Peter·Fuhrman王巖松

中國(guó)投資人正在價(jià)位的高點(diǎn)大舉收購(gòu)美國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們會(huì)重演25年前日本在美投資的悲劇嗎？

美國(guó)本土最大的產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)中有越來越多的重量級(jí)投資人開始認(rèn)定這個(gè)行業(yè)的歷史正在重演。他們相信目前大量涌入的中國(guó)投資者會(huì)像25年前跑來美國(guó)投資房地產(chǎn)的日本人一樣狂熱地買買買，然后，在可預(yù)見的未來，賠掉大部分身家。

當(dāng)年，他們只是把大樓以浮夸的價(jià)格賣給頭腦發(fā)熱的日本人，然后以白菜價(jià)從沒有得到預(yù)期回報(bào)又急需資金的日本人手中將大樓買回。一買一賣間，日本人損失而美國(guó)人獲益——他們從中賺取了超過100億美元。

他們只是把大樓以浮夸的價(jià)格賣給頭腦發(fā)熱的日本人然后以白菜價(jià)從沒有得到預(yù)期回報(bào)又急需資金的日本人手中將大樓買回。

現(xiàn)在，中國(guó)的投資人正像1988年至1993年間的日本人一樣爭(zhēng)先恐后地涌入美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)。這一切都似曾相識(shí)。

這些中國(guó)投資者的投資多集中在紐約、舊金山和洛杉磯三個(gè)區(qū)域，并且只投資一類地產(chǎn)——大型地標(biāo)商業(yè)大樓和地標(biāo)地塊開發(fā)。他們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)就將曼哈頓寫字樓的價(jià)格推到創(chuàng)紀(jì)錄的高點(diǎn)，均價(jià)超過1400美元每平方尺，約每平方米10萬元人民幣。

中國(guó)投資人到底已經(jīng)在美國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域花了多少錢？確切的數(shù)據(jù)不得而知。很多中國(guó)投資人并非使用正規(guī)渠道換來的美元進(jìn)行投資。據(jù)美國(guó)頂級(jí)的亞洲研究機(jī)構(gòu)亞洲協(xié)會(huì)（Asia Society）最新調(diào)查稱，他們估計(jì)2010年至2015年間中國(guó)投資人至少花費(fèi)了1350億美元在美國(guó)房地產(chǎn)。另有一些業(yè)內(nèi)專家計(jì)算在過去的一年，中國(guó)人購(gòu)買美國(guó)商業(yè)物業(yè)的總額增長(zhǎng)超過400%。

中國(guó)人去年成為世界上最大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)——紐約曼哈頓商業(yè)物業(yè)的最大買家。雖然中國(guó)公司的跨境并購(gòu)一直占據(jù)主流媒體的頭版頭條，然而真實(shí)情況是，中國(guó)人“走出去”的時(shí)候，買不動(dòng)產(chǎn)的花費(fèi)遠(yuǎn)超過買公司的支出。

毫無疑問，今年中國(guó)人在美國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額將會(huì)再創(chuàng)新高。中國(guó)人壽、中投、綠地、信達(dá)都已經(jīng)公布它們?cè)诼D完成了巨額交易。

無論是中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資人還是個(gè)人，他們相信，人民幣會(huì)進(jìn)一步對(duì)美元貶值，現(xiàn)在將手中的人民幣換成美國(guó)的物業(yè)是其資產(chǎn)保值增值的手段，這筆投資最終會(huì)隨著人民幣的貶值而獲利。

狂熱的中國(guó)買家

“中國(guó)價(jià)格”在美國(guó)獲得了新的定義。曾經(jīng)，它意味著中國(guó)制造的產(chǎn)品要比本土制造至少便宜三分之一;現(xiàn)在，它意味著本土物業(yè)可以至少33%的溢價(jià)賣給中國(guó)買家。

最近一段時(shí)間，美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員都陷入了狂熱，他們極盡所能地吸引來自中國(guó)的投資人。最大的幾家地產(chǎn)中介商都在大量招聘會(huì)說普通話的人員，并為每個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備精美的中文資料，一些大型項(xiàng)目甚至首先展示給中國(guó)潛在買家。就像25年前的日本人一樣，中國(guó)投資人已經(jīng)獲得了出手豪闊的江湖聲譽(yù)——中國(guó)人愿意以超過其他外資買家25%，超過本土買家40%的價(jià)格購(gòu)買任何標(biāo)志性物業(yè)。

