程子彥

山東省淄博市博山區(qū)，一邊面臨煤炭資源枯竭帶來的經濟壓力，一邊面臨高達24.2%（遠遠高于全國15%的平均水平）的老齡化比例。雖然當地政府多年前就試圖通過發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)來促進當地民生、經濟發(fā)展，但19億元的高額投資還是讓當地政府望而卻步。如今，當地政府用8500萬元資本金投入撬動了19.25億元的養(yǎng)老基礎設施建設。

正如淄博市博山區(qū)區(qū)長任書升說：“通過運作PPP項目，博山區(qū)把受困于財力多年來敢想不敢干、甚至不敢想的項目變成了現(xiàn)實，我們打贏了‘小縣城、窮財政、干大項目的逆襲戰(zhàn)。”

示范項目背景

老工業(yè)城市資源枯竭，無力建設養(yǎng)老設施

淄博市是一個老工業(yè)城市，博山區(qū)是依靠煤炭發(fā)展起來的獨立工礦區(qū)，但是隨著近年來煤炭資源的枯竭，出現(xiàn)了產業(yè)效益下降、經濟總量不足、地方財力薄弱等問題。

與此同時，博山區(qū)步入“老齡社會”。根據博山區(qū)民政局向《中國經濟周刊》記者提供的數據：截至2015年年底，淄博市博山區(qū)老齡化比例高達24.2%，人口老齡化率遠遠高于全國15%的平均水平。按照當前每年3.7%的遞增速度，預計到2020年，淄博市老年人將達到101.4萬，占全市人口總數的22.5%。

“養(yǎng)老設施發(fā)展滯后與養(yǎng)老需求快速增長的矛盾是擺在博山區(qū)委、區(qū)政府面前急需解決的問題?！辈┥絽^(qū)財政局黨組成員、運營公司經理翟所信向《中國經濟周刊》記者表示。

據翟所信介紹，其實當地政府多年前便開始研究養(yǎng)老問題，并做了大量的探索性工作。通過對姚家峪村進行實地調研論證，發(fā)現(xiàn)姚家峪村非常適合建設養(yǎng)老中心。

姚家峪地處北緯36°的北溫帶，平均海拔480米，是世界公認的最適宜人居的緯度和海拔高度。該村距離城區(qū)僅10分鐘車程，森林覆蓋率高達97%，具備“離塵不離城”的條件，是本地遠近聞名的長壽村。

當地設計院也針對項目進行了規(guī)劃設計，根據規(guī)劃，整體投資竟然高達19億元。博山區(qū)委、區(qū)政府意識到：在傳統(tǒng)模式下，局限于財力和產業(yè)的特殊性，地方政府一無資金二無專業(yè)團隊根本無法單獨支撐一個社會化的養(yǎng)老服務項目。

2015年4月，博山區(qū)委、區(qū)政府響應國家推廣運用政府和社會資本合作模式的號召，提出用PPP模式建設博山姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心。

根據博山區(qū)財政局向《中國經濟周刊》記者提供的材料，姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心項目總投資19.25億元，占地29公頃，總建筑面積61萬平方米，主要建設內容包括社會福利養(yǎng)老中心、養(yǎng)老公寓、配套建設綜合服務中心、醫(yī)療中心、商業(yè)中心、文體休閑中心等，項目以生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老為基礎，醫(yī)療、保健、康復為保障，建設養(yǎng)老與生態(tài)、文化、有機農業(yè)、旅游、“互聯(lián)網+”等有機結合的養(yǎng)老社區(qū)。項目分三期建設，建設周期5年，2015年10月開工建設，計劃2020年4月全部竣工。項目全部建成后，可容納10000人養(yǎng)生養(yǎng)老。

示范項目進展

資本金4.25億已到位，銀行貸款3.8億將投放

淄博泰和房地產開發(fā)有限責任公司（下稱“泰和房地產”）董事長房利軍是一個地地道道的博山人，作為一名有社會責任感的企業(yè)家，面對高人口老齡化率，他一直想反哺家鄉(xiāng)，為博山老年事業(yè)發(fā)展貢獻一份力量。

2015年5月，博山區(qū)民政局委托山東招標股份有限公司在淄博市政府采購網、山東省政府采購網發(fā)布了資格預審公告。

泰和房地產牽頭上海道聯(lián)投資有限公司、中國建筑第二工程局有限公司成立了聯(lián)合體，參與姚家峪生態(tài)養(yǎng)老中心的PPP項目公開競爭性磋商。

2015年6月29日，在多家競爭者中，憑借合理的報價和足夠的實力脫穎而出，泰和房地產（聯(lián)合體）中標。

2015年7月泰和房地產（聯(lián)合體）與區(qū)民政局簽署特許經營協(xié)議，同時注冊SPV公司（特殊目的公司）——山東凱富瑞生態(tài)頤養(yǎng)有限公司，負責養(yǎng)老項目具體的融資、建設、運營，經營范圍是老年人養(yǎng)護服務，養(yǎng)老產業(yè)，養(yǎng)老設施開發(fā)、建設等。

據《中國經濟周刊》記者從泰和房地產了解，凱富瑞公司一期注冊資本3000萬元，公司由四大股東投資組成，分別是淄博泰和房地產開發(fā)有限責任公司出資1380萬元持股比例46%，淄博市博山區(qū)公有資產經營公司出資600萬元持股比例20%，上海道聯(lián)投資有限公司出資870萬元持股比例29%，中國建筑第二工程局有限公司出資150萬元持股比例5%。根據項目需要，四方將同比例增資，直至增資到4.25億元。

