建商品住宅價(jià)格的上漲。分析長(zhǎng)沙市新建商品住宅的土地價(jià)格與各微觀影響因素之間的相互關(guān)系及影響程度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、微觀因素的選取與研究方法的確定

（一）微觀影響因素的確定

本文在參考周剛?cè)A對(duì)城市土地價(jià)格微觀影響因素研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)長(zhǎng)沙市的實(shí)際情況和研究的具體對(duì)象——新建商品住宅用地出讓價(jià)格的微觀影響因素，主要選取影響商品住宅土地出讓價(jià)格的宗地面積、距市中心最短距離、規(guī)劃容積率、城市中心影響度、公共交通、學(xué)校因素、環(huán)境質(zhì)量等7個(gè)重要的微觀因素。

1. 宗地面積。宗地面積是指宗地本身面積的大小。一般來說，土地的出讓價(jià)格是與宗地面積呈正比的，即宗地面積越大，土地價(jià)格越高，反之，則價(jià)格越低。但是，當(dāng)宗地面積太大時(shí)，會(huì)增加土地的開發(fā)成本，增長(zhǎng)土地的開發(fā)周期，根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，土地開發(fā)建設(shè)期限一般為 2～3年，出讓土地逾期未動(dòng)工開發(fā)的，將依法繳納土地閑置費(fèi)，或被無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，這將迫使開發(fā)商必須謹(jǐn)慎購地，也直接影響著土地的出讓價(jià)格。

2. 距交通要道最短距離。距交通要道最短距離是指到市中心的直線距離，為了研究的需要，本文采用的是駕車到市中心五一大道長(zhǎng)沙火車站的最短距離。學(xué)者魏靜、鄭小剛等人通過對(duì)河北省冀州市的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，距市中心的距離與土地價(jià)格有明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系。［4］

3. 規(guī)劃容積率。規(guī)劃容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在整個(gè)房屋成本中所占的比例，容積率越高越好。但是政府規(guī)劃部門要根據(jù)整個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃，并考慮居民居住舒適度等，會(huì)對(duì)規(guī)劃容積率做出限制。一般來說，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率不超過5.0、多層住宅不超過3.0。

4. 城市中心影響度。在一般情況下，城市中心影響度可以用距市中心最短距離來取代。由于長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的規(guī)劃與發(fā)展，長(zhǎng)沙市已經(jīng)形成多個(gè)中心，向南形成了汽車南站和奧特萊斯廣場(chǎng)為中心的新經(jīng)濟(jì)商圈，向西形成了以步步高廣場(chǎng)和長(zhǎng)沙市政府為中心的河西經(jīng)濟(jì)商圈，本文城市中心的影響度參照周剛?cè)A對(duì)城市中心影響度量化的方法。

5. 公共交通。與外界溝通的通達(dá)性成為現(xiàn)代居民買房的重要考慮條件，杜德斌、徐建剛等學(xué)者，通過對(duì)上海市地價(jià)空間分布的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密度到主要公交站點(diǎn)的便利度會(huì)對(duì)城市地價(jià)產(chǎn)生影響，這種影響在城市近郊區(qū)表現(xiàn)得更為顯著。［5］

6. 學(xué)校因素。學(xué)校因素對(duì)土地價(jià)格的影響是國內(nèi)外眾多學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，學(xué)校質(zhì)量對(duì)土地價(jià)格有正相關(guān)的影響，即學(xué)校的質(zhì)量越高相應(yīng)的地價(jià)就會(huì)越高。

7. 環(huán)境質(zhì)量?，F(xiàn)代人群對(duì)住宅用地的環(huán)境要求越來越高，環(huán)境質(zhì)量則主要通過影響居民的住房偏好和房地產(chǎn)開發(fā)單位的開發(fā)成本來影響商品住宅用地的價(jià)格。［6］越靠近水體、沿江風(fēng)光帶、森林公園等，居住環(huán)境越好，相應(yīng)的商品住宅用地價(jià)格就會(huì)提高。