18個(gè)月以前，在美國(guó)幾乎沒有人知道安邦的名字?，F(xiàn)在，他們是所有美國(guó)地產(chǎn)商的最理想交易方。去年，安邦保險(xiǎn)支付20億美元收購(gòu)紐約華爾道夫酒店。賣方是鼎鼎大名的黑石集團(tuán)，世界最大也是最成功的地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。在美國(guó)投資界有一條金規(guī)鐵律：如果賣方是黑石，那么買方一定是溢價(jià)交易了。

基于安邦的收購(gòu)價(jià)格和華爾道夫目前的盈利水平計(jì)算，安邦的回報(bào)率極有可能低于2.5%。而美國(guó)本土的投資人對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率要求通常是這個(gè)數(shù)目的兩倍，即超過5%。

安邦的盈利計(jì)劃是將酒店的部分客房改成高級(jí)公寓。在公布了這個(gè)改造計(jì)劃后，安邦不得不為酒店的工會(huì)員工支付1.49億美元的“補(bǔ)償”以得到他們的批準(zhǔn)。這又是一個(gè)因不熟悉當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)和行事慣例而造成額外損失的案例。曼哈頓區(qū)域的酒店員工工會(huì)是美國(guó)勢(shì)力最強(qiáng)的工會(huì)之一。算上這筆費(fèi)用，安邦本已不高的回報(bào)率恐怕又要降低一些了。

今年早些時(shí)候，黑石公布將旗下16家酒店打包以65億美元的價(jià)格出售給安邦。黑石在此公告發(fā)布的三個(gè)多月前才剛剛以60億美元的價(jià)格將這些資產(chǎn)購(gòu)入。安邦的董事長(zhǎng)吳小暉將黑石的主席Steve Schwarzman——美國(guó)投資界最有影響力也是最具傳奇的人物之一，稱為他的好朋友。

沒有最高，只有更高。另外一家來自中國(guó)的保險(xiǎn)公司，陽(yáng)光保險(xiǎn)，以平均200萬美元每個(gè)房間的創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格收購(gòu)了曼哈頓的一家叫Baccarat的精品豪華酒店。這目前仍是美國(guó)酒店交易史上的最高單房?jī)r(jià)格。以該價(jià)格計(jì)算，陽(yáng)光保險(xiǎn)如果要實(shí)現(xiàn)4%的回報(bào)率，這家酒店的房費(fèi)需要超過幾乎美國(guó)任何一家酒店的平均房費(fèi)。

紐約最著名的酒店，廣場(chǎng)酒店（the Plaza），現(xiàn)在也在叫價(jià)出售。四年前買下該酒店的印度人正在面臨破產(chǎn)危機(jī)。毫無疑問，他們也在盡其所能地尋找中國(guó)買家，我們已經(jīng)看過他們的項(xiàng)目資料。在我們看來，大概只有瘋子才會(huì)接受印度人7億美元的叫價(jià)。

日本人的前車之鑒

美國(guó)市場(chǎng)普遍認(rèn)為，中國(guó)人正在價(jià)位的高點(diǎn)大舉收購(gòu)。交易價(jià)格已經(jīng)高到了無法用基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理解釋的程度。

目前很多向中國(guó)買家展示的大樓的叫價(jià)已經(jīng)是“負(fù)杠桿”的非正常價(jià)格，即大樓的租金回報(bào)率甚至低于抵押貸款的利率。這和上世紀(jì)80年代的情況很像——日本人支付了如此高的收購(gòu)價(jià)格，以致除了物業(yè)價(jià)格持續(xù)走強(qiáng)外，沒有任何其他獲利辦法。而當(dāng)時(shí)幾乎沒有美國(guó)本土投資人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)走強(qiáng)。這也是為什么有如此多的本土地產(chǎn)商急切地要把物業(yè)脫手給中國(guó)買家。

現(xiàn)如今，說服美國(guó)賣家公平對(duì)待中國(guó)買家是個(gè)不小的挑戰(zhàn)，這不僅僅體現(xiàn)在交易價(jià)格的過分提價(jià)，關(guān)鍵的交易條款也往往會(huì)被賣方精明的律師“精心”設(shè)計(jì)一番。美國(guó)的房地產(chǎn)的法律法規(guī)非常復(fù)雜，一個(gè)不小心就可能接了個(gè)“燙手山芋”。

