程子彥

南京西路上海中信泰富廣場曾經(jīng)是很多人逛街約會的圣地。9月末，這個匯集了大量國際一線品牌的商城即將關(guān)門的消息在網(wǎng)上頻傳。

在此之前，上海已經(jīng)有兩家實體商場關(guān)門或即將關(guān)門的消息傳出。先是今年4月，上海規(guī)模最大的綜合性市場九星市場 “關(guān)門”歇業(yè)轉(zhuǎn)型升級;接著7月，地處上海繁華地段淮海路的太平洋百貨淮海店即將“關(guān)門”引起滬上熱議。此后，更有上海本地媒體爆出，今年10月，上海最大海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場銅川路水產(chǎn)市場也將整體關(guān)閉。

上海中信泰富廣場關(guān)門的消息是否屬實？上海為什么會出現(xiàn)一連串實體商場“關(guān)門”風(fēng)波？實體商場未來的走向是什么？《中國經(jīng)濟周刊》記者日前到部分上海商圈進行實地采訪。

中信泰富不是關(guān)門，只是要建女性VR體驗館？

最近，一則關(guān)于中信泰富廣場即將關(guān)門的消息在網(wǎng)上瘋傳。一時間引發(fā)了大家的熱議，同時也勾起了不少人的回憶。

上海中信泰富廣場位于上海最繁華的南京西路、江寧路口，于2000 年5 月落成。它和梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場，以及近在咫尺的波特曼卡爾頓大酒店、錦滄文華大酒店和上海展覽中心，形成上海國際化的、集現(xiàn)代化購物休閑為一體的標(biāo)志性商圈。距今已有16年歷史的中信泰富，如今卻傳出了要關(guān)門的消息。

“中信泰富已經(jīng)有十幾年的歷史了，怎么會關(guān)門呢？網(wǎng)上都是瞎講的?！敝行盘└坏囊患疑虘粝颉吨袊?jīng)濟周刊》記者表示。

站在中信泰富大樓，記者發(fā)現(xiàn)整個商場并沒有進行“關(guān)門”前的降價促銷等活動，一、二樓的商鋪均正常營業(yè)，只是從三樓開始已經(jīng)有十幾家商鋪看似要“關(guān)門歇業(yè)”了。

記者注意到，在三樓，有4家商鋪被封起，印花門板上大多標(biāo)注著“新店即將開業(yè)，敬請期待”的字樣。而在四樓，還剩下3家服飾店、一家首飾店、一家美發(fā)店和一家自助餐廳，其余的十幾家商鋪都處于關(guān)閉的狀態(tài)。

中信泰富四樓一家商鋪的工作人員向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，其實，很多四樓的老店鋪并不是關(guān)門，只是轉(zhuǎn)移到了三樓，四樓要騰出地方進行整體改造?！八臉?000平方米的營業(yè)面積，將用于建設(shè)女性VR體驗館以及申請開設(shè)免稅店?！?/p>

中信泰富與恒隆廣場和梅龍鎮(zhèn)廣場組成了南京西路中心地段的“金三角”，是最傳統(tǒng)的奢侈品重鎮(zhèn)。但是，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，即使是周末，整個商場僅寥寥數(shù)人，客流量并不大。

不僅中信泰富的客流量不大，位于“金三角地帶”的恒隆廣場和梅龍鎮(zhèn)廣場，相對于上海人民廣場、五角場等商圈，客流量也不大。

這是否意味著實體店開始走向沒落？相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中信泰富廣場人均消費價格為9000～10000元，是當(dāng)之無愧的奢侈品商城。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，像中信泰富廣場這樣的高端商場，客流量并不是主要目標(biāo)，拎包率和客單率才應(yīng)該是關(guān)注的焦點。

