萬喆

最近，“地王”涌現(xiàn)，5個(gè)月誕生了百余“地王”，南京、上海、蘇州等城市甚至頻頻爆出一天誕生數(shù)塊“地王”，熱度一時(shí)無兩。

一般而言，業(yè)內(nèi)將符合高單價(jià)、高總價(jià)或高溢價(jià)條件的土地稱之為“地王”?！暗赝酢卑亮?，不少人驚呼，房地產(chǎn)的春天又來臨了！業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，房價(jià)必須要再漲一倍左右，“地王”們才能解套。而事實(shí)是，房價(jià)再漲，城市還能承受嗎？

中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)運(yùn)營，在近二十年蓬勃發(fā)展，應(yīng)該說，還是有其符合市場(chǎng)規(guī)律、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面的。房地產(chǎn)一度成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不僅確實(shí)起到了改善人們的居住條件和生活質(zhì)量的歷史性作用，也成為國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長的強(qiáng)有力推動(dòng)力。也因此，房地產(chǎn)成為許多城市的活力及動(dòng)力來源。

地產(chǎn)的日益火熱給了城市越來越多的資金流入和財(cái)政收入，地方政府得以將城市建設(shè)得更美更完善，從而又在“招商引資”中獲取競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。于是地產(chǎn)變成了一個(gè)城市的核心競(jìng)爭力，誰能夠賣出越多越貴的地，就能夠有更多的收入和吸引力。當(dāng)城市地價(jià)日貴，地產(chǎn)收益日高，又會(huì)有更多的資本流入，搶奪下一波利潤。如是循環(huán)，城市陷入了地產(chǎn)無盡的狂歡和迭起的高潮中，不能自已。然而，當(dāng)一輪輪的“招商引資”完全是在地產(chǎn)商之間的游戲，最終的承受人還是城市居民，城市經(jīng)濟(jì)終將枯竭。

更重要的是，過高的房地產(chǎn)利潤吸引了大量的資本，制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)被劫掠。一個(gè)上市公司兢兢業(yè)業(yè)，還不如炒幾套房子，這種形勢(shì)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)還能怎么發(fā)展？也無怪乎，貨幣政策稍有寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)就拼命上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不但沒有借到“東風(fēng)”，反而被新一輪資本泡沫劫掠。

居民也被在劫掠。辛苦多年、甚至幾代人的積累，全都投在日益攀升的房價(jià)上了。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工年平均工資63241元，同期全國商品房單位面積銷售均價(jià)為6792元/平方米。即普通居民不吃不喝工資全部用于買房，2015年全年工資可購買9.3平方米房子。2015年，中國房價(jià)與年平均工資的比值是9.3倍，大大高于國際上3-5倍的合理水平，這不僅抑制了普通工薪階層住房購買力，也成為房地產(chǎn)庫存居高不下的主因。

城市的競(jìng)爭力呢？當(dāng)前，高房價(jià)和就業(yè)難問題雙重存在，或許兩者密切相關(guān)。房地產(chǎn)投資居高不下，看起來能帶來高房價(jià)和高利潤，但投資效率卻持續(xù)下降，而且使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素配置錯(cuò)位。高房價(jià)會(huì)制約居民消費(fèi)，導(dǎo)致居民消費(fèi)需求下降，從而導(dǎo)致銷售商品或者提供服務(wù)的相關(guān)行業(yè)的就業(yè)直接減少。消費(fèi)也會(huì)通過影響投資間接影響到就業(yè)。也就是說如果居民消費(fèi)支出持續(xù)減少，長期會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，生產(chǎn)商的生產(chǎn)萎縮，行業(yè)萎縮，企業(yè)投資減少，裁減員工，減少就業(yè)崗位。此外，房價(jià)（或房租）作為重要的生產(chǎn)成本之一，對(duì)投資和消費(fèi)的影響也會(huì)直接或間接地影響到城市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。不少知名大企業(yè)要從原發(fā)展城市遷出或部分業(yè)務(wù)遷移，也正是基于這種成本考慮。

城市競(jìng)爭力是指一個(gè)城市在國內(nèi)外市場(chǎng)上與其他城市相比所具有的自身創(chuàng)造財(cái)富和推動(dòng)地區(qū)、國家或世界創(chuàng)造更多社會(huì)財(cái)富的現(xiàn)實(shí)的和潛在的能力。人才是城市發(fā)展最重要的要素資源之一，同時(shí)眾多的人才也有利于改善城市的人文環(huán)境，增強(qiáng)城市的生命力、創(chuàng)造力和凝聚力，從而吸引更多的要素資源，形成“馬太效應(yīng)”。衡量一個(gè)城市競(jìng)爭力的關(guān)鍵因素是人才吸引。高房價(jià)給人才流入設(shè)置隱形壁壘，尤其對(duì)于一些“潛在”人才，如剛剛畢業(yè)的大學(xué)生等，高房價(jià)幾乎把他們的精力和生活空間擠壓得逼仄不堪，遑論創(chuàng)新。不僅如此，高房價(jià)對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)的壓力最大，而中產(chǎn)階級(jí)的穩(wěn)定程度才是城市乃至國家穩(wěn)定發(fā)展的基石。

高房價(jià)的確對(duì)拉動(dòng)投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但同時(shí)也損傷城市核心競(jìng)爭力。當(dāng)房價(jià)增長幅度已與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合，城市的生產(chǎn)、生活成本增加過快過高，房地產(chǎn)就會(huì)阻礙城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，阻礙人才的吸引和發(fā)展，降低城市的競(jìng)爭力。如果產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，還會(huì)破壞穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，形成大量投機(jī)，破壞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最終可能遭遇嚴(yán)重的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，影響社會(huì)安定。

房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)幫助過城市的競(jìng)爭和發(fā)展，但時(shí)至今日，繼續(xù)飆高的房價(jià)很可能已是城市競(jìng)爭力的劫掠者和損毀者。無論是中央政府還是城市地方政府，必需痛下決心，必須有足夠耐心，遏制投資勢(shì)頭，慢慢澆灌日漸枯萎的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，培育人才，唯如此，才能為國家和城市的核心競(jìng)爭力奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（作者系中國黃金集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）