如今的中國(guó)地產(chǎn)投資人確實(shí)貌似25年前的日本投資人，但兩者也有很大不同。中國(guó)的投資人更理性、更慎重，更職業(yè)化地評(píng)估美國(guó)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，他們可以從過往日本投資者的慘痛失敗中吸取經(jīng)驗(yàn)。

25年前，美國(guó)的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家們大都相信日本投資人蜂擁購(gòu)買美國(guó)標(biāo)志性物業(yè)證明了日本將很快超越美國(guó)成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體。但是，現(xiàn)在看來，無節(jié)制收購(gòu)美國(guó)物業(yè)正是壓垮當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草。

日本的本土股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)跌幅超過70%，并且至今沒有恢復(fù)。GDP驟減，工資下降。日本的銀行，戴著當(dāng)時(shí)世界上最大的銀行體系的桂冠，紛紛陷入瀕于破產(chǎn)的窘境，損失超過7000億美元。為了阻止經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步下滑，日本政府采取了大幅舉債巨額投資的極端經(jīng)濟(jì)政策。日本是今天世界穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)體中負(fù)債率最高的國(guó)家，負(fù)債總額接近其GDP的2.5倍。25年來，日本從世界上最有影響力、最受推崇的經(jīng)濟(jì)體淪為最病入膏肓的經(jīng)濟(jì)體之一。

沒有哪個(gè)交易比1989年包括12棟商業(yè)大廈的紐約洛克菲勒中心的換手更能清楚地揭示日本人投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)所犯的錯(cuò)誤了。

這個(gè)建于上世紀(jì)30年代的壯觀樓群一直是世界最頂級(jí)的高端物業(yè)之一。1989年，三菱集團(tuán)的上市地產(chǎn)公司三菱地產(chǎn)從洛克菲勒家族手中以14億美元的價(jià)格收購(gòu)該處物業(yè)的大多數(shù)股權(quán)。當(dāng)時(shí)，洛克菲勒家族急需現(xiàn)金，和當(dāng)時(shí)大多數(shù)業(yè)主一樣，去日本尋找報(bào)價(jià)最高的買家。三菱，當(dāng)時(shí)是如此擔(dān)心半路殺出程咬金影響交易，急切地向洛克菲勒家族報(bào)出了附帶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的超高價(jià)格。他們很快就完成了收購(gòu)，之后又投資了5億美元升級(jí)改造該樓群。日本人當(dāng)時(shí)的判斷是：曼哈頓第五大道上的物業(yè)屬于稀缺資源，總是在升值。

但是，三菱并沒有在曼哈頓管理大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。他們的預(yù)測(cè)模型中以從未在曼哈頓發(fā)生過的大幅租金上漲為測(cè)算基礎(chǔ)。另外，吸引很多日本公司入駐的計(jì)劃也未能如愿發(fā)生。洛克菲勒中心開始虧損。到了1995年，已有超過6億美元的拖欠貸款，洛克菲勒中心申請(qǐng)破產(chǎn)。三菱損失了幾乎全部的投資，同時(shí)，日本人還要給美國(guó)政府支付一筆巨額的稅務(wù)懲罰金。

最后一個(gè)由精明的美國(guó)投資人組成的財(cái)團(tuán)買下了申請(qǐng)破產(chǎn)的洛克菲勒中心。今天，如果該樓群要出售的話，市場(chǎng)價(jià)格至少為80億美元。

當(dāng)年日本人犯下了幾個(gè)錯(cuò)誤：收購(gòu)價(jià)格太高;借款金額太多;特別是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的不熟悉，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)做得過于樂觀。并且，絕大多數(shù)情況下，他們僅作為被動(dòng)的物業(yè)持有者進(jìn)場(chǎng)，沒有積極和聰明的改造計(jì)劃;另外，他們的投資還大都僅僅局限于收購(gòu)紐約、舊金山和洛杉磯的地標(biāo)建筑，沒有平衡的投資組合，風(fēng)險(xiǎn)過于集中。

如何為投資上保險(xiǎn)

