文/付紹喜

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現(xiàn)階段土地一級開發(fā)模式的探索

文/付紹喜

改革開放以來，我國比較重視城市化建設(shè)，在城市化建設(shè)過程中對土地的利用形式有一定的約束，土地一級開發(fā)逐漸成為政府比較關(guān)注的話題之一。在實際市場經(jīng)濟發(fā)展中良好的土地一級開發(fā)模式能夠有效解決城市建設(shè)和耕地保護的矛盾，同時促進土地使用效率的提高，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。近年來，我國土地一級開展進程比較慢，主要是因為政府缺位導(dǎo)致土地開發(fā)政策偏離公共利益。為了進一步推動土地開發(fā)的發(fā)展，必須要創(chuàng)建新的土地一級開發(fā)模式。本文從目前的土地發(fā)展形式進行分析，提出土地一級開發(fā)模式構(gòu)建措施。

政府； 采購； 土地； 一級開發(fā)

土地一級開發(fā)是城市發(fā)展中人們比較關(guān)注的問題之一，我國土地一級開發(fā)過程中面臨的環(huán)境比較復(fù)雜，給土地開發(fā)帶來了較大的困難。面對這種環(huán)境情況，必須要理解一級開發(fā)規(guī)律，并在合適的時機制定合適的發(fā)展政策，激勵政府和企業(yè)對土地一級開發(fā)實施適當?shù)囊龑?dǎo)。從而構(gòu)建科學的、符合市場發(fā)展的土地一級開發(fā)模式，完善我國土地一級開發(fā)系統(tǒng)，更好的促進我國社會主義和諧社會的建設(shè)。

一、土地一級開發(fā)內(nèi)涵和開發(fā)模式分析

（一）土地一級開發(fā)含義

土地一級開發(fā)主要指的是按照城市功能定位、經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃的要求，由政府統(tǒng)一組織的征地補償、土地平整、土地規(guī)劃設(shè)計、一級土地拆遷安置和市政基礎(chǔ)建設(shè)等，能夠按期達到土地招標和土地行為。土地一級開發(fā)的過程也是由“生地”變“熟地”的過程，使土地達到出讓條件，同時這種形式使開發(fā)商不在承擔與商品房建設(shè)無關(guān)的涉及基礎(chǔ)建設(shè)和土地開發(fā)的工作。目前，我國土地一級開發(fā)主體有兩種，一種是政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)模式，另一種是由企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式。政府主導(dǎo)模式主要指完全由政府建立的土地儲備，或者是由國家控股的企業(yè)實施土地一級開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo)模式主要指的是政府利用招標的形式從多家企業(yè)中選擇一家企業(yè)進行負責土地一級開發(fā)項目。

（二）土地一級開發(fā)模式

1.自負盈虧模式

自負盈虧的土地開發(fā)模式的形成，主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)受政府政策影響比較大，房地產(chǎn)企業(yè)實施這種模式能夠有效提高其收益率。這種開發(fā)模式一般有企業(yè)主導(dǎo)，所以開發(fā)初期就確定了土地一級和二級聯(lián)動，在開發(fā)過程中爭取在一級開發(fā)中收益，同時又能夠保障在未來的二級開發(fā)中取得相應(yīng)的效益，也使土地有較大的增值空間。但是該模式也存在一定的缺陷，比如政府對市場中地價的控制度不高，影響政府對國家土地的宏觀調(diào)控。此模式在市場經(jīng)濟發(fā)展早期應(yīng)用比較多，但是從長期發(fā)展結(jié)果來看，其未來發(fā)展空間比較小。

2.社會投資人模式

這種土地一級開發(fā)模式主要指的是政府在土地應(yīng)用中利用嚴密的計劃控制土地供應(yīng)市場，使之成為統(tǒng)一開發(fā)、管理的經(jīng)營模式。此模式下政府對土地有完全的控制權(quán)，在土地一級開發(fā)過程確定施工企業(yè)的方式是招工，其模式發(fā)展優(yōu)點是保證市場順利完成，同時保證土地開發(fā)項目能夠?qū)崿F(xiàn)效益的提高。政府和一級開發(fā)商進行土地劃分后，實施利益劃分時必須要有固定的議價分成和收益，利用不同的方式操控市場，這種發(fā)展模式開發(fā)形式比較簡單，對項目開發(fā)有很好的促進作用。但是這種模式也存下相應(yīng)的缺陷，比如政府財政壓力大，往往出現(xiàn)融資渠道狹窄的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)融資困難的現(xiàn)象。

3.收益分成模式

這種模式下土地儲備控制一般由政府控制，政府在土地一級開發(fā)中其主導(dǎo)性作用，并積極利用社會力量實施土地一級開發(fā)，這種模式是我國土地一級開發(fā)的主要模式。開發(fā)形式是政府依據(jù)一些開發(fā)需求，在市場調(diào)研的情況下實施土地出讓計劃，在開發(fā)前準確的確定土地使用權(quán)人，并由雙方共同完成土地的驗收工作，這個過程是政府主導(dǎo)土地的一種有效形式，能夠很好的減輕政府土地開發(fā)中存在資金壓力問題。

