王佳琪

?

房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響研究
——以吉林省為例

王佳琪

伴隨著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展勢(shì)頭良好、發(fā)展速度加快，房地產(chǎn)行業(yè)在最近的十余年來(lái)可謂是發(fā)展最迅速、最能掙錢的行業(yè)之一，同時(shí)也是地方財(cái)政的重要支柱之一，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展好壞直接關(guān)系到我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的走向。吉林省作為一個(gè)傳統(tǒng)的老工業(yè)基地，房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)該地區(qū)的影響也是巨大的，本文就吉林省房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響展開(kāi)討論，通過(guò)一系列的數(shù)據(jù)分析、對(duì)比，房地產(chǎn)的發(fā)展可以拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);吉林省

一、吉林省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

年份面積 20102011201220132014建筑業(yè)房屋施工面積5900.707446.6913133.1212518.7913992.95建筑業(yè)房屋竣工面積4272.904194.606026.656344.107334.96國(guó)有建筑業(yè)房屋施工面積205.90285.86490.19560.61376.79國(guó)有建筑業(yè)房屋竣工面積157.3079.70191.85303.94216.37集體建筑業(yè)房屋施工面積69.10181.64154.45121.4172.71

年份產(chǎn)值 20102011201220132014建筑業(yè)總產(chǎn)值1348.781626.651990.432211.442521.00建筑工程產(chǎn)值1154.431366.771724.691903.962162.08安裝工程產(chǎn)值158.20212.98193.49215.55241.6

從上面的表格數(shù)據(jù)中我們可以直觀的看到，在吉林省2010-2014年間的GDP總量中，建筑行業(yè)的所占整體GDP的比重還是非常高的。這些數(shù)據(jù)也充分說(shuō)明了房地產(chǎn)在整個(gè)吉林省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色，可以說(shuō)是影響吉林省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大數(shù)據(jù)之一，雖然房地產(chǎn)對(duì)吉林省的GDP貢獻(xiàn)很大，但是隨著政府調(diào)控政策和市場(chǎng)規(guī)律的自動(dòng)調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)不復(fù)當(dāng)年之勇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的泡沫，而此時(shí)如果地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)的話，那么對(duì)地區(qū)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生非常大的影響。

(一)房地產(chǎn)發(fā)展速度快,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程是不可避免的，同時(shí)我國(guó)也在進(jìn)行大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè),這些因素的直接后果就是導(dǎo)致人們的購(gòu)房需求極大的增加。這種急劇的需求也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資積極性,使得市場(chǎng)上的流動(dòng)資金大規(guī)模的向房地產(chǎn)行業(yè)聚集。吉林省的房地產(chǎn)發(fā)展也非常迅速，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示

年份億元2005216.892006256.002007304.712008408.752009487.322010577.002011693.532012794.292013840.752014891.40

我們知道房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)牽涉到多方面的行業(yè)，它最大的特點(diǎn)就是能夠從投資和消費(fèi)兩方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng):房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、投資到消費(fèi)是和鋼鐵產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)、原材料行業(yè)、建筑材料、室內(nèi)設(shè)計(jì)與裝修等行業(yè)存在緊密聯(lián)系的,同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展也是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推力[1]。相對(duì)于其他行業(yè)在GDP上的單一貢獻(xiàn),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)在綜合維度的貢獻(xiàn)上有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì),是目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資源消耗量大

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常大，但是也存在著資源消耗大等現(xiàn)象，但是令人擔(dān)憂的是，我國(guó)目前能夠利用的土地資源雖然在土地總量上占據(jù)世界前列，但是缺陷依然不能忽視，那就是人均耕地少、高質(zhì)量耕地少、后備土地資源少等問(wèn)題。自改革開(kāi)放而來(lái)的幾十年中，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了令世人矚目的成績(jī)，但是由于盲目的城市擴(kuò)張導(dǎo)致了對(duì)我國(guó)的自然資源、土地資源、礦產(chǎn)資源等帶來(lái)了巨大的、不可挽回式的破壞。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的擴(kuò)張難免會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)駛?cè)肓藲v史上不曾有過(guò)的“快車道”時(shí)期[2],這樣快速發(fā)展的后果就是大量的可利用耕地被占用、自然環(huán)境惡化、各種不可再生資源消耗加劇、動(dòng)植物滅絕速度加快、環(huán)境污染導(dǎo)致的疾病種類增加等問(wèn)題。

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫

在2009年的1-9月份中，吉林省房地產(chǎn)持續(xù)升溫，在建設(shè)投資、施工面積、房屋交易量、商品房平均價(jià)格、二手房交易額、房地產(chǎn)購(gòu)房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等方面均達(dá)到歷史最高點(diǎn)，在房貸產(chǎn)投資方面，由于市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)、投資商的熱情和政府的支持，所以在總的房屋建筑面積和土地出售量都呈現(xiàn)出比較高位的增速[3]；而因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格普遍較高，所以退而求其次的二手房交易市場(chǎng)也比較火爆，在1-9月份的交易額中與上年相比高出15個(gè)百分點(diǎn)。