（二）研究方法

通過查閱相關(guān)的專著、論文、資料，基本了解影響了土地價(jià)格的相關(guān)微觀因素及特征價(jià)格模型的相關(guān)內(nèi)容。利用數(shù)學(xué)方法將一些微觀影響因素定量化，再通過構(gòu)建土地特征價(jià)格模型，來分析各微觀影響因素對(duì)新建商品住宅用地出讓價(jià)格的影響程度，并進(jìn)行排序。建立土地特征價(jià)格模型，首先要收集自變量和因變量的相關(guān)資料，然后對(duì)各個(gè)因變量進(jìn)行分析選擇，在自變量和因變量之間構(gòu)建相應(yīng)的函數(shù)關(guān)系，最后進(jìn)行回歸分析。

三、數(shù)據(jù)來源與特征價(jià)格模型構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)來源

長(zhǎng)沙市作為中國中部的第二大城市，近年來在全國兩型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的熱潮，據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)銷售面積達(dá)1 840.6萬平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，位居全國省會(huì)城市前列。

本文的重點(diǎn)研究范圍為長(zhǎng)沙市市轄的芙蓉區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)等 6個(gè)區(qū)。土地特征價(jià)格模型的樣本數(shù)據(jù)時(shí)間范圍為2013年1月1日～2015年3月30日，以長(zhǎng)沙市國土資源局網(wǎng)站公布的用于商品住宅建設(shè)的土地為研究對(duì)象，建立特征價(jià)格模型，系統(tǒng)地分析各影響因素對(duì)長(zhǎng)沙市新建商品住宅土地價(jià)格的影響程度，并進(jìn)行影響程度排序。土地信息包括土地價(jià)格微觀影響因素：土地出讓價(jià)格、宗地面積、規(guī)劃容積率、土地所在區(qū)域。其中，宗地面積為國土資源部網(wǎng)站公布的土地面積，有關(guān)商品住宅用地價(jià)格樣本數(shù)據(jù)是商品住宅用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌會(huì)中最終成交的價(jià)格。到市中心最短距離通過百度地圖和谷歌地圖來獲得。學(xué)校因素通過實(shí)地調(diào)查獲得，環(huán)境質(zhì)量和城市中心影響度則通過采用100分制分值量化的方法來獲得，獲得的數(shù)據(jù)全部整理在Excel表格中，重點(diǎn)研究各影響因素對(duì)商住地價(jià)格的影響程度并進(jìn)行排序。

（二）各因素的具體量化

對(duì)宗地面積、容積率、到市中心距離、周邊交通情況采用實(shí)際數(shù)量方法量化，具體量化結(jié)果如表1所示。對(duì)“學(xué)校因素和環(huán)境質(zhì)量”，本文采用百分制來進(jìn)行打分，具體量化情況如表2所示。對(duì)城市中心影響度的量化，如表3所示。

表1 微觀影響因素的量化

表2 學(xué)校因素和環(huán)境質(zhì)量的量化

表3 城市中心影響度的量化

表4 商住地出讓價(jià)格影響因子

（三）模型構(gòu)建

本文將單位面積地價(jià)作為特征價(jià)格模型的因變量，并選取新建商品住宅土地出讓價(jià)格為被解釋變量，選用新建商品住宅土地出讓價(jià)格影響因素中可以量化的、容易獲得的且與新建商品住宅土地出讓價(jià)格關(guān)系密切的上述 7個(gè)因素。其商住地土地價(jià)格影響因素、因子及自變量的選擇與確定，如表4所示。

本文選用多元線性回歸分析模型，作為本次研究的基本模型。其基本模型為：

利用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)6個(gè)區(qū)兩年來成交的40宗土地成交價(jià)格以及7個(gè)自變量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，經(jīng)過多元線性回歸檢驗(yàn)之后，最終得到長(zhǎng)沙市新建商品住宅土地價(jià)格微觀影響因素回歸方程：

