蔣品洪　張長(zhǎng)國(guó)　盛印波

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2016）12-0113-02

摘要：資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)，即：市場(chǎng)化，從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要業(yè)務(wù)；專業(yè)化，從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)；服務(wù)化，從提供評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)為提供評(píng)估服務(wù)。本文對(duì)此進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估師 轉(zhuǎn)型升級(jí) 市場(chǎng)化 專業(yè)化 服務(wù)化

著資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消，資產(chǎn)評(píng)估師由準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類職業(yè)資格。這不僅僅是職業(yè)資格管理方式的改革，也是還原資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位的重要舉措，更是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)吹響了沖鋒號(hào)。為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)必須實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)化、專業(yè)化和服務(wù)化為特征的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

一、市場(chǎng)化：從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)要業(yè)務(wù)

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，評(píng)估業(yè)務(wù)是法律、法規(guī)和政府給予的。這類業(yè)務(wù)有三個(gè)主要特征，其一是報(bào)告使用人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用；其二是報(bào)告使用人（尤其是政府部門(mén)）使用評(píng)估報(bào)告是迫于強(qiáng)制性規(guī)定，而非基于經(jīng)濟(jì)決策需要，不太關(guān)心評(píng)估質(zhì)量；其三是報(bào)告使用人指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。報(bào)告使用人與委托人的脫節(jié)，并且存在利益沖突（例如在抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中，借貸雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果的要求是相反的），資產(chǎn)評(píng)估師必定偏向于承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用的委托人而非報(bào)告使用人。委托人選擇資產(chǎn)評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)是“快”（出報(bào)告速度快）、“好”（評(píng)估結(jié)果迎合委托人要求）、“省”（評(píng)估費(fèi)用低），不考慮其能力水平的高低。在報(bào)告使用人不太關(guān)心評(píng)估質(zhì)量的前提下，資產(chǎn)評(píng)估師之間就會(huì)圍繞委托人的選擇標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展惡性競(jìng)爭(zhēng)，形成“快、好、省”程度與資產(chǎn)評(píng)估師能招攬的業(yè)務(wù)量成正相關(guān)關(guān)系的“劣幣驅(qū)逐良幣”環(huán)境。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取報(bào)告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中，銀行是報(bào)告使用人，卻要求借款人在指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單內(nèi)委托評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用（具備法律、法規(guī)和政府給予的評(píng)估業(yè)務(wù)的特征）。而銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)名單不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等公平、公正的形式而是私下悄悄進(jìn)行的。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)都不知道銀行確定評(píng)估機(jī)構(gòu)名單的時(shí)間、條件等信息；即使知道信息，因?yàn)殂y行不需要說(shuō)明理由，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅僅靠能力水平和服務(wù)質(zhì)量是很難被列入名單的。實(shí)踐中還出現(xiàn)了不正常的部門(mén)壟斷，土地管理部門(mén)只接受土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，房地產(chǎn)管理部門(mén)只接受房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，財(cái)政部門(mén)只接受資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告等現(xiàn)象。出現(xiàn)了企業(yè)并購(gòu)重組、國(guó)有企業(yè)改制等經(jīng)濟(jì)行為中在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具整體資產(chǎn)（企業(yè)價(jià)值）評(píng)估報(bào)告的情況下，還需要另行委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)再次評(píng)估土地使用權(quán)、房屋建筑物價(jià)值的不良現(xiàn)象。這些現(xiàn)象都是與市場(chǎng)化格格不入的。

在常態(tài)下，市場(chǎng)是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的唯一來(lái)源。但并不是說(shuō)政府不能使用評(píng)估報(bào)告，而是報(bào)告使用人（包括政府）要自己委托評(píng)估并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。這種情況下報(bào)告使用人就會(huì)理性決定是否有必要委托評(píng)估，為了降低評(píng)估費(fèi)用就會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等形式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，此時(shí)的評(píng)估業(yè)務(wù)是市場(chǎng)化的。資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)有確定價(jià)值的需要，就有資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)需求。市場(chǎng)化程度越深，資產(chǎn)評(píng)估會(huì)越發(fā)重要，評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)越發(fā)多樣，評(píng)估市場(chǎng)空間會(huì)越發(fā)廣闊。在評(píng)估業(yè)務(wù)市場(chǎng)化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個(gè)人人脈、社會(huì)關(guān)系獲取業(yè)務(wù)，甚至靠商業(yè)賄賂（付回扣、介紹費(fèi)等）獲取和保持業(yè)務(wù)關(guān)系的資產(chǎn)評(píng)估師，如果再不努力提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量，必定被市場(chǎng)淘汰。市場(chǎng)化是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值的前提。市場(chǎng)化有利于資產(chǎn)評(píng)估師突出專業(yè)觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，努力適應(yīng)市場(chǎng)需求。

