徐諶輝
7月14日,保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布復(fù)牌公告稱(chēng),由于潛在交易事項(xiàng)中70個(gè)左右的房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易金額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的15%,不需要提交公司股東大會(huì)審議,所以公司股票將于2016年7月14日起復(fù)牌。
這個(gè)潛在交易對(duì)象,即是中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)下屬的中航地產(chǎn)(000043.SZ)。而本次中航地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的整合是以股權(quán)形式還是現(xiàn)金形式完成,交易資產(chǎn)是以現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還是土地儲(chǔ)備,還都在商談之中。
《財(cái)經(jīng)》記者從兩家涉事公司了解到,這件事情發(fā)生的非常突然。
7月6日晚,保利地產(chǎn)市場(chǎng)部正在加班開(kāi)會(huì),突然有人來(lái)了一句,“哎呦,停牌了?!彼姓陂_(kāi)會(huì)的人,紛紛停下手中工作打開(kāi)手機(jī)看公告。
在看到公告的確切消息之后,開(kāi)會(huì)的人面面相覷。
當(dāng)天,中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布停牌公告說(shuō),中國(guó)保利集團(tuán)與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案,兩公司股票于7月7日起停牌。
不同的是,相較于保利地產(chǎn)標(biāo)明將于五個(gè)工作日后復(fù)牌,中航地產(chǎn)的停牌多久并不清晰。
而在會(huì)議開(kāi)始之前,大家還在討論,最近股票大盤(pán)走勢(shì)不錯(cuò),一向被低估的保利地產(chǎn)有機(jī)會(huì)升值。
保利地產(chǎn)相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》記者,正式公布前,保利地產(chǎn)一直認(rèn)為,由于雙方資產(chǎn)體量差距太大,所以此事也就是個(gè)項(xiàng)目并購(gòu)。
中航集團(tuán)相關(guān)人士透露,之前保利集團(tuán)曾對(duì)中航的一些地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)調(diào)研。而對(duì)這次項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果,保利方面用了“差強(qiáng)人意”來(lái)形容,面對(duì)中航地產(chǎn)的大量三四線城市土地儲(chǔ)備和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,行業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)似乎興趣不大。
作為央企子公司,兩家地產(chǎn)公司須聽(tīng)命于集團(tuán),而集團(tuán)公司又聽(tīng)命于國(guó)資委。
7月13日,中國(guó)航空發(fā)動(dòng)機(jī)集團(tuán)正式出資成立,隸國(guó)資委序列。中航工業(yè)集團(tuán)旗下的發(fā)動(dòng)機(jī)研發(fā)等系列公司——成發(fā)科技、中航動(dòng)控、中航動(dòng)力,也在本次“飛發(fā)分離”之后剝離出中航工業(yè)集團(tuán)。
中航工業(yè)集團(tuán)由中國(guó)航空工業(yè)第一、二集團(tuán)在2008年合并而成,涉及航空裝備、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理、金融、工程建設(shè)、汽車(chē)等產(chǎn)業(yè),下轄140余家成員單位、近30家上市公司,員工逾50萬(wàn)人。
一直以來(lái)發(fā)動(dòng)機(jī)的設(shè)計(jì)模式,是按照飛機(jī)型號(hào)設(shè)計(jì)研發(fā),而“飛發(fā)分離”則是要把發(fā)動(dòng)機(jī)研制和飛機(jī)研制獨(dú)立開(kāi)來(lái),所以,發(fā)動(dòng)機(jī)集團(tuán)的成立,對(duì)于中航工業(yè)來(lái)說(shuō),并不是將旗下發(fā)動(dòng)機(jī)相關(guān)子公司剝離那么簡(jiǎn)單。
早在2010年3月,國(guó)資委就曾發(fā)文,要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。但因?yàn)楦骷已肫笄闆r復(fù)雜,涉及企業(yè)太多,至今國(guó)資委的文件都未能落實(shí)。
中航工業(yè)一開(kāi)始并不在這16家名單中,不過(guò)2011年躋身新增的5家準(zhǔn)許經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企名單中,拿到了“房地產(chǎn)牌照”。
2015年9月13日,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》,重新部署了國(guó)企改革,使得有牌照的21家央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有可能被整合。而國(guó)資委很可能要求中航工業(yè)趁“飛發(fā)分離”之機(jī),把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離出去。
保利地產(chǎn)的復(fù)牌公告顯示,需要整合中航工業(yè)旗下70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,這么多的項(xiàng)目,肯定不僅限于中航地產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