據(jù)亞洲協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)投資人在美國(guó)買入的物業(yè)中超過70%局限在紐約、舊金山和洛杉磯。如果加上硅谷和橘郡這兩個(gè)洛杉磯和舊金山附近的高端社區(qū)，這個(gè)數(shù)字要超過85%。這些被中國(guó)人“看上”的區(qū)域里的物業(yè)的價(jià)格現(xiàn)在都達(dá)到了其創(chuàng)紀(jì)錄的高值。但是，中國(guó)的投資人可能不清楚的是，這些區(qū)域也正是美國(guó)地方政府監(jiān)管最強(qiáng)的區(qū)域，很難獲得新建批準(zhǔn)或更改物業(yè)使用用途。這無疑會(huì)給不熟悉情況就貿(mào)然進(jìn)入的外來人增加未預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)和支出。

完全不難理解為什么中國(guó)人喜歡到這幾個(gè)地方購(gòu)置物業(yè)。那里有最多的海外華人，最頻繁的中美間航班，最深入地與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的合作等等。當(dāng)然，那里也是非常適合旅游和居住的地方。

但事實(shí)上，這正是當(dāng)年日本人使用過并使其造成巨大損失的投資邏輯——這幾個(gè)地方也是美籍日裔的聚居地?？焖贋g覽一下世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，大概沒有哪個(gè)地方比紐約和加州從冒進(jìn)的外來投資人手里賺的錢更多了。

現(xiàn)在，美國(guó)最大的地產(chǎn)商大都在出售其手中的紐約和加州的物業(yè)，然后在美國(guó)其他的新興區(qū)域投資，以獲得更好的投資回報(bào)。如今美國(guó)絕大部分的GDP和就業(yè)增長(zhǎng)來自于南方的幾個(gè)州，特別是得克薩斯、亞利桑那和佛羅里達(dá)。而以風(fēng)險(xiǎn)-回報(bào)計(jì)算，其中最具吸引力的地產(chǎn)市場(chǎng)是在南方的幾個(gè)中小型城市，比如得州的奧斯汀和北卡羅來納州的夏洛特。

聰明的中國(guó)投資人似乎也應(yīng)該向靈敏狡猾的美國(guó)同行學(xué)習(xí)，從紐約和加州分分心，關(guān)注一下這些快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)。

另外一個(gè)為投資上保險(xiǎn)的策略是與本土有良好聲譽(yù)的業(yè)內(nèi)公司合作。日本人當(dāng)時(shí)都是獨(dú)往獨(dú)來，從頭學(xué)著怎么買，怎么租，怎么管理，怎么贏利，結(jié)果交了巨額的學(xué)費(fèi)后，飲恨而退。中國(guó)的投資人顯然靈活多變很多，在最初的單獨(dú)嘗試結(jié)果不甚理想后，復(fù)星、海航、萬科和人壽在其最近完成的曼哈頓項(xiàng)目中都選擇了與本土實(shí)力地產(chǎn)商合作。

同時(shí)，另外一個(gè)顯著不同是，當(dāng)時(shí)日本在美國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資幾乎全部來自其本國(guó)的銀行、保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)商。而中國(guó)人的投資大多來自于個(gè)人在美國(guó)購(gòu)買住宅或小型物業(yè)。亞洲協(xié)會(huì)的報(bào)告中提到，在過去的一年，中國(guó)人在美國(guó)花費(fèi)總計(jì)286億美元用于購(gòu)買住宅。這個(gè)數(shù)字是中國(guó)機(jī)構(gòu)投資人同期在美房地產(chǎn)投資總額的兩倍多。

在美國(guó)絕大部分區(qū)域，住宅價(jià)格還沒有恢復(fù)到2008年金融危機(jī)之前的高值。同時(shí)，每年的抵押貸款是可以從收入中扣除以降低應(yīng)納稅收入額的。連帶好處是，小孩可以進(jìn)入美國(guó)的免費(fèi)公立教育系統(tǒng)，毫無疑問，中國(guó)人以最快的速度搞清楚美國(guó)最好的公立學(xué)校在哪里。

另外一大筆來自中國(guó)的錢，去年有差不多100億美元，通過美國(guó)政府的投資移民計(jì)劃EB-5流向了美國(guó)地產(chǎn)。該計(jì)劃的規(guī)定是在經(jīng)政府審核批準(zhǔn)的區(qū)域或項(xiàng)目投資50萬美元，本人和配偶及子女即可申請(qǐng)美國(guó)綠卡。每年有1萬個(gè)EB-5投資移民的綠卡名額。過去兩年，90%的EB-5綠卡被中國(guó)投資人拿到。