商業(yè)地產(chǎn)進入社區(qū)化階段，社區(qū)商業(yè)進入快速發(fā)展期

不同于中信泰富廣場“辟謠”關(guān)門說，地處上海繁華地段的淮海路太平洋百貨或?qū)⒄娴拿媾R關(guān)門。

7月5日，上海，太平洋百貨淮海店的部分樓面冷冷清清，部分店鋪已經(jīng)清空。

坐落在淮海路上的太平洋百貨淮海店，于1997年9月正式開業(yè)，曾是上海高檔百貨商店的代表，而記者從各方信息了解確認(rèn)，該店將于明年1月結(jié)束營業(yè)，正式撤出淮海路。而這塊地方將交回業(yè)主方瑞安地產(chǎn)進行重新開發(fā)。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，在“淮海路太平洋百貨”離開后，物業(yè)持有方瑞安集團會收回物業(yè)自營，并進行商業(yè)更新——變身“智慧型、體驗式”購物中心，與瑞安旗下的新天地、湖濱道等商業(yè)體形成聯(lián)動，預(yù)計所處地塊打造的新項目會在2018年面世。而太平洋百貨將轉(zhuǎn)進上海其他地點繼續(xù)擴展店鋪，目前還在覓點中。

不僅是太平洋百貨，《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，上海規(guī)模最大的綜合性市場九星市場、上海最大海鮮水產(chǎn)批發(fā)市場銅川路水產(chǎn)市場也將對準(zhǔn)“國際化、高大上”關(guān)門改造升級。

毫無疑問，實體店關(guān)門潮來勢洶洶，與利潤下降密切相關(guān)。據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，2015年全國80家百貨會員企業(yè)的銷售總額增加了9.3%，但利潤率卻下降了19.53%。據(jù)物聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計，2015年一年百貨已關(guān)店114家，其中包括瑪莎百貨、百盛百貨、遠(yuǎn)東百貨、王府井等眾多知名百貨。

但是，一個奇怪的現(xiàn)象是：一邊是商圈出現(xiàn)關(guān)門潮，另一邊卻是新業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)在不斷開發(fā)。搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，全國共有161個大中型商業(yè)項目開業(yè)（尚不包含3萬平方米以下的小型商業(yè)項目和各類專業(yè)市場，否則開業(yè)項目總數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200家），較2015年同期（144個）增幅達(dá)11.8%。其中，華東區(qū)憑借開業(yè)78家大中型商業(yè)項目遙遙領(lǐng)先。而上海以2016年上半年新開業(yè)15個大中型商業(yè)項目穩(wěn)坐第一。

如何理解商業(yè)項目的這“一關(guān)”和“一開”？上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理兼咨詢中心總經(jīng)理崔霽接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示：“南京西路和淮海路都是上海傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，部分商場關(guān)門首先是因為商業(yè)地產(chǎn)進入體驗化階段，所有不適合的過時業(yè)態(tài)都將面臨調(diào)整;其次，商業(yè)地產(chǎn)進入社區(qū)化階段，傳統(tǒng)市級商圈有的業(yè)態(tài)現(xiàn)在在社區(qū)商業(yè)都能夠滿足，所以社區(qū)商業(yè)進入快速發(fā)展期?！?/p>

上海商場商圈紛紛轉(zhuǎn)型調(diào)整

專家：未來應(yīng)注重滿足全方面需求

7月18日，上海統(tǒng)計局公布2016年上半年上海市國民經(jīng)濟運行情況。數(shù)據(jù)顯示，上海上半年網(wǎng)上商店零售額增長17.8%，占社會消費品零售總額的比重提高到11.4%。實體商業(yè)增速比去年同期放緩。

為在商業(yè)競爭中占得有利地位，上海商圈紛紛開始轉(zhuǎn)型調(diào)整。

一向“高冷”專注一線奢侈品的恒隆廣場，在不少樓層開出或者正在裝修一批咖啡廳和餐飲店，為商場聚集起人氣。上海另一高檔商場久光百貨也在積極調(diào)整，看中二胎商機，他們已經(jīng)騰出空間，把整個六樓全部變成兒童商品館。

此外，另一個上海著名商圈——五角場商圈改造工程從8月中旬開始進行。方圓4000平方米的中心廣場，各類地下管線已鋪設(shè)完畢，施工人員正在安裝環(huán)形隔音板。根據(jù)規(guī)劃，改造之后的五角場廣場將被賦予“交通場”“展示場”“孵化場”三大使命，屆時將成為全市最大地下商場。

崔霽向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊目前正在減弱，人們更加注重品質(zhì)型消費和體驗感社交化消費，個性、情懷、匠心是商業(yè)地產(chǎn)未來的核心，“所以未來商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該更加注重如何滿足人們的全方面需求，而不僅僅是購物需求。”