從中航地產(chǎn)披露的信息上看,截至2016年初,中航地產(chǎn)總資產(chǎn)為239.78億元,共有15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā),與70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,相差甚遠(yuǎn)。
中航工業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由兩大公司管理:中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際工程有限公司(下稱(chēng)中航國(guó)際)和中國(guó)航空規(guī)劃建設(shè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)中航規(guī)劃)。
并不很多的地產(chǎn)資產(chǎn)隸屬于兩家公司,是因?yàn)檐姽こ錾淼暮娇展I(yè)和航天工業(yè)復(fù)雜的歷史變遷。1993年航空航天工業(yè)部被撤銷(xiāo),分別成立了航空工業(yè)總公司和航天工業(yè)總公司。1997年,總公司被拆分為一、二兩個(gè)集團(tuán),兩個(gè)集團(tuán)均發(fā)展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2008年兩集團(tuán)合并,造成了如今中航國(guó)際和中航規(guī)劃共同管理中航工業(yè)旗下地產(chǎn)板塊的局面,同時(shí)還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目散落在中航工業(yè)的其他子公司。
中航地產(chǎn)就是隸屬中航國(guó)際的上市公司,除此之外,中航工業(yè)旗下還有中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、中航里程等房地產(chǎn)公司。
所以要整個(gè)將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離,中航工業(yè)任重道遠(yuǎn)。與此同時(shí),保利地產(chǎn)對(duì)接收中航工業(yè)雜亂的地產(chǎn)資產(chǎn)也是頭疼不已。
作為保利集團(tuán)的子公司,保利地產(chǎn)對(duì)本次并購(gòu)也沒(méi)有決定權(quán)。
保利集團(tuán)同樣出身于軍工,前身是保利科技有限公司,1984年成立,由原總參裝備部和中信公司共同出資,主要從事軍事裝備進(jìn)出口業(yè)務(wù),1993年擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍,組建保利集團(tuán)。
中航工業(yè)進(jìn)入民用市場(chǎng)是因?yàn)檐姍C(jī)民機(jī)有天然聯(lián)系,保利集團(tuán)開(kāi)啟市場(chǎng)化進(jìn)程則完全是因?yàn)橹醒氲囊淮沃卮鬀Q策。
1999年,根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院、中央軍委關(guān)于“軍隊(duì)、武警部隊(duì)和政法機(jī)關(guān)不再?gòu)氖陆?jīng)商活動(dòng)”的重大決策,保利集團(tuán)從總裝備部,劃歸到了中央大型企業(yè)工作委員會(huì)。
2014年底中國(guó)南車(chē)與中國(guó)北車(chē)合并,拉開(kāi)了央企新一輪合并大幕,今年年中,合并速度明顯加快。國(guó)資委副秘書(shū)長(zhǎng)彭華崗7月14日在國(guó)企改革媒體通氣會(huì)上表示,5組10家中央企業(yè)重組工作正在積極推進(jìn),還有幾組重組工作正在醞釀之中,中央企業(yè)戶(hù)數(shù)年內(nèi)有望整合到100家之內(nèi)。
國(guó)資委當(dāng)天還宣布,保利集團(tuán)與神華集團(tuán)、寶鋼、武鋼、中國(guó)五礦、招商局集團(tuán)、中交集團(tuán)等七家央企一道,被國(guó)資委選為國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)。
保利集團(tuán)的投資試點(diǎn)方案尚未公布,但可從更早成為國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)的中糧集團(tuán)略窺一二。
7月18日,中紡集團(tuán)整體并入中糧成為中糧全資子公司,同時(shí)中糧公布了國(guó)有資本投資公司改革試點(diǎn)方案。
中糧黨組書(shū)記、董事長(zhǎng)趙雙連表示:將按照“小總部,大產(chǎn)業(yè)”的原則,把資本經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)分開(kāi),壓縮管理層級(jí)至三級(jí),形成定位清晰且職責(zé)明確的“集團(tuán)總部資本層-專(zhuān)業(yè)化公司資產(chǎn)層-生產(chǎn)單位執(zhí)行層”三級(jí)架構(gòu);瘦身健體,優(yōu)化精簡(jiǎn)集團(tuán)總部,做實(shí)專(zhuān)業(yè)化公司(平臺(tái)),總部下放資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)調(diào)度權(quán),直接管理專(zhuān)業(yè)化公司(平臺(tái)),實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總部向管資本的轉(zhuǎn)型。
試點(diǎn)名單里的中國(guó)五礦和中交集團(tuán),也已經(jīng)啟動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合工作。
保利集團(tuán)的問(wèn)題是,旗下有兩家具有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房地產(chǎn)公司,分別在上海、香港上市。
作為保利集團(tuán)的主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)者,保利地產(chǎn)一直在房地產(chǎn)行業(yè)排名前五,2015年凈利潤(rùn)高達(dá)168.28億元。保利置業(yè)集團(tuán)(00119.HK)2015年凈利潤(rùn)卻下降403%,虧損28.17億港元。集團(tuán)將兩者相提并論,保利地產(chǎn)心里怎能平衡!