EB-5計(jì)劃的初衷是在美國(guó)最欠發(fā)達(dá)的區(qū)域增加投資和就業(yè)人數(shù)。但是，一些美國(guó)最大的地產(chǎn)商，與他們精明的律師團(tuán)隊(duì)一起，尋找、搭建并“巧妙”利用法律漏洞，使得他們可以將EB-5的極低成本的資金用在他們高收益的地產(chǎn)項(xiàng)目上，而這些項(xiàng)目大多數(shù)在紐約、芝加哥和洛杉磯等發(fā)達(dá)地區(qū)。這與EB-5計(jì)劃的初衷南轅北轍。美國(guó)國(guó)會(huì)正在討論是否要因此改革或完全取消EB-5計(jì)劃。

到目前為止，中國(guó)人無疑是EB-5最大的資金來源。即便如此，EB-5的改革或取消對(duì)中國(guó)投資人來說恐怕也是好消息。

EB-5不僅沒有實(shí)現(xiàn)其預(yù)定的刺激欠發(fā)達(dá)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，其相關(guān)機(jī)構(gòu)利欲熏心的操作方式即便是在中國(guó)國(guó)內(nèi)也飽受詬病。美國(guó)很多大型地產(chǎn)商為給其帶來大量中國(guó)土豪資源的中介機(jī)構(gòu)支付高額獎(jiǎng)勵(lì)。這些中介機(jī)構(gòu)大多沒有盡職向中國(guó)投資人全面解釋申請(qǐng)的流程、周期和失敗率，對(duì)拿到美國(guó)綠卡后必須支付的高額稅負(fù)更是避而不談。大多數(shù)有中高收入的中國(guó)人，持有美國(guó)綠卡并不是一件經(jīng)濟(jì)上劃算的事情。

稅負(fù)是在美國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域能否賺錢的決定性因素。外資投資人在這方面有根本的劣勢(shì)，因?yàn)槊绹?guó)政府對(duì)其并非公平對(duì)待。特別是當(dāng)他們出售持有物業(yè)（無論是商業(yè)還是住宅）時(shí)，都需要支付一項(xiàng)叫FIRPTA的復(fù)雜的預(yù)扣稅。為了確保外資投資人全額繳稅，美國(guó)政府要求買方只支付85%的款項(xiàng)給外資賣方，其余15%要打到美國(guó)國(guó)內(nèi)收入署（IRS）的賬戶上。要拿到這余下的15%的交易款可不是一件很容易的事，外資賣方必須要向IRS證明自己已經(jīng)足額繳稅，而只有IRS被提交的證據(jù)說服了，才會(huì)放回這筆錢。

在美國(guó)，大多數(shù)地產(chǎn)投資人經(jīng)常使用不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REIT）這一類針對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的特殊稅收優(yōu)惠公司架構(gòu)來買賣和持有物業(yè)。這種架構(gòu)可以極大地減少稅負(fù)。REIT無需支付公司的所得稅，因?yàn)橐罁?jù)監(jiān)管要求，REIT要將其收益的至少90%分發(fā)給股東。

REIT的搭建也并不十分復(fù)雜，到目前為止，中國(guó)的投資人還沒有使用過這一有效的減稅工具——這是頗為可惜的。充分利用美國(guó)的法規(guī)，合理合法地減稅，是在美國(guó)投資的必要手段，地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槎愗?fù)最高，更應(yīng)如此。

當(dāng)年的日本投資人和如今的中國(guó)投資人另外一個(gè)重要的不同點(diǎn)是：中國(guó)投資人不大可能像日本人在1995年至2000年間那樣將其手中大多數(shù)的美國(guó)物業(yè)匆忙拋售。我們與之交談過的中國(guó)投資人都表示對(duì)其美國(guó)物業(yè)有著長(zhǎng)期持有的計(jì)劃，即便其市場(chǎng)價(jià)格持平甚至起跌。

這樣的“長(zhǎng)久打算”事實(shí)上是在美中國(guó)投資人的顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果美國(guó)地產(chǎn)業(yè)有缺點(diǎn)的話，那就是很少有業(yè)主持有物業(yè)超過10年。大多數(shù)的業(yè)內(nèi)公司，比如黑石，在華爾街嚴(yán)厲的審視下，他們需要不斷地買賣物業(yè)，以給投資人及時(shí)的回報(bào)。這樣的市場(chǎng)氛圍下，就會(huì)出現(xiàn)一些適于長(zhǎng)期持有的收購(gòu)機(jī)會(huì)，這時(shí)聰明的中國(guó)投資人就會(huì)從長(zhǎng)期投資策略中獲得穩(wěn)健的收益，即便是物業(yè)本身的市場(chǎng)價(jià)格并沒有顯著提升。

