文/趙杰平

中國(guó)樓市可借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)

文/趙杰平

2016年初，以上海、深圳為主的一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大去庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“冰火兩重天”。在目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、房地產(chǎn)去庫(kù)存的背景下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

縱觀全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷過巨大震蕩。美國(guó)、日本均出現(xiàn)過嚴(yán)重的樓市泡沫，泡沫破滅后對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響巨大，日本甚至出現(xiàn)“失去的十年”，而德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期內(nèi)保持平穩(wěn)、良好運(yùn)行。我們不禁思考：德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何能夠保持長(zhǎng)期良性運(yùn)行？德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)相比有何特點(diǎn)？德國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有何種借鑒意義？

從20世紀(jì)50年代起，

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為三個(gè)增長(zhǎng)階段。1958-1995年，房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上升期，年復(fù)合增速為5.3%；1996年受到德國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力影響房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入停滯，至2010年的15年間，房?jī)r(jià)指數(shù)年復(fù)合增速為0.7%，幾乎無增長(zhǎng)；2010年房地產(chǎn)開始回升，年復(fù)合增速為4.2%。圖2顯示德國(guó)房?jī)r(jià)與G D P幾乎保持同向變化，呈現(xiàn)出高度相關(guān)，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅度、長(zhǎng)期偏離基本面的情況。德國(guó)房?jī)r(jià)與工資指數(shù)呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，房?jī)r(jià)與工資水平增速基本保持一致。

德國(guó)住房市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行得益于良性的產(chǎn)業(yè)定位、穩(wěn)定的貨幣條件、充分的住房供給、合理的住房需求。

首先，德國(guó)將房地產(chǎn)作為具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械制造、汽車、電子設(shè)備、化工制造是德國(guó)工業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)創(chuàng)造高附加值，工業(yè)對(duì)G D P的貢獻(xiàn)程度接近35%；德國(guó)還具有發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)G D P貢獻(xiàn)約25%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)僅占8%左右。房地產(chǎn)具有重要的社會(huì)福利性質(zhì)，房地產(chǎn)“服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)定位決定了政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是保障居民住房需求。

目前中國(guó)制造業(yè)附加價(jià)值創(chuàng)造能力有待提升，尚不能成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力引擎，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)增量占比較低，因此房地產(chǎn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)中發(fā)揮重要作用。從行業(yè)增加值占G D P比例看，2015年房地產(chǎn)及建筑業(yè)對(duì)G D P貢獻(xiàn)約為13%；從投資上看，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元人民幣，占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的17.4%；此外，房地產(chǎn)業(yè)也能有效促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、化工、建筑材料等多個(gè)行業(yè)發(fā)展。同時(shí)分稅制改革使地方財(cái)政收入減少，“土地財(cái)政”成為地方政府重要的收入來源。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要作用，中德產(chǎn)業(yè)定位的不同決定了兩國(guó)房地產(chǎn)的不同發(fā)展模式。

其次，德國(guó)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展得益于穩(wěn)定的貨幣投放。具體我們考察兩個(gè)指標(biāo)，分別是M2增速-G D P增速、M2/G D P。M2增速-G D P增速表示支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之外的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率，衡量實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納貨幣的能力。德國(guó)1996年至2010年M2增速-G D P增速僅為1.92%、2010年至2015年該比例為2.82%，均顯著低于中國(guó)同期M2增速-G D P增速（7.4%、7.27%）。M2/G D P衡量產(chǎn)出一單位G D P需要多少?gòu)V義貨幣投放，德國(guó)M2/ G D P始終穩(wěn)定在1以內(nèi)，不到1單位的廣義貨幣投放可以帶來1單位經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2000年后此比例基本穩(wěn)定在0.7左右，2008年金融危機(jī)后該比例也保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上升。而中國(guó)M2/G D P近期始終高于1，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由2000年的1.366上升為2015年的2.057，增長(zhǎng)幅度為50.6%。以上兩指標(biāo)說明德國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納貨幣能力較強(qiáng)，德國(guó)貨幣投放整體保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)定的流動(dòng)性為良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了貨幣條件。

再次，德國(guó)實(shí)行由開發(fā)商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應(yīng)體系，保障了充足的住房供給。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%，同時(shí)政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策支持，包括稅收、低息貸款等。政府充分考慮收入差距，對(duì)地產(chǎn)規(guī)劃中的高、中、低檔房屋比例進(jìn)行明確規(guī)定，同時(shí)為中低收入人群提供保障房。2014年德國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局公布，德國(guó)人均居住面積為43平方米。擁有自己住房者的人均居住面積為47平方米，住房供給較為充足。多元的住房供給使德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供需均衡狀態(tài)，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

