劉亞坤，李真真，鄒林亥，魯巧稚，李博天，章濤，左勇志

（北京市建筑工程研究院有限責(zé)任公司，北京100039）

鑒定論壇Forensic Forum

淺析住宅房屋漏水糾紛案件存在的問(wèn)題及對(duì)策

劉亞坤，李真真，鄒林亥，魯巧稚，李博天，章濤，左勇志

（北京市建筑工程研究院有限責(zé)任公司，北京100039）

滲漏水問(wèn)題不僅影響家居整體美觀，還會(huì)帶來(lái)安全隱患，造成鄰里糾紛，“房屋滲漏”已成為影響家居品質(zhì)的主要因素。近年來(lái)建筑質(zhì)量投訴中住宅房屋滲漏水糾紛案件逐年增多。從建筑施工、住戶自身原因、老城改造、物業(yè)管理等方面分析了滲漏水問(wèn)題頻繁出現(xiàn)的原因，以及在訴訟過(guò)程中因原被告雙方情緒對(duì)立、侵權(quán)方認(rèn)定、鑒定成本高、鑒定結(jié)果不易確定等方面分析了業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在的問(wèn)題。并從加強(qiáng)建筑行業(yè)管理、建立信息互通平臺(tái)、監(jiān)管、加大司法宣傳力度、調(diào)解等方面提出了一些建議。

房屋滲漏；漏水糾紛；建設(shè)工程司法鑒定

《2013年全國(guó)建筑滲漏狀況調(diào)查項(xiàng)目報(bào)告》顯示，在調(diào)查住戶樣本中，滲漏率達(dá)到37．48%［1］，滲漏水不僅影響家居整體美觀，還會(huì)帶來(lái)安全隱患，造成鄰里糾紛，“房屋滲漏”已成為影響家居品質(zhì)的主要因素。住宅滲漏水問(wèn)題的日益增多，使業(yè)主的維權(quán)意識(shí)也不斷提高，根據(jù)北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心（以下簡(jiǎn)稱“鑒定中心”）的案件統(tǒng)計(jì)，目前房屋質(zhì)量投訴呈上升趨勢(shì)，而且在上升的建筑質(zhì)量投訴中，房屋漏水占到70%～80%，特別是廚房、衛(wèi)生間、浴室、陽(yáng)臺(tái)、外墻門(mén)窗等部位尤甚。

筆者針對(duì)住宅房屋漏水糾紛產(chǎn)生的原因及業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在的問(wèn)題分別進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

1　漏水糾紛產(chǎn)生的原因

1．1建筑施工的原因

由于當(dāng)前居住建筑大量建設(shè)，建筑市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，很多工程為了趕工期，節(jié)省成本，導(dǎo)致房屋質(zhì)量參差不齊，某些樓房在建材選用、建筑施工方面存在很多瑕疵，導(dǎo)致居民在以后的使用過(guò)程中出現(xiàn)上下樓漏水現(xiàn)象，由此引發(fā)糾紛。

例如，在某案例中，圖1-A和圖1-B為現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)局部照片。圖1中顯示測(cè)量室外露臺(tái)地面高于室內(nèi)地面140mm，且露臺(tái)地面無(wú)坡度。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207-2002）［2］4．1．3條的規(guī)定：“平屋面采用結(jié)構(gòu)找坡不應(yīng)小于3%，采用材料找坡宜為2%?！币?yàn)樵诜浪O(shè)防的基礎(chǔ)上，為了將屋面或露臺(tái)表面上的雨水迅速排走，以減少屋面滲水的機(jī)會(huì)，正確的排水坡度很重要。但是，該案件中的施工做法易造成積水，大量積水會(huì)導(dǎo)致水流向室內(nèi)，同時(shí)防水層長(zhǎng)期被水浸泡也會(huì)加速損壞，從而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。

圖1　現(xiàn)場(chǎng)局部勘驗(yàn)照片

1．2住戶自身原因

部分業(yè)主認(rèn)為，自己購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于自己的財(cái)產(chǎn)，在自己家中進(jìn)行重新裝修或進(jìn)行管道等設(shè)施的改造都屬于自己的權(quán)利范圍之內(nèi)，并且在出現(xiàn)相應(yīng)問(wèn)題后沒(méi)有及時(shí)處理，也沒(méi)有與鄰里相互溝通協(xié)商，導(dǎo)致鄰里產(chǎn)生矛盾并升級(jí)。