其相關(guān)系數(shù)R=0.872，判定系數(shù)R2=0.761，統(tǒng)計(jì)量F=14.573，這說明因變量和自變量之間存在明顯的線性關(guān)系，且通過了5%的顯著性檢驗(yàn)。

四、結(jié)果分析

通過對(duì)特征價(jià)格模型的分析可以得出，長(zhǎng)沙市商品住宅土地成交價(jià)格與所選的微觀影響因素之間有明顯的線性相關(guān)性。

宗地面積與商品住宅用地價(jià)格呈正相關(guān)。且宗地面積的特征價(jià)格為0.014元，說明宗地面積對(duì)商品住宅用地價(jià)格的影響不是很明顯。

城市中心影響度與商品住宅土地價(jià)格呈負(fù)相關(guān)。城市中心的影響度越高，土地的價(jià)格會(huì)越高，產(chǎn)生這樣的結(jié)果，可能是因?yàn)槲覀冊(cè)诜治龅倪^程中，采用了綜合性指標(biāo)來對(duì)變量進(jìn)行了定量的打分，綜合性指標(biāo)中的某些未考慮到的因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生了負(fù)影響，而另外一些因素則對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生了正影響。另一個(gè)重要原因是長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線運(yùn)行成功，地鐵1號(hào)線、2號(hào)線西延一期、3號(hào)線、4號(hào)線也在加緊建設(shè)中。地鐵線路的運(yùn)行會(huì)大大縮短到城市中心的時(shí)間和距離。這些原因可能導(dǎo)致城市中心影響度與土地價(jià)格呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

規(guī)劃容積率與商品住宅土地單價(jià)呈正相關(guān)。這符合現(xiàn)實(shí)土地成交情況，規(guī)劃容積率越高，相應(yīng)的建筑面積也越大，房地產(chǎn)開發(fā)單位的收益將會(huì)相應(yīng)的增多，因此商品住宅土地單價(jià)就會(huì)隨之相應(yīng)的增加。在土地特征價(jià)格模型中，容積率的特征價(jià)格為46.241元，即相應(yīng)的規(guī)劃容積率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，住宅土地單價(jià)會(huì)增加46.271元。

距交通要道最短距離與商品住宅土地單價(jià)呈負(fù)相關(guān)。這個(gè)特征價(jià)格的結(jié)果是合理的，說明到市中心距離越短，土地價(jià)格越高，距離越遠(yuǎn)，土地價(jià)格越低。到市中心的最短距離的特征價(jià)格為-297.32元，說明距離每增加1米，土地的價(jià)格會(huì)相應(yīng)的減少297.32元每平米。

學(xué)校因素與住宅土地單價(jià)有明顯的正相關(guān)關(guān)系，且學(xué)校因素的特征價(jià)格為6.429元。說明相應(yīng)的學(xué)校配套設(shè)施，對(duì)商住地的地價(jià)產(chǎn)生的是正向的影響。相應(yīng)的學(xué)校因素綜合提高一分，商住地地價(jià)上漲6.429元。

公共交通與住宅土地單價(jià)有正相關(guān)關(guān)系。用于住宅建設(shè)的土地周邊交通越發(fā)達(dá)，土地的價(jià)格越高。說明周邊交通情況對(duì)土地單價(jià)的影響較大。

環(huán)境質(zhì)量與商品住宅地地價(jià)呈明顯的正相關(guān)關(guān)系，這說明，在現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)絹碓阶⒅厣钪苓叺沫h(huán)境質(zhì)量，且環(huán)境質(zhì)量分每提高一份，商品住宅地的地價(jià)相應(yīng)的提高9.817元。

通過價(jià)格特征模型的分析，可以得出每個(gè)特征變量的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)，絕對(duì)值大的因素，其對(duì)住宅土地價(jià)格的影響程度也越大，通過表 5可以看出每個(gè)因素對(duì)土地價(jià)格的影響程度。

