羅麗娟
8月17日,“上海拍出了中國(guó)最貴地王”的消息蓋過(guò)了幾乎所有國(guó)內(nèi)新聞——在萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等17家房企的圍剿之下,融信中國(guó)(下稱“融信”)以110.1億元總價(jià)重金突出重圍,刷新中國(guó)歷史最高地王紀(jì)錄。
一夜之間,“融信”這個(gè)原本名不見(jiàn)經(jīng)傳的區(qū)域房企聲名鵲起,受到業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。融信究竟是何方神圣?
距離地王熱度未過(guò)去一周,在港上市半年的融信亮相集團(tuán)2016年中報(bào)發(fā)布會(huì),這也是融信的首份中期業(yè)績(jī)報(bào)告。
據(jù)半年報(bào)披露,在一二線樓市持續(xù)火爆的市場(chǎng)推動(dòng)下,融信前6月合約銷(xiāo)售132.2億,完成全年160億元目標(biāo)的82.6%;已售總建筑面積為840073平方米,同比增加182.3%;上半年股東應(yīng)占溢利8.58億元,同比大漲197.1%。
其中,上半年新購(gòu)10塊土地,購(gòu)地平均成本約為7504元/平方米;土地儲(chǔ)備總量為598萬(wàn)平方米,約81.4%的土地位于中國(guó)一、二線城市。
“融信在發(fā)展戰(zhàn)略上一直處于較平穩(wěn)的狀態(tài),下半年在拿地方面仍會(huì)積極參與,但會(huì)更加謹(jǐn)慎。”融信中國(guó)董事局主席歐宗洪在接受《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》(下稱《21CBR》)記者專訪時(shí)提到,福州第一的成績(jī)已經(jīng)不能滿足公司發(fā)展,未來(lái)融信將以一二線城市為重點(diǎn)陣營(yíng)。
進(jìn)擊一線陣營(yíng)
以最貴地王姿態(tài)出現(xiàn)在眾人面前,這或許對(duì)融信來(lái)說(shuō)早有準(zhǔn)備。
融信(福建)投資集團(tuán)有限公司由創(chuàng)始人歐宗洪創(chuàng)建成立于2003年,其前身為2000年創(chuàng)立的福建省莆田市交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。在2013年以前,融信主要專注于福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)市場(chǎng),并且在福州、廈門(mén)獲得總銷(xiāo)量及單項(xiàng)目銷(xiāo)售冠軍。
近年來(lái),集團(tuán)業(yè)務(wù)逐漸拓展,擁有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)金融、品牌物業(yè)等業(yè)務(wù)。融信的棋局開(kāi)始越走越大。
2013年,融信開(kāi)啟“立足福建,布局全國(guó)”策略,首先進(jìn)軍長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。同年4月融信競(jìng)得上海趙巷特色居住區(qū)居住用地;隨后聯(lián)手綠地集團(tuán),共同開(kāi)發(fā)總價(jià)達(dá)47.25億元的上?!暗赝酢?;9月,融信集團(tuán)再以12.37億元擊敗數(shù)家知名房企,競(jìng)得上海松江區(qū)地塊,進(jìn)滬第一槍似乎來(lái)勢(shì)洶洶。
直至今年2月,融信中國(guó)正式把總部遷往上海市閔行區(qū)虹橋萬(wàn)科中心,這意味著其全國(guó)戰(zhàn)略的再升級(jí)。談及將總部搬遷到上海的重要原因時(shí),融信中國(guó)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理單偉曾對(duì)媒體表示,上海是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心,未來(lái)也會(huì)成為國(guó)際金融中心,這里匯集了大量的優(yōu)勢(shì)資源,融信中國(guó)在香港上市后,也需要一個(gè)更大、更高、更好的平臺(tái),與更多優(yōu)勢(shì)資源對(duì)接。
萬(wàn)事俱備,只差“上位”。在硝煙彌漫的上海房地產(chǎn)市場(chǎng),大型國(guó)企央企,千億房企等各稱霸一方,需要一石激起千層浪,最直接的方法就是在寸土寸金的市中心占有一席之地。
8月17日,上海靜安中興社區(qū)的一幅住宅地塊進(jìn)入掛牌階段,起拍價(jià)46億元,共包括兩幅相鄰?fù)恋兀?32-01-A地塊出讓面積為19651.2平方米,333-01-A地塊出讓面積為11382.9平方米。