二、專業(yè)化：從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)

資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，資產(chǎn)評(píng)估師靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)，慣性思維是評(píng)估公信力和專業(yè)權(quán)威是法律、法規(guī)和政府行政許可授予，只要考取資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)證書(shū)后就可以從事資產(chǎn)評(píng)估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報(bào)告使用人看重的是執(zhí)業(yè)證書(shū)，而不是其能力水平。無(wú)論評(píng)估質(zhì)量?jī)?yōu)劣、評(píng)估結(jié)果正確與否，評(píng)估報(bào)告只要經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師簽名、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章就是有用的。實(shí)務(wù)中，降低收費(fèi)、在評(píng)估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評(píng)估結(jié)果等惡性競(jìng)爭(zhēng)方式比較常見(jiàn)。在實(shí)踐中出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估師不了解評(píng)估對(duì)象狀況和主要特征，采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)虛編交易實(shí)例（即虛構(gòu)不存在的交易實(shí)例）、虛編交易實(shí)例的信息（即雖然交易實(shí)例是真實(shí)存在的，但是資產(chǎn)評(píng)估師沒(méi)有去實(shí)地了解過(guò)具體情況）或者篡改交易實(shí)例的信息（將成交日期、成交價(jià)格、交易情況等信息加以篡改，使交易實(shí)例具有或更具有可比性，減少修正工作量）；采用收益法評(píng)估時(shí)隨意修改凈收益或折現(xiàn)率得出委托人需要的、滿意的評(píng)估結(jié)果等不良行為。

另外，行業(yè)內(nèi)外評(píng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)強(qiáng)弱往往將資產(chǎn)評(píng)估師數(shù)量作為重要指標(biāo)，不考慮資產(chǎn)評(píng)估師能力水平和服務(wù)質(zhì)量。從1995年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格實(shí)行準(zhǔn)入（許可）制度后，有一批通過(guò)考試取得職業(yè)資格的人并不從事資產(chǎn)評(píng)估工作，而是將職業(yè)資格掛名在評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取報(bào)酬，成為沒(méi)有執(zhí)業(yè)或者不會(huì)執(zhí)業(yè)的在評(píng)估報(bào)告上簽名的工具。在靠資格認(rèn)證從業(yè)的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)并不需要實(shí)際聘任具有專業(yè)能力的資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)甚至沒(méi)有專職的資產(chǎn)評(píng)估師，而是聘用沒(méi)有考取或者無(wú)法考取職業(yè)資格的人從事評(píng)估業(yè)務(wù)（這些人實(shí)際工作往往只是打字，專業(yè)的評(píng)估工作就變異成為簡(jiǎn)單的打印評(píng)估報(bào)告），導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可制度有名無(wú)實(shí)。

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，專業(yè)的重要性會(huì)突出，專業(yè)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)乃至行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。資產(chǎn)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)要生存和發(fā)展都必須提高執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和評(píng)估報(bào)告質(zhì)量，靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估師掛名這一不合理現(xiàn)象必定會(huì)消失。靠能力水平執(zhí)業(yè)后，能力水平高的資產(chǎn)評(píng)估師必定脫穎而出而受到市場(chǎng)歡迎；資產(chǎn)評(píng)估師能力水平越高，業(yè)務(wù)越多，薪酬越高，從而促使資產(chǎn)評(píng)估師努力學(xué)習(xí)，提高能力水平，形成依靠能力水平進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)的氛圍，實(shí)現(xiàn)扶優(yōu)限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務(wù)化：從提供評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)為提供評(píng)估服務(wù)

