李亮

【摘 要】近年來，休閑旅游地產(chǎn)得到快速發(fā)展，得到業(yè)界和學(xué)界的廣泛關(guān)注，其盈利模式更是研究中的重點。本文以無錫田園東方為例，總結(jié)了休閑旅游地產(chǎn)的盈利模式，以期為其他休閑旅游地產(chǎn)項目提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】休閑旅游地產(chǎn)；無錫田園東方；盈利模式

Analysis of Leisure and Tourism Real Estate Profit Model by Taking Tian Yuan Dong Fang as an Example

LI Liang

（Nanjing Agricultural University，Nanjing Jiangsu 210095，China）

【Abstract】In recent years，with the rapid development of real estate and leisure travel，it has gained more and more attention，and its profit model is the focus of the study In this paper，by taking Tian Yuan Dong Fang as an example，summarizes the leisure and tourism real estate profit model，in order to provide reference for other leisure and tourism real estate projects.

【Key words】Leisure and tourism real estate；Tian Yuan Dong Fang；Profit model

0 前言

隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及人民生活水平的提高，簡單的觀光游覽無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的休閑需求，近年來，休閑旅游地產(chǎn)作為一種休閑度假的新業(yè)態(tài)，逐漸受到游客的歡迎，業(yè)界與學(xué)界也開始關(guān)注，其中盈利模式是研究的重點。

1 休閑旅游地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1 休閑旅游地產(chǎn)的概念

目前學(xué)界關(guān)于休閑旅游地產(chǎn)的概念的研究還存在一定的分歧，不同學(xué)者擁有不同的研究視角及方法。本文要談的休閑旅游地產(chǎn)，是一種集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式，即開發(fā)商以當(dāng)?shù)芈糜钨Y源為基礎(chǔ)，以滿足游客度假休閑為目的，使旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)的總稱。

1.2 休閑旅游地產(chǎn)的形式

目前，主題度假社區(qū)、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店公寓、高爾夫別墅、是我國比較具有代表性的休閑旅游地產(chǎn)形式。

2 休閑旅游地產(chǎn)的發(fā)展背景

2.1 休閑經(jīng)濟時代的到來

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年我國的人均GDP達到了3603美元，標(biāo)志著休閑經(jīng)濟時代的到來，休閑旅游地產(chǎn)作為休閑旅游的一個組成部分，也得到了迅速發(fā)展。

2.2 堅實的政策支持

近年來，旅游行業(yè)得到各級政府的重視，如國務(wù)院通過的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》中提出要把旅游業(yè)培育成戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)地位的提升使旅游業(yè)中的旅游地產(chǎn)板塊在未來的發(fā)展將具備更堅實的政策基礎(chǔ)。

2.3 旅游地產(chǎn)快速擴張

作為旅游與地產(chǎn)的交叉行業(yè)，我國的休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，國內(nèi)資本普遍看好，國內(nèi)休閑旅游地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，市場反響良好。

3 無錫田園東方簡介

3.1 區(qū)位環(huán)境

3.1.1 地理位置

無錫田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資50億元建成，項目位于無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，地處我國的“長三角”地區(qū)，東鄰上海、蘇州，西接南京，南臨太湖，北靠長江。

3.1.2 周邊環(huán)境

自然環(huán)境方面，陽山鎮(zhèn)的環(huán)境，自然生態(tài)資源豐富，桃林大約2萬畝，生態(tài)林7000多畝，山地約10平方公里，素有“綠色大氧吧”的美譽。

旅游資源方面，陽山鎮(zhèn)擁有豐富的資源：夢中桃花園、奇山、古剎、茶場等以及難得的火山地貌。

3.1.3 交通環(huán)境

陸路：新長鐵路、陸馬快通、錫宜高速、342省道穿境而過，西環(huán)線對接市區(qū)高架、靠近京滬、滬寧高速。

航空：距無錫蘇南機場30分鐘車程；距上海虹橋機場1小時車程；距上海浦東機場及南京祿口機場約1小時30分鐘車程。

3.2 項目內(nèi)的旅游地產(chǎn)板塊

田園東方的居住板塊的產(chǎn)品屬于旅游地產(chǎn)中的旅游度假地產(chǎn)，業(yè)主多為中產(chǎn)階級，購買的別墅主要用于度假，作為遠離城市的“第二居所”，用來滿足自己逃離都市，回歸田園生活的愿望，滿足自己的精神追求。

由于購買該項目地產(chǎn)的用途多為度假，非節(jié)假日的空住率較高，閑置的度假別墅造成了資源的浪費，因此該旅游地產(chǎn)項目也推出了分時度假的模式，實現(xiàn)了業(yè)主與開發(fā)商的雙贏。

4 田園東方的盈利模式

4.1 地產(chǎn)項目盈利

田園東方內(nèi)地產(chǎn)項目的銷售是其獲得利潤重要的一環(huán)，在銷售手段方面主要有預(yù)售和現(xiàn)售兩種。而預(yù)售不僅可以實現(xiàn)了與現(xiàn)售相同的取得高額利潤的作用，還可以保證項目開發(fā)過程有充足的資金。田園東方內(nèi)地產(chǎn)項目的銷售帶來了大量資金又會反哺改其內(nèi)的其他項目的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的改善，解決了旅游項目短期難以實現(xiàn)盈利的通病。