保利地產(chǎn)有人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者叫苦道:“保利地產(chǎn)和保利置業(yè)在集團(tuán)里就像家中的兩個(gè)兒子,但是也和大部分家庭一樣,受寵的是小兒子?!?/p>
保利置業(yè)前身是保利香港,為綜合化公司,1993年被保利控股收購(gòu),后改名為保利置業(yè),專(zhuān)心做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
之后,可能是由于母公司保利集團(tuán)認(rèn)為保利置業(yè)離家太久,回歸不易,就頻頻以子公司配股的形式,向保利置業(yè)注入保利集團(tuán)旗下的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
隨后,現(xiàn)金、資產(chǎn),審批優(yōu)勢(shì)等等好處不斷流入保利置業(yè),這是保利地產(chǎn)一直沒(méi)有享受到的。保利地產(chǎn)人士曾對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō),保利置業(yè)財(cái)大氣粗的激進(jìn)做法,是保利地產(chǎn)想都不敢想的。
而這一次中航工業(yè)旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目,卻給了保利地產(chǎn)。
關(guān)于這些房地產(chǎn)項(xiàng)目,翻開(kāi)中航地產(chǎn)年報(bào),就會(huì)發(fā)現(xiàn)正如保利地產(chǎn)所言,大量是來(lái)自三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,現(xiàn)在只要是做地產(chǎn)的,面對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目都會(huì)“頭疼”。
雖然中航系公司并非沒(méi)有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn),但保利相關(guān)人士卻對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō),“確實(shí)有好的,比如北京的那塊地就非常好,但這些鳳毛麟角的優(yōu)質(zhì)土地,完全不足以覆蓋其他的劣質(zhì)資產(chǎn)包。”
至于燙手山芋為什么給了保利地產(chǎn),保利地產(chǎn)相關(guān)人士苦笑一下告訴《財(cái)經(jīng)》記者:“可能是因?yàn)楸@禺a(chǎn)有錢(qián)吧?!?/p>
保利地產(chǎn)2016年一季報(bào)顯示,其貨幣資金量高達(dá)425.28億元,而保利置業(yè)手頭只有179.08億港元。
當(dāng)然,跟手上只有17.78億元現(xiàn)金的中航地產(chǎn)相比,不論保利地產(chǎn)還是保利置業(yè)都是大象,但蛇吞象不易,象吞蛇也非易事。
中航地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理,建筑工程較少。2015年,中航地產(chǎn)營(yíng)收只有55億元,同比下降11.36%。其年報(bào)還顯示,當(dāng)年的應(yīng)收賬款增加了10.47%,這說(shuō)明中航地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商多為預(yù)收房款,應(yīng)收賬款提高同時(shí)營(yíng)業(yè)收入下降,原因多為公司改變了銷(xiāo)售渠道。
中航地產(chǎn)第一大客戶(hù)也是其大股東,為中航國(guó)際,銷(xiāo)售占比為3.42%,第二大客戶(hù)深圳大學(xué)占比為0.65%。
唯一的上市地產(chǎn)公司都是如此,可想而知中航系散落各處的其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不會(huì)更好。如再牽扯到物業(yè)管理這塊,把整個(gè)中航工業(yè)相關(guān)的“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)剝離到保利地產(chǎn),這項(xiàng)工作的難度可想而知。
所謂“三供一業(yè)”,是指國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供熱(氣)及物業(yè)管理。6月11日,國(guó)資委、財(cái)政部發(fā)文,2018年底前,“三供一業(yè)”全部交由專(zhuān)業(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理,之后原國(guó)企將不承擔(dān)任何費(fèi)用。
好在中航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖不優(yōu)質(zhì),但是體量不大,不到保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)的15%。對(duì)于銷(xiāo)售收入高達(dá)1234.29億元的保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō),壓力主要不是來(lái)自購(gòu)入的資產(chǎn)質(zhì)量。
保利地產(chǎn)擔(dān)心的主要還是人的問(wèn)題,一向嚴(yán)格以市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行的保利地產(chǎn),十分擔(dān)心中航系統(tǒng)的新進(jìn)員工能否適應(yīng)自己的管理。從業(yè)績(jī)來(lái)看,中航地產(chǎn)明顯低于保利地產(chǎn),保利地產(chǎn)難免懷疑中航地產(chǎn)人員的能力。