德國(guó)發(fā)達(dá)的租房市場(chǎng)也能滿足市場(chǎng)相當(dāng)一部分的住房需求。租金制定過程合理，地方政府與行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)地區(qū)與收入差異制定“合理租價(jià)”，一旦房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%，即構(gòu)成了違法行為。同時(shí)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控機(jī)制有效，合同一經(jīng)簽訂后房東不能隨意漲價(jià)，房東無權(quán)隨意終止租房合同；政府實(shí)施有效的租賃市場(chǎng)管理，禁止二房東、欺詐中介，維持了良好的租房市場(chǎng)秩序。

最后，較高的首付比例、對(duì)投機(jī)需求的限制、社會(huì)文化因素構(gòu)成較為穩(wěn)定的住房需求。德國(guó)住房抵押貸款要求抵押貸款價(jià)值比（貸款/房?jī)r(jià)總額）約在60%-70%之間，即首付約在3-4成。較高的首付比例為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供了重要保障。

從購(gòu)買者角度看，高首付比例限制了投機(jī)性住房需求，引導(dǎo)住房需求趨于理性化；從銀行角度，高首付比例降低抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，保障了貸款發(fā)生違約時(shí)的銀行權(quán)益。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高首付比例是市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵之一。同時(shí)在德國(guó)從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營(yíng)者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購(gòu)買稅及資本利得稅，較高稅負(fù)擠壓了投機(jī)者的利潤(rùn)空間，抑制了市場(chǎng)中的投機(jī)需求。而中國(guó)高房?jī)r(jià)存在顯著的“自我實(shí)現(xiàn)”效應(yīng)，即一線城市房?jī)r(jià)十年來的高速增長(zhǎng)使房地產(chǎn)成為有效投資渠道，也出現(xiàn)大規(guī)?！俺捶繄F(tuán)”等投機(jī)需求，繼續(xù)推升房?jī)r(jià)上漲。

社會(huì)文化因素也成為德國(guó)租房市場(chǎng)繁榮發(fā)展的重要原因。德國(guó)文化體系中并不認(rèn)同“買房”構(gòu)成社會(huì)認(rèn)同感及安全感，相反，57%的德國(guó)人選擇租房而非買房，社會(huì)文化因素構(gòu)成了租房市場(chǎng)的巨大需求，有效替代了住房市場(chǎng)的需求。而中國(guó)“安土重遷”、“成家立業(yè)”的文化傳統(tǒng)使得住房需求成為家庭剛需，租房市場(chǎng)并不能有效減少對(duì)商品房市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求。

基于上述四個(gè)因素，穩(wěn)定的貨幣環(huán)境、準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位及供需雙側(cè)的均衡發(fā)展，共同構(gòu)成了德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的良性發(fā)展。

德國(guó)經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的借鑒意義

通過上述分析，不難總結(jié)出德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展的中短期、長(zhǎng)期措施。

從中短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行需要供求雙方的均衡發(fā)展。從供給角度看，德國(guó)政府通過財(cái)政自建、稅收補(bǔ)貼、金融優(yōu)惠等措施鼓勵(lì)通過多渠道增加福利房建設(shè)，穩(wěn)定住房供給，對(duì)中國(guó)目前的住房建設(shè)具有一定參考價(jià)值。從需求角度看，借鑒德國(guó)高首付比例對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要作用，適當(dāng)提升首付比例，杜絕房?jī)r(jià)零首付。零首付將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，助長(zhǎng)價(jià)格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮。借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，通過建設(shè)良好的房屋租賃市場(chǎng)分流住房需求，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定；通過稅收等手段強(qiáng)化對(duì)投機(jī)行為的有效控制，抑制投機(jī)性住房需求。

從長(zhǎng)期看，良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式主要靠固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想真正獲得良性發(fā)展，需要在進(jìn)一步深化改革中培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，培育制造業(yè)、服務(wù)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，同時(shí)通過城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)調(diào)整解決地域發(fā)展不均衡，引導(dǎo)城市化進(jìn)程良性發(fā)展，通過調(diào)整社會(huì)供需結(jié)構(gòu)擴(kuò)大內(nèi)需以消化不良產(chǎn)能。

良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要培育健全的投資渠道。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資、投機(jī)需求成為房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿ΓY本青睞于房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次原因在于資本市場(chǎng)缺乏其他穩(wěn)定的投資渠道。例如中國(guó)股市與樓市經(jīng)常出現(xiàn)的“此消彼長(zhǎng)”的狀況，也證明良性運(yùn)轉(zhuǎn)的樓市需要健全高效的股市和債市。深化資本市場(chǎng)改革創(chuàng)新，如推進(jìn)證券市場(chǎng)注冊(cè)制、建設(shè)長(zhǎng)期固定收益證券市場(chǎng)，為資本創(chuàng)造有效的投資途徑，是降低投機(jī)性房產(chǎn)需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展的必由之路。