據凱富瑞公司介紹，目前，項目資本金4.25億元已到位，國開行首筆貸款3.8億元將于近期投放，已建設居民回遷樓335戶，施工臨時道路10公里，項目南廣場和一期福利養(yǎng)老院正在建設中。

在項目實施過程中，博山區(qū)民政局負責制定養(yǎng)老服務標準，按照標準進行監(jiān)督和管理;凱富瑞公司將積極發(fā)揮其優(yōu)勢，引進美國、臺灣先進的設計理念、管理經驗和管理人才，實現(xiàn)資源優(yōu)勢高度整合，專業(yè)化分工。

泰和房地產董事長房利軍表示：“民辦養(yǎng)老機構從新建、開業(yè)到老年人入住比例提高需要一個過程，保守估計需要5～8年。對于社會資本來說，較大的資金投入以及較長的回本周期、微薄的利潤是我們需要咬牙共同邁過的第一道坎?！?/p>

示范項目亮點

結合當地環(huán)境探索“中國式”養(yǎng)老模式

區(qū)民政局黨委委員、社會組織黨工委副書記焦芳芳向《中國經濟周刊》記者表示：當初選中淄博泰和房地產開發(fā)有限責任公司聯(lián)合體，原因之一便是符合“專業(yè)的人干專業(yè)的事”的PPP精神，三家企業(yè)的主營業(yè)務分別是房地產開發(fā)、工程建設、投資管理，同時聯(lián)合體中三家單位在各自行業(yè)內均有不俗的成就。

泰和房地產憑借自身多年房地產的經驗，引入了“有機整合山水生態(tài)、自然風光、有機農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的養(yǎng)老社區(qū)”概念。根據老年人的興趣愛好設立活動板塊，提供多樣化的養(yǎng)生養(yǎng)老服務。房利軍向《中國經濟周刊》記者表示：“我們希望通過該項目打破人們對養(yǎng)老院的固有印象?！?

作為具有強大施工建設能力的公司，中建二局發(fā)揮在設計、建設方面的優(yōu)勢。中建二局項目經理張東旭向《中國經濟周刊》記者表示：“在項目設計時整合資源進行產業(yè)導入，引進綠色低碳設計;在項目建設階段積極進行強有力的建設監(jiān)管，并提出較為合理的施工方案，為項目的品質保駕護航?！?/p>

上海道聯(lián)投資利用多年房地產開發(fā)營銷經驗從管理和資源角度對項目進行支撐?！霸谫Y源方面，一般中小城市資源不足，我們利用房地產領域多年資源渠道，介紹優(yōu)秀的設計團隊和商業(yè)建設團隊?！痹摴究偛孟乃煞灞硎?。

據了解，凱富瑞公司先后委托美國PE設計事務所、英國LA建筑設計有限公司、同濟大學、清華大學進行建筑設計。與聯(lián)想、光大匯晨、萬科、臺灣長庚養(yǎng)生村洽談運營合作意向，聘請臺灣長庚養(yǎng)生村經理、臺灣發(fā)展研究院老年事業(yè)部主任擔任項目運營主管。通過全球范圍引進、借鑒先進經驗提升管理理念。

夏松峰表示：“養(yǎng)老行業(yè)最重要的還是服務，我國養(yǎng)老服務行業(yè)起步比較晚。我們通過全球范圍引進、借鑒先進經驗與當地環(huán)境結合?！?/p>

根據凱富瑞公司向《中國經濟周刊》記者提供材料，姚家峪生態(tài)養(yǎng)老項目采用區(qū)域整體開發(fā)模式，園區(qū)建設以生態(tài)、文化、養(yǎng)生養(yǎng)老為基礎，醫(yī)療、保健、康復為保障，著力打造康體醫(yī)療、生活支持、文化教育、安全保障四大運營服務體系。一是在項目規(guī)劃區(qū)內建設一個“峨峨兮若泰山，洋洋兮若江河”的高山流水景觀，使養(yǎng)老與生態(tài)環(huán)境結合;二是通過設立孔子學院、老年大學等文化平臺，讓老年人通過國學文化、琴棋書畫、打拳練劍等文體活動修身養(yǎng)性，加深情感交流，建立一種充實、愉快的養(yǎng)老生活方式，實現(xiàn)養(yǎng)老與人文的結合;三是配套建設和尚房紅色文化村、嶺西文創(chuàng)工坊、桃花泉有機農場、樵嶺前旅游小鎮(zhèn)等42平方公里的健康產業(yè)園，老年人可以進行短途的山水游、民俗游、開心農場體驗游、采摘游，實現(xiàn)養(yǎng)老和觀光農業(yè)、旅游業(yè)的融合發(fā)展;四是通過設立馬公祠醫(yī)護中心、淋漓湖康養(yǎng)中心、溫泉理療中心、健身中心，通過疾病治療、慢病康復、保健療養(yǎng)等方式，增強對老年人身體健康的保障;五是搭建“智慧養(yǎng)老云服務管理平臺”，借助互聯(lián)網和各類終端向老年人及家屬提供涉及安全看護、健康管理、遠程醫(yī)療、生活照料、休閑娛樂、親情關愛等智慧養(yǎng)老服務，將“互聯(lián)網+”和養(yǎng)老有機結合起來。

姚家峪設計方案

據悉，下一步，凱富瑞公司將積極學習美國、臺灣的先進養(yǎng)老理念，提出了探索“中國式”的養(yǎng)老模式思路，進一步細化、完善規(guī)劃設計方案，結合項目的運營理念和地形特點設計單體建筑的布局、樣式和色調，自然融入博山孝文化、陶琉文化和齊文化。