中航集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō),“保利地產(chǎn)覺(jué)得吃虧,中航地產(chǎn)還覺(jué)得虧呢?!?/p>
目前中航地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型期,除去與其他房地產(chǎn)公司同類(lèi)業(yè)務(wù)外,其航空大世界主題樂(lè)園具有特別市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。
浙商證券研報(bào)指出,中航地產(chǎn)的成都航空大世界已經(jīng)落地,該項(xiàng)目預(yù)期增加約46億元的市值,并估計(jì)其2019年凈利潤(rùn)約為3億元,同時(shí)主題商業(yè)以及配套社區(qū)的開(kāi)發(fā)也將增加股東利潤(rùn)7億元。對(duì)于2015年凈利潤(rùn)只有3.72億元的中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō),新項(xiàng)目無(wú)疑意義非凡。
西安的航空大世界主題樂(lè)園項(xiàng)目卻是另一番光景。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》去年曾報(bào)道,最初擬占地1300畝的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“航空大世界”,在過(guò)去幾年逐步升級(jí)為投資數(shù)百億元的“萬(wàn)畝”航空城開(kāi)發(fā)區(qū),按照規(guī)劃,其中的“主題居住區(qū)”占地達(dá)4812畝,但該項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,前景難以預(yù)料。
這些項(xiàng)目是不是也在本次與保利地產(chǎn)整合的范圍內(nèi),不得而知。保利地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō),這次整合雖然能擴(kuò)大保利地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模,增強(qiáng)自己在北方市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力,但是從目前已知的情況看,不利因素更多。
不過(guò),用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看,保利集團(tuán)本次若能整合資產(chǎn)龐雜散亂的中航系地產(chǎn)業(yè)務(wù),會(huì)為其在未來(lái)整合其他央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)積累重要經(jīng)驗(yàn)。從種種動(dòng)向上看,這一次央企的房地產(chǎn)整合,絕非說(shuō)說(shuō)而已。
今年初,中紀(jì)委巡視組在巡視航天科工集團(tuán)后,特別指出其“多家單位對(duì)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策置若罔聞,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)禁而不止”的問(wèn)題。
航天科工集團(tuán)隨后制定下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決落實(shí)巡視整改要求加快房地產(chǎn)業(yè)退出有關(guān)工作的通知》,要求下屬單位在2016年9月30日前完成退出或轉(zhuǎn)型。而接收這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的,很有可能是其他有軍工背景的央企房地產(chǎn)公司,保利地產(chǎn)首當(dāng)其沖。
不僅是無(wú)牌央企要嚴(yán)格執(zhí)行退出房地產(chǎn)市場(chǎng)要求,已有房地產(chǎn)牌照的21家央企,也已經(jīng)開(kāi)始全面整合。這其中,除了招商局集團(tuán)是內(nèi)部整合,其余的多為外部整合。
目前已知的是:五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并,另外魯能集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)、新興集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在整合之列。
據(jù)悉,魯能集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將與中交集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并,去年,中交集團(tuán)已吸收合并專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)央企中房集團(tuán)。而中煤集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否會(huì)并入神華集團(tuán),同為軍工背景的新興集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否會(huì)并入保利集團(tuán),相信不久后答案都會(huì)揭曉。
保利地產(chǎn)已經(jīng)合并了中航地產(chǎn),如果新興集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)再合并到保利地產(chǎn),那么保利地產(chǎn)很可能超越萬(wàn)科成為地產(chǎn)行業(yè)的新龍頭。