朱海斌

抑制房?jī)r(jià)泡沫，需要多管齊下，包括土地供應(yīng)制度、土地財(cái)政政策、審慎監(jiān)管措施、稅收制度和保障房機(jī)制

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)印證了中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月度環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，是2011年發(fā)布該數(shù)據(jù)以來(lái)的新高。

一線(xiàn)城市中，北上廣深的月度房?jī)r(jià)環(huán)比增速分別反彈至3.6%、4.4%、2.4%和2.1%。而部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)更為兇猛，鄭州以5.5%的月度環(huán)比增速領(lǐng)跑8月，廈門(mén)和合肥在過(guò)去12個(gè)月的累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)40%，超出之前領(lǐng)先的深圳。更讓購(gòu)房者揪心的是，房?jī)r(jià)暴漲的同時(shí)一房難求，關(guān)于新盤(pán)日光、買(mǎi)房搖號(hào)的報(bào)道并非個(gè)例。

加入樓市調(diào)控的城市在增加。繼一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市（蘇州、廈門(mén)）之后，9月中旬鄭州公布了以控制土地價(jià)格為核心的九條樓市調(diào)控措施，杭州重啟了對(duì)非戶(hù)籍人士的限購(gòu)措施。那么，這些措施會(huì)有效嗎？

這恐怕很難。與歷史上歷次樓市調(diào)控相同，目前公布的政策中存在兩個(gè)根本性的問(wèn)題。一是地方政府投鼠忌器的心理。過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)再次證明，樓市泡沫固然帶來(lái)種種問(wèn)題，但離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)增長(zhǎng)也是難上加難。地方政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)愛(ài)恨交加、左右為難的心態(tài)，導(dǎo)致它們很難對(duì)樓市祭出重手。整體而言，這一輪樓市調(diào)控除了“限購(gòu)限貸限地王”老三套之外，并沒(méi)有新的實(shí)質(zhì)性舉措，而這些措施的力度也都相對(duì)有限。以杭州為例，限購(gòu)僅限于中心區(qū)并僅針對(duì)已擁有一套（含）以上住房的非戶(hù)籍人士。

二是在樓市調(diào)控政策，尤其是土地供應(yīng)政策方面的重復(fù)性錯(cuò)誤。以北京和上海為例，今年前七個(gè)月土地交易面積較去年同期分別暴跌了56%和48%，而待售庫(kù)存已跌至七個(gè)月以下。上海市政府在地王屢現(xiàn)的情況下暫停土地拍賣(mài)，毫無(wú)疑問(wèn)與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策初衷相悖。

要真正抑制房?jī)r(jià)泡沫，讓樓市健康發(fā)展，需要多管齊下，包括土地供應(yīng)制度、土地財(cái)政政策、審慎監(jiān)管措施、稅收制度和保障房機(jī)制各個(gè)方面。

首先，在土地供應(yīng)方面應(yīng)該建立跨年度的土地供應(yīng)目標(biāo)。鑒于一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市在人口流動(dòng)、房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大差異，應(yīng)該建立跨地區(qū)的用地指標(biāo)調(diào)配機(jī)制。僵硬的用地指標(biāo)分配機(jī)制，導(dǎo)致土地供應(yīng)陷入惡性循環(huán)，即房?jī)r(jià)上漲地區(qū)在增加土地供應(yīng)方面有心無(wú)力，而房?jī)r(jià)下跌地區(qū)政府愈窮愈賣(mài)地、愈賣(mài)地愈窮?？梢钥紤]建立跨地區(qū)的用地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，由高房?jī)r(jià)城市向低房?jī)r(jià)城市購(gòu)買(mǎi)或置換用地指標(biāo)。

當(dāng)前的土地財(cái)政中，一直存在著監(jiān)督不嚴(yán)、期限錯(cuò)配（對(duì)應(yīng)長(zhǎng)期地租的土地出讓金的使用短期化）等問(wèn)題。除了強(qiáng)化對(duì)于土地出讓金用途的監(jiān)督外，筆者認(rèn)為也同時(shí)應(yīng)該建立土地出讓金跨年度使用的安排。在正常情況下，地方政府賣(mài)地是個(gè)順周期的行為，即在房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲時(shí)會(huì)加速賣(mài)地，而在房?jī)r(jià)下跌時(shí)放慢賣(mài)地節(jié)奏。這會(huì)導(dǎo)致每年的土地出讓收入隨著房地產(chǎn)周期出現(xiàn)大幅波動(dòng)。而地方政府的支出是相對(duì)剛性的，如果當(dāng)期土地出讓收入全部用于當(dāng)期支出，必然導(dǎo)致的是在土地出讓收入高的年份過(guò)度支出，而在土地出讓收入下降時(shí)加大地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。 筆者認(rèn)為建立土地出讓金跨年度使用機(jī)制可以減輕這種周期性的波動(dòng)。

其次，堅(jiān)持在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎政策，包括當(dāng)前的房貸最低首付比率要求、嚴(yán)控首付貸等措施。此外，可以考慮引入房貸收入比率要求，即每月房貸還款占家庭收入的最高比率，以防范新購(gòu)房人群的高杠桿現(xiàn)象。

第三，通過(guò)稅收制度改革提高投資性住房的持有成本或降低其投資收益。具體而言，在一二線(xiàn)城市可以盡快推出自住房以外的房地產(chǎn)稅，并在交易環(huán)節(jié)征收資本利得稅。一個(gè)不可忽略的事實(shí)是，目前中國(guó)占有多套房的比例不在少數(shù)，增大持有成本可以增加樓市中的二手房供應(yīng)。從社會(huì)財(cái)富分配的角度，這也可以相應(yīng)降低房?jī)r(jià)泡沫之后所帶來(lái)的財(cái)富嚴(yán)重不均的問(wèn)題。

第四，規(guī)范和發(fā)展租房市場(chǎng)，保護(hù)房東和租客的合法權(quán)益。目前不規(guī)范的租房市場(chǎng)導(dǎo)致房東不敢租、租客也不敢租的怪象，也導(dǎo)致了大量空置房的資源浪費(fèi)。政府也可以參考?xì)W洲一些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，將每年房租上漲幅度與通脹掛鉤。相對(duì)穩(wěn)定的房租對(duì)于房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期的走勢(shì)可以起到一定的制衡作用。

第五，改善保障房機(jī)制，改變保障房供應(yīng)一刀切、各地區(qū)攤派的現(xiàn)象。政府應(yīng)該加大在一二線(xiàn)城市的保障房（尤其是公租房）供應(yīng)，而在三四線(xiàn)城市，尤其是去庫(kù)存壓力大的地區(qū)，大幅削減甚至退出保障房計(jì)劃。

作者為摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、董事總經(jīng)理