隨后包括萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、雅居樂(lè)在內(nèi)的18家房企歷經(jīng)了一個(gè)多小時(shí)的激烈圍剿,426輪舉牌,最終由融信以成交價(jià)格110.1億元總價(jià)成功競(jìng)得。樓板價(jià)100315元/平方米,溢價(jià)率139%,扣除商業(yè)配套以及配建保障房,實(shí)際樓面價(jià)約11萬(wàn)元/平方米,刷新中國(guó)最貴地王新紀(jì)錄。
一時(shí)間,各界聲音四起。但是根據(jù)《21CBR》記者從融信方獲悉,該地塊價(jià)格其實(shí)還未觸及融信的價(jià)位上限,也就意味著,融信還能接受更高的價(jià)位。
“對(duì)于融信拍出的地價(jià),是意料之中的事情,因?yàn)槭兄行拇_實(shí)沒(méi)地了。”鄰近拍出地塊的周邊項(xiàng)目表示持觀望態(tài)度,“不是僅拿地,作為開(kāi)發(fā)商,還是要想想10年20年后,你給這個(gè)地方留了什么東西?!?p>
但此次同樣參加了競(jìng)拍的龍湖地產(chǎn)公開(kāi)表示不看好:“上海那塊地我們也去了,這么高的價(jià)格,只能說(shuō)某些中小企業(yè)藝高人膽大,建議你們?nèi)タ纯此膱?bào)表,祝福同行?!饼埡禺a(chǎn)CEO邵明曉直言不諱。
面對(duì)同行的質(zhì)疑,歐宗洪似乎始終充滿底氣:“除漳州以外,我們平均土地成本是10000元/平方米,平均售價(jià)23700元/平方米左右。以靜安地塊為例,以面積的角度,在土地儲(chǔ)備占比較??;在金額方面,也就是今年占比較大,對(duì)比整體的量,總體占比也不高?!彼硎?,無(wú)論這塊地以后盈利20億,或者虧20億,對(duì)公司影響有限。
對(duì)于地王的開(kāi)發(fā),歐宗洪告訴《21CBR》記者,融信目前正與一意向房企洽談合作,最終雙方將各占50%股權(quán),聯(lián)合操盤(pán)。項(xiàng)目定位輕奢豪宅,以迎合創(chuàng)一代和上海金領(lǐng)階層,預(yù)計(jì)2018年中可入市。
主攻高端住宅
“目前我們主要聚焦中高端市場(chǎng),未來(lái)不排除走高端產(chǎn)品路線?!睔W宗洪把方向定得很明確。
但是最開(kāi)始,融信并不具備豪宅基因。對(duì)于歐宗洪來(lái)說(shuō),與多數(shù)商人一樣,2008年的金融危機(jī),是大多數(shù)從商人士最大的危機(jī)。在金融危機(jī)之前,融信一直以開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品為主,主打剛需市場(chǎng)。直到2008年金融危機(jī)風(fēng)暴肆虐各個(gè)行業(yè),包括房地產(chǎn)。
“我們的產(chǎn)品根本賣(mài)不出去,資金鏈非常緊張?!睔W宗洪回顧起當(dāng)時(shí)的情景,依然緊縮雙眉,“當(dāng)時(shí)我們觀察市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),只有一二線城市中心區(qū)產(chǎn)品還在銷(xiāo)售,而其他地方幾乎已經(jīng)一蹶不振。”
經(jīng)受過(guò)如此大的打擊后,歐宗洪果斷調(diào)轉(zhuǎn)航向,開(kāi)始進(jìn)軍中高端市場(chǎng)。
2008年到2009年,從中低端轉(zhuǎn)型到中高端,融信整整用了一年時(shí)間。歐宗洪經(jīng)常自己下工地,抓細(xì)節(jié),挑毛?。还疽矔?huì)定期開(kāi)“洗腦”會(huì)。“原來(lái)做中低端產(chǎn)品,員工習(xí)慣相對(duì)粗糙的方式打造產(chǎn)品,中高端產(chǎn)品要求精致和細(xì)節(jié),對(duì)他們有一定困難?!奔词箞F(tuán)隊(duì)艱難地轉(zhuǎn)型,歐宗洪依然認(rèn)定了做中高端方向。
第一次嘗試中高端項(xiàng)目是“融信大衛(wèi)城”,用歐宗洪自己的話說(shuō)則是,項(xiàng)目“花掉了豪宅的錢(qián),但是沒(méi)法做出豪宅的產(chǎn)品”,前期只能按中低端價(jià)格賣(mài),整個(gè)項(xiàng)目消化完也花了4年左右。
“現(xiàn)在我們?cè)谥懈叨耸袌?chǎng)上已經(jīng)做得很順利了?!比谛旁诤贾莸暮贾莨^就是作為偏高端項(xiàng)目,目前單價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米6萬(wàn)多元。“杭州作為全國(guó)公認(rèn)對(duì)住宅品質(zhì)要求最高的城市,因此也提升了我們的信心,在杭州我們可以做得好,其他城市難度不會(huì)太大?!睔W宗洪表示。
在歐宗洪看來(lái),現(xiàn)在的發(fā)展速度,遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足融信的胃口。未來(lái),歐宗洪已經(jīng)瞄準(zhǔn)了更大的版圖,“但不會(huì)擴(kuò)張得太快,也不會(huì)太多?!睂?duì)于城市選擇上,融信的策略是與高端產(chǎn)品相對(duì)應(yīng),鎖定人均收入較高城市或者土地較稀缺的區(qū)域。