謝逸楓

下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會出現(xiàn)分化趨勢，即對三四線城市繼續(xù)去庫存，對一二線房價大漲的城市逐步收緊房貸政策，同時加強(qiáng)對地王現(xiàn)象的監(jiān)管。

終于逼政府出手了，房企已經(jīng)開始內(nèi)心顫抖了。不是因?yàn)橐粌蓚€城市樓市調(diào)控收緊，也不是一兩個部委加強(qiáng)樓市調(diào)控，而是中央開始轉(zhuǎn)變態(tài)度了。關(guān)鍵是中央對樓市健康與資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，已經(jīng)到了忍無可忍程度，重拳出手不可避免。

這輪樓市調(diào)控的導(dǎo)火線就是2015年11月份以來到2016年7月份中國一二線熱點(diǎn)城市房價持續(xù)暴漲與爆發(fā)大規(guī)模地王潮，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控時間會到2017年至2018年。最不可思議的是今年宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩與下行壓力日益上升，中央不斷強(qiáng)調(diào)要去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板之時，房地產(chǎn)的穩(wěn)定非常重要。商品房去庫存關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融安全、地方城市建設(shè)、稅收收入等，按照庫存總體與局部都不樂觀，總的庫存全國偏高，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。即使是一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)庫存都存在一定的壓力，更不要說三四線城市了。

目前全國部分二線城市及三四線城市住宅與商業(yè)地產(chǎn)去庫存最困難，存在巨大的風(fēng)險，不可不千方百計(jì)去庫存。而一線與部分二線城市去庫存效果最好，完全走出庫存困境，任務(wù)由去庫存轉(zhuǎn)變成補(bǔ)庫存，政策由放松轉(zhuǎn)向收緊，目標(biāo)由補(bǔ)庫存轉(zhuǎn)變成控房價、控地王。此時，竟然會出現(xiàn)房價暴漲與地王頻現(xiàn)及投機(jī)投資瘋狂，這不是中央希望看見的，非常不符合目前的經(jīng)濟(jì)形勢。一二線城市中除了深圳過早透支了漲幅開始出現(xiàn)調(diào)整外，其它地區(qū)的樓市上漲根本停不下來，上海在“330”調(diào)控新政后反而不斷涌現(xiàn)出“地王”，二線城市的南京、廈門、杭州、合肥也是爭先恐后。

地王頻現(xiàn)成為2016年房地產(chǎn)市場的一大特點(diǎn)。一是數(shù)量驚人，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年全國50個主要城市出現(xiàn)了200多宗“地王”，這些城市土地出讓金總額首次突破一萬億元。二是相對集中。這些地王主要集中在一線城市和部分二線城市。三是“面粉貴于面包”。不少地王的樓面價已超過在售樓盤價格，以至于不少開發(fā)商驚呼土地市場泡沫化嚴(yán)重。地王泡沫對樓市去庫存有害無益。一方面，開發(fā)商大多通過“加杠桿”方式拿地，財(cái)務(wù)成本較大，一旦樓市風(fēng)向變化，將有資金鏈斷裂風(fēng)險，嚴(yán)重者可能影響金融體系安全。另一方面，地價上漲迫使開發(fā)商主打售價更高的豪宅產(chǎn)品，在影響普通住宅供給結(jié)構(gòu)的同時，還帶動相關(guān)區(qū)域房價“被豪宅化”，加速推動地價與房價上漲螺旋，催生房價泡沫。

此外，地王集中于一二線城市使得樓市“虹吸效應(yīng)”進(jìn)一步發(fā)酵，加劇了樓市區(qū)域分化格局，三四線城市庫存難以有效下降。目前，去庫存仍是樓市主要任務(wù)，不能忽視地王泡沫的負(fù)面干擾，需要進(jìn)一步深化因城施策的差別調(diào)控。本輪樓市上漲既有“資產(chǎn)荒”格局下房地產(chǎn)投資價值驅(qū)使因素，更是貨幣信貸較寬松的“水漲船高”使然，居民在住房信貸領(lǐng)域“加杠桿”跡象明顯。去庫存不能簡單依賴加杠桿，這需要差別化調(diào)控的細(xì)化。居民部門的信貸收緊可能會從限購城市進(jìn)一步擴(kuò)展到熱點(diǎn)二線城市。此外，對開發(fā)商的資金運(yùn)用也可能加以規(guī)范、限制，這從上市房企再融資資金不可用于拍地的傳聞可見一斑。

中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會齊亮劍，直指泡沫、地王、房價。第一是中央調(diào)控定調(diào)，政治局罕見提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。中央政治局7月26日召開會議稱，要全面落實(shí)去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的五大任務(wù)，其中重點(diǎn)提及要抑制資產(chǎn)泡沫。政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，這在過往的重要會議中被提出較為少見，這主要體現(xiàn)在當(dāng)局對住房、土地價格、局部房價、地價泡沫的擔(dān)憂。

第二是證監(jiān)會“釜底抽薪”，房企再融資不能用于拿地還貸。中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，各個職能部門的政策正從多角度著手。7月28日，證監(jiān)會在之前的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會上透露，上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括，不允許房企通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。對于上市房企而言，通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場低成本“補(bǔ)血”變得困難。

第三是銀監(jiān)會出手，開發(fā)商拍地資金源頭減少。7月27日，有報道稱，《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）已經(jīng)下發(fā)至各銀行，這個文件通過加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理，將直接影響開發(fā)商拿地資金的靈活性。7月28日，銀監(jiān)會回應(yīng)稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見階段?！掇k法》的最終目的就是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。市場分析，《辦法》一旦實(shí)施，則會導(dǎo)致兩個問題：一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。今年上半年開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，如此一來，來自銀行資金的斷供，中小型開發(fā)商的資金成本變高，拿地或?qū)⒉辉侬偪瘛?/p>

第四是地方限貸，多地傳出收緊風(fēng)聲。一些城市已經(jīng)開始收緊房貸了。先是有消息稱，深圳地區(qū)有部分銀行陸續(xù)收到通知，將首套房貸利率從此前的8.8折回調(diào)到9折。8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細(xì)則：合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結(jié)清的，拒絕貸款。8月11日，南京發(fā)文規(guī)定，自8月12日起，將結(jié)清貸款再買二套房的首付比例從30%提升為35%，未結(jié)清貸款買二套房的首付比例從最低45%提升為不低于50%。8月11日，蘇州也發(fā)文規(guī)定，非本市戶籍居民家庭申請購買第二套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個人所得稅或社保繳納證明。已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

樓市下半年步入拐點(diǎn)？中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會一一出手之后，下半年部分城市房地產(chǎn)可能步入調(diào)整。雖然全國很多樓市熱點(diǎn)城市紛紛從土地、金融、物價等層面出臺打壓政策，然而效果卻不甚明朗。深圳新房均價飆上6萬/m2、北京、上海眾多項(xiàng)目仍被瘋搶。地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象，預(yù)示著部分城市本輪行業(yè)成交周期高點(diǎn)來臨。因此預(yù)計(jì)2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會隨著新房供應(yīng)的增加，部分城市迎來供過于求狀態(tài)。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會出現(xiàn)分化趨勢，即對三四線城市繼續(xù)去庫存，對一二線房價大漲的城市逐步收緊房貸政策，如深圳、上海、北京、合肥、廈門、蘇州、南京等地，同時加強(qiáng)對國企拼地王現(xiàn)象的監(jiān)管，土地市場將有望降溫。