二、吉林省房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度過(guò)快，價(jià)格虛高

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)商品房平均銷售額比2013年的全年銷售額總共上漲了19%，當(dāng)然這也和物價(jià)、房?jī)r(jià)的不斷上漲有關(guān)系，比如從2013年下半年到2014年末間的商品房銷售價(jià)格是比往年的價(jià)格要高的。我國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于一個(gè)虛假過(guò)高的特殊情況，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，但是因?yàn)閲?guó)人對(duì)住房的特殊情結(jié)和受結(jié)婚、孩子上學(xué)等的影響，所以雖然房?jī)r(jià)虛高但是市場(chǎng)需求量一直很大。但是從國(guó)際一線城市的房?jī)r(jià)來(lái)看，紐約住戶的平均收入與房?jī)r(jià)比僅為6.9倍，德國(guó)柏林的為3.6倍，法國(guó)巴黎的是4.2倍，俄羅斯首都莫斯科的更低一點(diǎn)，只有2.9倍，但形成鮮明對(duì)比的是[3]，以“北上廣”為代表的一線城市的平均收入與房?jī)r(jià)比則為20-30倍；另外在房地產(chǎn)的利潤(rùn)率上，國(guó)際一線城市中的房地產(chǎn)利潤(rùn)率均保持在5%左右，最高的也不過(guò)是6%～8%之間，但形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率高達(dá)30%～40%，雖然我國(guó)的政體發(fā)展水平還未趕得上發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展，但是最起碼已經(jīng)在房?jī)r(jià)上高別人一線了。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫化”高

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著起步晚、時(shí)間短、炒房猖獗、后來(lái)居上、房?jī)r(jià)虛高等特點(diǎn)，同時(shí)因?yàn)樘厥鈬?guó)情，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都無(wú)法讓市場(chǎng)充分發(fā)揮作用，更多的是一種人為的調(diào)節(jié)，因此不免受到外界許多不良因素的影響,這種影響的后果之一局勢(shì)使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度非常高。高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中上下游的所有供應(yīng)商，不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也無(wú)法發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的巨額收益和房?jī)r(jià)的居高不下甚至是略有反彈的前提下，使得各種流動(dòng)資金不斷加入到對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為中去，各種炒房現(xiàn)象和行為愈演愈烈，大有全民炒房的架勢(shì)，這種結(jié)果就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)本身的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的偏離了真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的平均收入水平。

(三)高房?jī)r(jià)問(wèn)題引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂使得房?jī)r(jià)無(wú)規(guī)律、上漲速度過(guò)快，引發(fā)了一系列的社會(huì)問(wèn)題。首先，社會(huì)貧富差距越來(lái)越大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高的原因之一就是因?yàn)樵诓疬w過(guò)程中的補(bǔ)償費(fèi)用過(guò)高，但是這筆過(guò)高的補(bǔ)償費(fèi)是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上的，所以就會(huì)導(dǎo)致這樣的情況出現(xiàn)，一個(gè)辛辛苦苦干了一輩子的人的資產(chǎn)還不如一套被拆遷的房子的補(bǔ)償價(jià)格，那么人們的心里難免會(huì)受到影響；其次，許多剛走出校門的大學(xué)生馬上面臨的問(wèn)題不是找工作，而是買房，可以說(shuō)在未來(lái)預(yù)期的多少年內(nèi)“房貸”都是一個(gè)令我們非常沉重的話題；另外因?yàn)榉績(jī)r(jià)的過(guò)高，也催生了許多“離奇”的事情，比如假離婚就為了多分一套房，比如為了爭(zhēng)奪房產(chǎn)證上的署名而鬧離婚等社會(huì)現(xiàn)象。這些例子都直接或間接的反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)椴徽５姆績(jī)r(jià)而引發(fā)的社會(huì)不良現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

(一)房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)近十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的支柱行業(yè)之一，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在推動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)附屬行業(yè)的發(fā)展上市有著巨大的貢獻(xiàn)的。而且經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也就表明居民收入的增長(zhǎng)，而居民收入增加直接導(dǎo)致住宅需求的增加；其次，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的直接后果就是老百姓手中的錢多了，消費(fèi)增加了，消費(fèi)增加的直接后果就是市場(chǎng)中的生產(chǎn)種類不斷擴(kuò)大，企業(yè)不斷擴(kuò)大生產(chǎn)，在這種市場(chǎng)急劇擴(kuò)大的前提下，商業(yè)、工業(yè)用地的需求也會(huì)大量增加；另外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)促使政府加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，使國(guó)民的生活環(huán)境和出行條件得到改善，生活成本的減少會(huì)相應(yīng)提高其他方面的消費(fèi)[4]，所以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個(gè)孤立的行業(yè)，它的發(fā)展是和整個(gè)地區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)的，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展鏈條中不可或缺的一環(huán)。

(二)政府土地收入的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)