二、政府購買服務(wù)收取固定報酬的模式

財綜【2016】4號文件明確指出土地收儲規(guī)范制度，核心內(nèi)容包括：清理壓縮土地儲備機構(gòu)、規(guī)范土地儲備行為、加強土地儲備規(guī)模控制、妥善處置土地儲備債務(wù)、調(diào)整土地儲備籌資方式、規(guī)范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預(yù)決算管理等多個方面。同時文件明確的指出，地方國土資源部門必須要深入的分析當?shù)貙嶋H情況，并積極的探索政府購買土地的方式，分析土地收購過程中涉及的拆遷安置費用和補償服務(wù)形式；另外，土地儲備機構(gòu)還必須要積極的探索出一種政府購買儲備土地前期開發(fā)的策略，包括與儲備土地相關(guān)的供水、排水、照明、土地綠化等方面的問題；同時地方財政政府各個相關(guān)部門要應(yīng)該配合土地機構(gòu)制定項目管理辦法，并將時尚內(nèi)容公布出來，嚴謹土地市場中出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)包的行為。在實施過程中供應(yīng)商和項目承接主體還必須履行其合同契約，按照約定的數(shù)額承接報仇，項目多涉及的融資必須要相互融資。

該文件出臺，意味著土地收儲及土地一級開發(fā)即將回歸設(shè)立之初的統(tǒng)一性和公益性安排，對于化解地方政府債務(wù)危機具有巨大意義，明確了我國土地一級開發(fā)的政策方向及政策支撐。同時也對土地一級開發(fā)的融資提出更高的要求，財綜【2016】4號文件明確“2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款?！睘榇送恋匾患夐_發(fā)融資可以積極探索設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、引進保險資金等。由于我國“營改增”的政策對土地一級開發(fā)是按建筑業(yè)交稅還是按“服務(wù)業(yè)”交稅未進行明確，也存在一定的稅收風險。

三、政府購買服務(wù)模式下的企業(yè)土地一級開發(fā)財務(wù)核算

（一）企業(yè)按照與政府簽訂購買協(xié)議、開發(fā)土地區(qū)域規(guī)劃，同時實時財務(wù)核算需要分析，在財務(wù)核算過程中可以實施人為劃分核算區(qū)域。在核算過程中要注意，一般企業(yè)開發(fā)區(qū)域面積較大，在核算的過程中為了方便起見，一般劃分為介個小區(qū)域進行核算；如果開發(fā)區(qū)沒有明確的規(guī)定開發(fā)后需要每年擴大面積，可以事先確定好部分區(qū)域的面積，然后依據(jù)實際面積實施財務(wù)核算分析。

（二）企業(yè)投入建設(shè)的核算按照“開發(fā)成本”科目實施核算?！伴_發(fā)成本”賬戶依據(jù)具體的企業(yè)發(fā)展區(qū)域可以按照二級明細實施分析，并依據(jù)企業(yè)發(fā)展實際請設(shè)施科目明細標準：

1.“土地征用及拆遷補償”：該標準明確規(guī)定，土地開發(fā)中涉及核算的企業(yè)必須在開發(fā)前期獲得土地征用補償，包括拆遷費、安置費以及植被補償費等等，并明確的額記載土地征用的數(shù)量，以便為土地開發(fā)順利實施做保障。

2.“基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)”：此項目標準規(guī)定在土地儲備過程中主要核算內(nèi)容包含：“道路綠化、污水處理、通信以及水電處理等等”

3.“資本化利息”：這個標準主要將的是核算企業(yè)在分析的過程中，土地開發(fā)向金融機構(gòu)借款而發(fā)生的資本條件的利息費用問題。

4.“其他開發(fā)費”：這個標準主要說的是在核算方面的除了要分析其他相關(guān)開支費用外，還有考慮的其他費用支出。

5.“轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品”：這個項目主要說的是核算土地開發(fā)竣工后結(jié)算后的開發(fā)成本，這種成本形式一般用紅字記載。

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；這個明細方式主要講的是土地開發(fā)構(gòu)成中“開發(fā)產(chǎn)品”相關(guān)科目的核算內(nèi)容，并按照一定的形式設(shè)置二級明細目錄，并將記載的數(shù)值轉(zhuǎn)入企業(yè)土地儲備的應(yīng)收賬款中。

（四）根據(jù)與政府簽訂購買協(xié)議約定獲取報酬。報酬通過營業(yè)收入來核算。

四、結(jié)語

目前，我國土地一級開發(fā)模式發(fā)展相對比較完善，能夠保證土地開發(fā)的順利實現(xiàn)，但是在未來的發(fā)展中這些開發(fā)模式可能會制約土地的開發(fā)利用。在社會迅速發(fā)展下必須對土地一級開發(fā)模式進行積極的創(chuàng)新和優(yōu)化，解決土地開發(fā)中融資問題，促進土地開發(fā)的進一步提高。

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（作者單位：云南省土地儲備運營有限公司）