例如，在某住宅漏水案中，樓上住戶自行更改了家中熱水管路（圖2），但在進(jìn)行管道改造之后防水未做好，造成樓下漏水（圖3），彼此協(xié)商不一致，從而訴諸法庭。若樓上業(yè)主在改造完管道進(jìn)行相關(guān)的打壓或蓄水試驗(yàn)［3-4］，檢查改造施工情況及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就不會(huì)出現(xiàn)類似糾紛，給彼此都造成損失。

圖2　樓上業(yè)主熱水管路

圖3　樓下漏水位置

1．3空置性房屋增多

隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，許多人開(kāi)始把房屋作為投資性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量房屋空置，這些房屋由于長(zhǎng)期無(wú)人居住、疏于管理，更易引起漏水事件，且漏水后不易及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)大了業(yè)主自身?yè)p失。

1．4老城改造，出現(xiàn)“越改越漏”的情況

老城區(qū)的房屋一般因年久失修，屋頂、外墻滲漏現(xiàn)象突出，經(jīng)改造后，老城區(qū)屋頂、外墻滲漏突出問(wèn)題一般得到了解決。但是，近年隨著一些城市老城改造規(guī)模越來(lái)越大，老城“越改越漏”的新聞卻頻頻見(jiàn)諸媒體。這些情況多數(shù)是因?yàn)槭芨脑祛A(yù)算如材料費(fèi)和人工費(fèi)的控制，防水設(shè)防等級(jí)、選材檔次一般不會(huì)太高；工程施工單位最終可能也只有小的防水施工隊(duì)愿意接單，技術(shù)水平受限；再加上監(jiān)理不到位，老建筑防水施工基層條件差，這些都會(huì)成為防水改造效果不理想的原因。

1．5社區(qū)或物業(yè)管理的原因

居委會(huì)等社區(qū)管理組織沒(méi)對(duì)居民漏水等典型的社區(qū)糾紛引起重視，使本可以通過(guò)基層調(diào)解就能解決的糾紛直接涌向法院，導(dǎo)致此類案件逐年遞增。

2　業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在的問(wèn)題

2．1原被告雙方情緒對(duì)立

漏水案件的糾紛雙方多為相鄰關(guān)系，受損方由于房屋漏水造成財(cái)產(chǎn)損失和生活不便，對(duì)侵權(quán)方存有不滿情緒，而侵權(quán)方往往態(tài)度強(qiáng)硬以各種理由抗辯，導(dǎo)致雙方矛盾加劇，最終訴諸公堂。即使法院到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào)，雙方多數(shù)也互不相讓，導(dǎo)致法院調(diào)解及鑒定工作難以開(kāi)展。鑒定現(xiàn)場(chǎng)也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)原被告雙方大打出手的情況，本來(lái)是和睦的鄰里關(guān)系，結(jié)果因?yàn)槁┧纫恍┘m紛沒(méi)有得到及時(shí)合理的解決造成彼此矛盾激化的局面。

2．2侵權(quán)方的認(rèn)定

有時(shí)漏水受害方將案情訴諸公堂，但未將所有可能責(zé)任人列入被告，在鑒定過(guò)程中也很難開(kāi)展工作。例如，在某案件中，受損方將開(kāi)發(fā)商及物業(yè)分別列為被告，但由于漏水位置在受損方樓上鄰居，但鑒定時(shí)樓上住戶拒不配合工作，由于樓上業(yè)主不是被告所以無(wú)法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致該案件無(wú)法進(jìn)行鑒定。

2．3司法鑒定成本高

漏水原因通常要對(duì)房屋工程質(zhì)量進(jìn)行鑒定以及受損財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。漏水問(wèn)題涉及到諸多技術(shù)問(wèn)題且牽涉到評(píng)估造價(jià)費(fèi)用，并且受損房屋裝修均有了一定年份，扣除折舊費(fèi)后得出的損失金額往往低于高額的鑒定、評(píng)估費(fèi)用。

2．4鑒定不一定有結(jié)果

在建筑工程質(zhì)量存在瑕疵或人為因素都有可能導(dǎo)致房屋漏水，所以責(zé)任主體很難斷定。另外漏水源的鑒定就更加難以判斷，由于水管等設(shè)備在施工完成后大都埋藏于墻體內(nèi)，而人為因素也具有較大的不確定性，不易查找漏水原因，造成鑒定中對(duì)責(zé)任主體認(rèn)定困難。