政府通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得土地資源收入，這部分收入主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和政府購(gòu)買，雖然這其中的一部分嚴(yán)格來(lái)說(shuō)屬于投資，但是另外一部分則屬于消費(fèi)領(lǐng)域。從消費(fèi)領(lǐng)域來(lái)看對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的作用，目前我國(guó)正處于房地產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)的重要階段，同時(shí)由于中國(guó)的傳統(tǒng)家居思想，對(duì)房地產(chǎn)的特殊消費(fèi)偏好，以及地方政府利用“土地剪差”去支援城市建設(shè)的手段等等原因[5]，促使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)非常繁榮的“黃金時(shí)代”，這一時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他任何經(jīng)濟(jì)體，非常具有代表性的一個(gè)例子就是在2008年的“次貸危機(jī)”影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總額仍占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總額的14.67%，貢獻(xiàn)率達(dá)到了當(dāng)時(shí)的歷史新高17.29%，可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在當(dāng)時(shí)“次貸危機(jī)”的影響下對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和回升產(chǎn)生了巨大的作用。

四、未來(lái)吉林省房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略

(一)改革地方政府的政績(jī)考核評(píng)價(jià)體系

要改變“唯GDP論”和城市建設(shè)的考核制度，“唯GDP論”不是吉林省的特產(chǎn)，而是全國(guó)性的論調(diào)，但是要更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧和民生的改善。但是GDP是目前衡量一個(gè)地區(qū)發(fā)展的重要指標(biāo)之一，而且也是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下屬的考核標(biāo)準(zhǔn)之一，所以從這兩方面來(lái)講，地方政府仍然會(huì)通過(guò)支持房地產(chǎn)業(yè)來(lái)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，所以要根除這一思想不是一朝一夕之功，而是綜合體系的建立。

(二)加快各類保障房建設(shè)，完善住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，以及農(nóng)村人口大量向城市中遷移等因素的影響，人們對(duì)城市住房的需求還會(huì)持續(xù)增加。為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，政府要在三方面下功夫，首先，政府部門應(yīng)該在保障性住房、廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種房型的供給上多下功夫，盡可能的保證穩(wěn)定且夠量的房源供給，以滿足中、低收入家庭住房的剛性需求[6]；其次，要根據(jù)吉林省的實(shí)際情況，實(shí)行“分級(jí)制度”，建設(shè)不同種類和檔次的住房，比如開(kāi)設(shè)高、中、低檔不同層次的商品房，用以滿足不同收入階層的住房需求；最后，省政府要出臺(tái)相應(yīng)的關(guān)于規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)的規(guī)定，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中不可忽視的一環(huán)，政府可以通過(guò)差別化補(bǔ)貼、合理開(kāi)發(fā)等手段來(lái)促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，不斷擴(kuò)大二手房利用率。

(三)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位使得房地產(chǎn)業(yè)不能像其他行業(yè)那樣置身事外，作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的保命藥方已經(jīng)不是一個(gè)地方在做了，但是如果政府能夠大力扶持以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，那么就能夠逐漸擺脫房地產(chǎn)行業(yè)“一家獨(dú)大”的局面[7]，這樣對(duì)于政府調(diào)控地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)更加容易。

(四)調(diào)控房?jī)r(jià)

除了市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)之外，還需要有政府的宏觀調(diào)控政策。那么當(dāng)前除了稅收政策之外，還需要其他相關(guān)配套政策的出臺(tái)，因?yàn)閮H僅依靠稅收政策的調(diào)控是達(dá)不到目的的。比如對(duì)于高售價(jià)的別墅，政府對(duì)于這種別墅住宅可以不予審批；同時(shí)政府也可以制定適用于當(dāng)?shù)氐娜司罡呔幼?biāo)準(zhǔn)制度，在居住面積、購(gòu)買數(shù)量等方面加以控制，以抑制高標(biāo)準(zhǔn)住房的市場(chǎng)需求[8]；此外，對(duì)于圈地不建、捂盤拒售等違背市場(chǎng)正常發(fā)展的行為要加大查處力度，堅(jiān)決杜絕這種情況的發(fā)生。(作者單位：延邊大學(xué))

[1]劉分龍，湯浩.地方財(cái)政收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系實(shí)證研究[J].《商業(yè)時(shí)代》,2012(31):120-123.

[2]萬(wàn)冬.地方政府行為與房地產(chǎn)發(fā)展-基于上海市的實(shí)證研究[J].《湖南醫(yī)科大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版》,2010,16(1):95-100.

[3]許憲春，賈海，李皎，李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用研究[J].《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》,2015(1):84-101.

[4]呂濤.房地產(chǎn)投資在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的影響-基于東部10個(gè)省市的經(jīng)驗(yàn)分析[J].《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》,2012(10):34-36.

[5]張倫俊.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)-基于多元分析方法[J].《審計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究》,2013,10(4):18-26.

[6]徐毅然.三線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)的影響分析[J].《西部財(cái)會(huì)》,2014(12):75-77.

[7]田文杰.中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響[J].《中國(guó)商界》,2010(9).

[8]只德勝，賀芳凝.地方政府行為與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展-基于地方財(cái)政的視角[J].《地方財(cái)政研究》,2010(5):60-61.

王佳琪(1995-)，女，漢，吉林農(nóng)安人，本科，延邊大學(xué)。