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可之前，委托人委托評(píng)估僅僅是為了獲取一份評(píng)估報(bào)告，用以應(yīng)付政府部門(mén)監(jiān)管等。從當(dāng)前業(yè)務(wù)量比較大（構(gòu)成中小評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)）的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)看，由于房地產(chǎn)（特別是住宅）市場(chǎng)發(fā)達(dá)且公開(kāi)、透明，借貸關(guān)系當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值心中有數(shù)，對(duì)評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性要求低（只要估個(gè)大概數(shù)即可），只要了解市場(chǎng)行情的人都能夠評(píng)估，實(shí)質(zhì)上是沒(méi)有專業(yè)評(píng)估服務(wù)需求。抵押物價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)是銀行免費(fèi)使用評(píng)估報(bào)告（即借款人承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用）的前提下存在的業(yè)務(wù)，是在目前信貸關(guān)系中銀行處于類似于政府部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)地位狀況下特有的業(yè)務(wù)。如果銀行處于劣勢(shì)地位或者處于與借款人平等地位時(shí)，在銀行需要自己承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用的情況下，銀行必定會(huì)考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，資產(chǎn)評(píng)估師如果不在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，拓展有真正評(píng)估服務(wù)需求的業(yè)務(wù)，肯定是沒(méi)有前途的。隨著市場(chǎng)化程度加深，各種類型的評(píng)估業(yè)務(wù)越來(lái)越多，只要評(píng)估服務(wù)卻不要評(píng)估報(bào)告的咨詢業(yè)務(wù)需求也會(huì)增多，例如為證券市場(chǎng)上的投資者提供企業(yè)估值咨詢，為企業(yè)并購(gòu)中的收購(gòu)公司或目標(biāo)公司提供投資價(jià)值咨詢，為企業(yè)管理提供價(jià)值顧問(wèn)服務(wù)，還可以提供財(cái)政資金支出的績(jī)效評(píng)價(jià)和企業(yè)內(nèi)控評(píng)價(jià)等服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估師如不能盡快實(shí)現(xiàn)知識(shí)更新、缺乏應(yīng)有的執(zhí)業(yè)能力，就會(huì)喪失機(jī)遇，只能在原地踏步或被市場(chǎng)所淘汰。

取消資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可后，為了還原資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位，資產(chǎn)評(píng)估師要努力為委托方提供有價(jià)值的專業(yè)服務(wù)，就必須改革評(píng)估報(bào)告、改變“按模板出報(bào)告”的現(xiàn)象。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消之前，資格認(rèn)證賦予了評(píng)估公信力和專業(yè)權(quán)威，資產(chǎn)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，沒(méi)有說(shuō)明相關(guān)參數(shù)確定和各項(xiàng)因素影響值，沒(méi)有反映評(píng)估測(cè)算過(guò)程，報(bào)告缺乏說(shuō)服力，評(píng)估結(jié)論欠缺正當(dāng)性和權(quán)威性，嚴(yán)重影響資產(chǎn)評(píng)估師客觀公正的專業(yè)形象。資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評(píng)估的目的在于為報(bào)告使用人提供價(jià)值咨詢意見(jiàn)，供其做出經(jīng)濟(jì)決策時(shí)參考；而不是強(qiáng)加給報(bào)告使用人一個(gè)評(píng)估結(jié)論。評(píng)估的服務(wù)化要求資產(chǎn)評(píng)估師在報(bào)告中實(shí)現(xiàn)充分披露，以讓報(bào)告使用者可以判斷評(píng)估工作是否盡職盡責(zé)，實(shí)施了哪些評(píng)估程序以及評(píng)估程序是否到位，影響評(píng)估結(jié)論的因素是否得到恰當(dāng)考慮，相關(guān)參數(shù)的確定是否謹(jǐn)慎合理，評(píng)定估算的計(jì)算過(guò)程是否明晰與正確。例如采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值中，報(bào)告中要充分說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例基本情況和勘查情況，說(shuō)明被評(píng)估對(duì)象與交易實(shí)例的具體差異，說(shuō)明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實(shí)例的成交價(jià)格是否正常，非正常交易價(jià)格（例如賣(mài)方的稅費(fèi)由買(mǎi)房負(fù)擔(dān)）如何修正為正常交易價(jià)格等。評(píng)估的服務(wù)化決定了評(píng)估收費(fèi)取決于工作量大小、評(píng)估工作難度和復(fù)雜程度，而不是取決于評(píng)估價(jià)值。例如前述簡(jiǎn)單的、不要求得出準(zhǔn)確評(píng)估結(jié)果的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，因?yàn)楣ぷ髁亢苄?，收費(fèi)必然是很低的（據(jù)筆者調(diào)查，委托人可以接受的收費(fèi)區(qū)間是每項(xiàng)業(yè)務(wù)500元至800元）。評(píng)估的服務(wù)化決定了評(píng)估機(jī)構(gòu)要招聘和培養(yǎng)人才，完善內(nèi)部合理使用、考核激勵(lì)和留住人才的措施，提升專業(yè)能力水平和服務(wù)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]許德風(fēng).論私法上財(cái)產(chǎn)的定價(jià)——以交易中的估值機(jī)制為中心[J].中國(guó)法學(xué)，2009，（6）.

[2]蔣品洪.資產(chǎn)評(píng)估管理體制存在的問(wèn)題及改革設(shè)想[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2010，（15）.

[3]蔣品洪，趙家柱，薛原.駁資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2009，（1）.