房屋滲漏已經(jīng)成為房屋質(zhì)量的主要問(wèn)題，嚴(yán)重影響到了居民的生活質(zhì)量。特別是在房?jī)r(jià)居高不下的今天，很多家庭花費(fèi)一生的積蓄才能買(mǎi)到一套房，如果買(mǎi)到的房子總是漏水，讓業(yè)主情何以堪，所以房屋滲漏維權(quán)已迫在眉睫。筆者針對(duì)目前的漏水現(xiàn)象，提出一些對(duì)策和建議。

3　對(duì)策建議

3．1加強(qiáng)建筑行業(yè)管理

建設(shè)行政管理部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)建筑業(yè)的管理，對(duì)參與施工建設(shè)過(guò)程的各責(zé)任單位進(jìn)行檢查監(jiān)督，保障施工質(zhì)量。同時(shí)，加大質(zhì)量監(jiān)管和處罰力度，提升建筑工程質(zhì)量，預(yù)防滲漏水等問(wèn)題的發(fā)生。

3．2建立信息互通平臺(tái)

法院定期向建筑管理部門(mén)通報(bào)居民住宅樓漏水糾紛情況，建議相關(guān)部門(mén)督促物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的管理，做好供暖管道、水管等小區(qū)公共設(shè)施的保養(yǎng)維修工作，避免類似糾紛發(fā)生。

3．3老城區(qū)改造的監(jiān)管

老城區(qū)改造實(shí)質(zhì)上是政府給老城區(qū)民眾的一項(xiàng)公共福利，有幸享受這一福利的居民要關(guān)心和維護(hù)好自己的權(quán)益，了解基本防水知識(shí)，監(jiān)督好屋頂和外墻防水工程的質(zhì)量。建議從以下幾方面進(jìn)行監(jiān)管：（1）統(tǒng)一整改的房屋居民要利用整改這一大好的時(shí)機(jī)，徹底地解決屋頂、外墻等位置的漏水問(wèn)題，可以推舉幾位有防水知識(shí)又時(shí)間充裕的居民作為代表，在改造期間全程跟蹤和監(jiān)督相關(guān)防水項(xiàng)目的進(jìn)展和質(zhì)量。（2）項(xiàng)目開(kāi)工前，了解施工工期、施工方案、施工材料、施工單位等相關(guān)問(wèn)題。（3）了解施工單位的施工資質(zhì)及工人是否有上崗證等。

3．4加大法治宣傳力度

司法機(jī)關(guān)通過(guò)解說(shuō)典型案例等形式以案說(shuō)法，提醒社區(qū)居民謹(jǐn)慎裝修，定期檢查自家管道，合理用水，引導(dǎo)樓房住戶提高“漏水”預(yù)防意識(shí)，倡導(dǎo)文明和諧的鄰里關(guān)系。

3．5建立多元化調(diào)解機(jī)制

邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)、派出所等多種社會(huì)力量參與糾紛調(diào)解，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)、派出所等熟悉環(huán)境和相關(guān)人員的優(yōu)勢(shì)，平穩(wěn)當(dāng)事人情緒，最大限度地化解糾紛。

3．6業(yè)主之間的協(xié)調(diào)

發(fā)生滲漏情況時(shí)，業(yè)主之間可以先進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，變換立場(chǎng)和平協(xié)商，盡量避免鬧上法庭，影響鄰里之間關(guān)系，造成更大的損失。

4　結(jié)語(yǔ)

本文從多方面分析了目前房屋漏水產(chǎn)生的原因及業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在的問(wèn)題，并針對(duì)上述問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策。建議能通過(guò)行業(yè)管理、信息互通、加強(qiáng)監(jiān)管、法治宣傳、基層調(diào)解等方面進(jìn)行控制，希望能給居民提供一些幫助。

［1］房屋滲漏維權(quán)找對(duì)渠道最關(guān)鍵［J］．中國(guó)建筑防水·悅居，2015（3）：5～8．

［2］GB 50207-2002，屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范［S］．2002．

［3］GB 50242-2002，建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范［S］．2002．

［4］DBJ 01-105-2006，廚房、廁浴間防水施工技術(shù)規(guī)程［S］．2006．

（本文編輯：李廷芥）

TU113．5+4

B

10．3969/j．issn．1671-2072．2016．04．016

1671-2072-（2016）04-0093-03

2014-10-20

劉亞坤（1979—），女，工程師，碩士，主要從事結(jié)構(gòu)工程專業(yè)的研究。E-mail：yakunlczy@126．com。