美國(guó)人口中有越來越高比例的超過65歲的高齡老人，隨著國(guó)家的整體老齡化，美國(guó)的生物和制藥公司，每年都在增加其在老年慢性病領(lǐng)域的研發(fā)投入，特別是神經(jīng)退行性疾病奧茲海默癥和帕金森等。逐年增長(zhǎng)的研發(fā)投入自然需要相應(yīng)的研發(fā)場(chǎng)所。如今美國(guó)急缺新建的頂級(jí)生物醫(yī)藥研究設(shè)施。這些場(chǎng)所需要特別的構(gòu)架和通風(fēng)系統(tǒng)，也需要建在比較適合居住的區(qū)域，因?yàn)槊總€(gè)設(shè)施場(chǎng)所需要為大約800名-1500名科學(xué)家提供舒適的辦公室和實(shí)驗(yàn)室。這樣一個(gè)設(shè)施的建造成本大概要2億-4億美元。造價(jià)不菲，但是租金回報(bào)很高。因?yàn)榭梢耘c生物制藥公司簽訂長(zhǎng)期租約，并且租金收入都可以用來減免稅費(fèi)。

另外一個(gè)長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)是為美國(guó)的大型上市公司量身定制修建辦公大樓，建好后，與其簽訂長(zhǎng)期租約。租金回報(bào)頗為可觀，且長(zhǎng)期穩(wěn)定。

在中國(guó)，企業(yè)通常是自持辦公和實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所，上市公司更是大多自建所有需要的不動(dòng)產(chǎn)，從辦公室到宿舍，一應(yīng)俱全，很少有常年依賴租的場(chǎng)地辦公和生產(chǎn)的。但是在美國(guó)，華爾街緊盯著上市公司的資產(chǎn)回報(bào)率，資產(chǎn)表中不動(dòng)產(chǎn)比例過高是這些上市公司的大忌。因此往往看到已經(jīng)規(guī)模很大的上市公司的辦公和研發(fā)場(chǎng)所都是與業(yè)主簽的長(zhǎng)期租約。

另外一個(gè)可能適合中國(guó)投資人的置業(yè)機(jī)會(huì)是做星巴克等連鎖企業(yè)的房東。星巴克每年還在快速增長(zhǎng)，并且在尋找更多的開店地點(diǎn)。地產(chǎn)合作伙伴需要做的就是將合適的物業(yè)買下，然后與星巴克簽訂15年-20年的租約，回報(bào)率可以達(dá)到7%-8.5%。如果業(yè)主利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行收購(gòu)，或者依照星巴克的要求新建店面，回報(bào)率還可以更高。該投資的唯一可見風(fēng)險(xiǎn)大概就是在未來的10年-20年間，每天都要來星巴克買咖啡的美國(guó)2%-3%的人口突然不來星巴克了。這樣的“風(fēng)險(xiǎn)”在美國(guó)商業(yè)領(lǐng)域大概被認(rèn)為是最低的風(fēng)險(xiǎn)了。

當(dāng)年的日本人從來沒有探尋和嘗試過類似的長(zhǎng)期投資穩(wěn)健回報(bào)策略。他們只是簡(jiǎn)單地花錢和借錢購(gòu)買著名的地標(biāo)建筑，然后被動(dòng)地做房東，等待物業(yè)的升值。他們不僅損失了金錢，也損傷了面子。20多年過去后，日本的主流地產(chǎn)投資人，主要是大型保險(xiǎn)公司，才漸漸開始回到紐約投資房地產(chǎn)。

日本投資人在30年前來到美國(guó)自信滿滿地投資美國(guó)房地產(chǎn)，以為就像賣給美國(guó)人電視和汽車那樣簡(jiǎn)單，他們也會(huì)橫掃美國(guó)的地產(chǎn)領(lǐng)域。但最后他們尷尬離場(chǎng)。而中國(guó)的投資者，看起來可以做得更好。

作者為China First Capital（中國(guó)首創(chuàng)）董事長(zhǎng)和COO