表5 特征變量影響程度表

目前，我國城市用于商品住宅土地的出讓價(jià)格主要還是政府相關(guān)部門根據(jù)城市基準(zhǔn)地價(jià)來確定的，但是，隨著市場(chǎng)在土地出讓的過程中發(fā)揮的作用越來越顯著，不同土地使用者對(duì)土地價(jià)值存在自己的判斷，從而導(dǎo)致城市內(nèi)部每塊不同土地的價(jià)格都不一樣。因此，建議政府部門不應(yīng)過多地干預(yù)土地市場(chǎng)，應(yīng)該讓市場(chǎng)根據(jù)消費(fèi)者的選擇來自由發(fā)展，以有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

在對(duì)住宅土地價(jià)格的微觀影響因素分析中，根據(jù)所建立的特征價(jià)格模型可以得出對(duì)土地價(jià)格影響最大的因素是地塊到市中心的最短距離，其次為公共交通情況，因此建議政府在制定土地出讓價(jià)格的時(shí)候，可以將該地塊的相關(guān)信息納入特征價(jià)格模型中去考慮，大致地估計(jì)土地的出讓價(jià)格，可以避免因土地出讓價(jià)格估計(jì)過高或過低而導(dǎo)致土地出讓過程中的溢價(jià)率過高或者土地?zé)o人問津最后導(dǎo)致取消掛牌的情況。

對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)者和決策者來說，建議在明確土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)格影響的重要性的同時(shí)，更加要了解不同區(qū)位情況的地塊的土地價(jià)格的影響因素及其影響程度，在制定土地投標(biāo)書的時(shí)候，綜合考慮各影響因素對(duì)地價(jià)的影響，避免因盲目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致所得地塊的溢價(jià)率過高，使土地價(jià)格在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占比例過高，最終影響開發(fā)企業(yè)合理的經(jīng)濟(jì)效益。

［1］ 周剛?cè)A. 城市土地價(jià)格微觀影響因素研究［M］. 北京: 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社， 2005: 41-42.

［2］ 侯雪姣. 哈爾濱市商品住宅土地價(jià)格影響因素研究［D］. 哈爾濱: 哈爾濱工業(yè)大學(xué)， 2013.

［3］ 杜家毫. 政府工作報(bào)告 ［R］. 湖南省人民政府， 2014.

［4］ 魏靜， 杜小剛. 征地片區(qū)綜合地價(jià)影響因素的相關(guān)系分——以河北省冀州市為例［J］. 中國土地科學(xué)， 2007（5）: 54-55.

［5］ 杜德斌， 徐建剛. 影響上海市地價(jià)空間分布的區(qū)位因子分析［J］. 地理學(xué)報(bào)， 1997（5）: 403-411.

［6］ 李志， 周生路， 張紅富， 等. 基于GWR模型的南京市住宅地價(jià)影響因素及其邊際價(jià)格作用研究［J］. 中國土地科學(xué)，2009（10）: 20-25.

（責(zé)任編校：賀常穎）

Study on Micro-Influencing Factors of Changsha New Residential Land Prices

LIU Yuting， FAN Huaichao
（Management College ， China West Normal University， Nanchong， Sichuan 637000， China）

In order to affirm the main micro-influencing factors of new residential land prices， through the establishment of land price model，based on Changsha city from January 2013 to March 2015 for commodity residential construction of land price， on the influence factors of Changsha the new commodity residential land prices were analyzed. Results show that in Changsha city commodity housing land transaction price and the effect from the center of the shortest distance form main roads，urban， the area of the land， public transport，environmental quality and school factors， the planning has obvious linear correlation between volume rate.Among them from the center of the shortest distance from main roads it is the most significantly， the shorter the distance away from the traffic main roads， the higher price is up.

commodity housing； land prices； the micro factors； characteristics of the price model

F 293

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.02.003

2096-059X（2016）02-0011-04

2016-02-11

劉玉婷（1989-），女，湖南邵陽人，碩士研究生，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與土地制度研究；范懷超（1963-），男，四川西充人，教授，碩士生導(dǎo)師，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與土地制度研究。