4.2 旅游項目盈利

旅游項目的盈利需要一個長期的過程，項目的經(jīng)營需要長期穩(wěn)定的資金。在地產(chǎn)項目銷售的支持下，田園東方的旅游項目在經(jīng)營方面就能更加自如，、地產(chǎn)項目銷售還能實現(xiàn)對旅游項目的宣傳，為旅游項目提供客流保障。

4.3 樹立項目品牌盈利

一個成功的項目不僅可以獲得巨大的經(jīng)濟利益，項目背后的品牌力量作為無形資產(chǎn)，帶給項目的利益是無法用數(shù)字來形容的。

旅游地產(chǎn)項目本身具備樹立強大品牌的條件，可以推動項目所在區(qū)域的發(fā)展，同時帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產(chǎn)項目更多的銷售利潤、旅游項目更好的經(jīng)營效益。

4.4 升值項目價值盈利

就消費者個人而言，投資房地產(chǎn)項目在一定程度上具有穩(wěn)定性，因為地產(chǎn)項目自身具有的保值增值性，屬于風(fēng)險相對較小而升值潛力大的項目。

就田園東方來講，項目建設(shè)在土地方面的投資較小，成本不高，但是土地作為一種特殊的資源，后期經(jīng)營中會有升值的空間，田園東方項目的成功直接拉動了周邊地價的上漲，前期以低價所擁有的土地資源顯現(xiàn)出優(yōu)勢，企業(yè)進行土地轉(zhuǎn)讓或者再次開發(fā)都會從其中獲得巨大的利好。休閑旅游地產(chǎn)項目所帶來的升值也是一種重要的盈利模式。

5 旅游休閑地產(chǎn)盈利模式的總結(jié)及展望

5.1 田園東方盈利模式的總結(jié)

旅游項目的缺點在于建設(shè)周期長、項目前期投資大、投資回收期長等，其優(yōu)點在于運營期收益穩(wěn)定。房地產(chǎn)項目開發(fā)的缺點在于對環(huán)境的依耐性較強，其優(yōu)點在于回收投資期短，收益高。田園東方將二者結(jié)合，體現(xiàn)了優(yōu)勢互補的原則。首先通過低價獲得郊區(qū)較大規(guī)模地塊，開發(fā)旅游項目，完善周邊配套設(shè)施建設(shè)，然后在基礎(chǔ)環(huán)境、配套設(shè)施建設(shè)完善之后開發(fā)休閑旅游地產(chǎn)項目，獲取高額利潤，再將開發(fā)地產(chǎn)項目獲得的收益投入旅游項目的建設(shè)和完善，如此循環(huán)往復(fù)，分階段發(fā)展。在休閑旅游地產(chǎn)的開發(fā)及旅游項目的經(jīng)營中，逐漸樹立自己的品牌，獲得無形資產(chǎn)，最終實現(xiàn)整個項目的升值。

5.2 休閑旅游地產(chǎn)盈利模式未來發(fā)展趨勢

5.2.1 經(jīng)營增長的盈利模式

此模式的核心在于從旅游項目的經(jīng)營上獲取最大的利潤。這就要求在旅游項目的經(jīng)營上不斷推陳出新，將創(chuàng)意融入到旅游項目的開發(fā)上來，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求，提高旅游項目的美譽度以及游客的滿意度，完善旅游項目本身的經(jīng)營。

5.2.2 品牌增長的盈利模式

在整個項目的運營過程中，經(jīng)營者需要依靠高質(zhì)量的休閑旅游及地產(chǎn)產(chǎn)品來打造自身品牌，重視品牌的價值，在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產(chǎn)品線，讓品牌的影響不斷擴大，從而實現(xiàn)品牌附加值的全面盈利。

5.2.3 共享客源的盈利模式

在項目的經(jīng)營過程中，要充分發(fā)揮地區(qū)內(nèi)其他旅游景點的優(yōu)勢，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯(lián)票制度以及會員優(yōu)惠制度，共享彼此客源，實現(xiàn)互惠互利，延長游客在本區(qū)域的逗留時間，創(chuàng)造更大的收益。這種盈利模式是整合所在區(qū)域內(nèi)一切可利用的旅游資源，進行連鎖促銷，實現(xiàn)資源共享，利潤共享。

6 總結(jié)

休閑旅游地產(chǎn)項目要想做到可持續(xù)發(fā)展，必須依靠多種盈利模式，只有這樣，才發(fā)揮休閑旅游與地產(chǎn)的優(yōu)勢，體現(xiàn)交叉行業(yè)的有點，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。旅游項目的整體設(shè)計、硬件配套設(shè)施和服務(wù)都要追求一流，打造一流旅游品牌。在地產(chǎn)項目方面，要注重合理規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展，注重地產(chǎn)項目的選址及配套設(shè)施的建設(shè)，提供多種戶型，滿足消費者的多種需求，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。在旅游項目方面，堅持創(chuàng)意取勝，為游客提供新奇的旅游體驗，吸引旅游者重復(fù)旅游。在整個項目的運作過程中，不斷深化品牌在游客心目中的形象，讓品牌具有一定的感召力和傳播力，使之成為核心競爭力。

【參考文獻】

[1]陶欣欣.旅游地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)模式探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014（30）：38-38，39.