Column 專欄

全球房?jī)r(jià)上漲，不唯中國(guó)

鐘偉

本刊副主編、北京師范大學(xué)金融系教授

中國(guó)樓市的火爆，很可能并不是中國(guó)的涉房政策發(fā)生重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果。

次貸危機(jī)以來，全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，價(jià)格重新開始上漲。除了政治或者安全局勢(shì)動(dòng)蕩的區(qū)域之外，幾乎全球大都市的房?jī)r(jià)都有顯著上漲。倫敦、波士頓、紐約、舊金山、悉尼、溫哥華及多倫多等城市在過去三年的房?jī)r(jià)漲幅都超過了40%，東京房?jī)r(jià)在過去一年也上漲了16%。而中國(guó)大城市房?jī)r(jià)的上漲，是全球房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)縮影，北、上、廣、深在過去四年甚至沒有能夠進(jìn)入全球房?jī)r(jià)漲幅前三甲的城市之列。

以上事實(shí)顯示，中國(guó)樓市的火爆，很可能并不是中國(guó)的涉房政策發(fā)生了什么重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果，也就是說，限購(gòu)、限貸政策的有限放松不足以解釋中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)折。那么，包括中國(guó)在內(nèi)的全球房?jī)r(jià)上漲的根源究竟是什么？人們直覺地將答案投向了貨幣。

次貸危機(jī)之后，全球主要經(jīng)濟(jì)體紛紛采取了寬松的貨幣政策，當(dāng)前，全球更是進(jìn)入了低利率、零利率甚至負(fù)利率時(shí)代。然而，企業(yè)的投資熱情并沒有被激發(fā)，由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明朗，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有吸收太多的流動(dòng)性。例如，美國(guó)上市公司在去年手持現(xiàn)金超過了1萬億美元，現(xiàn)金分紅率達(dá)到了50%。于是，廉價(jià)貨幣“脫實(shí)入虛”，催生了全球資產(chǎn)泡沫。次貸危機(jī)至今，伴隨房?jī)r(jià)上漲的，還有股市和國(guó)債價(jià)格的飆升。甚至可以說，當(dāng)下全球資產(chǎn)泡沫比次貸危機(jī)前有過之而無不及。

中國(guó)樓市既是全球樓市的一部分，同時(shí)又有自身的特質(zhì)。2011年年底，美國(guó)經(jīng)濟(jì)接近見底，而后走出了略有波動(dòng)的L型；相較而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)探底的進(jìn)程更為遲緩。同樣，中國(guó)樓市的回升也比美國(guó)緩慢。2012年年初至今，美國(guó)總體房?jī)r(jià)已經(jīng)回到正增長(zhǎng)，而中國(guó)的房?jī)r(jià)回升則遲至2014年年底。同時(shí)，中國(guó)樓市的回升，又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的，并伴隨著國(guó)內(nèi)股市的一蹶不振。而從當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣政策環(huán)境來看，2016年第二季度美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為1.2%，美聯(lián)儲(chǔ)加息仍然步履蹣跚；中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已為權(quán)威人士認(rèn)定為L(zhǎng)型，而中國(guó)利率水平存在持續(xù)走低的趨勢(shì)。因此，推動(dòng)樓市火爆的“弱增長(zhǎng)、寬貨幣”的大環(huán)境并沒有逆轉(zhuǎn)之勢(shì)。

那么，當(dāng)前的房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)會(huì)破滅？可能的因素有兩個(gè)：一是濫發(fā)貨幣最終導(dǎo)致了通貨膨脹的回歸，二是公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來的貧富懸殊表達(dá)強(qiáng)烈憤怒。

首先，濫發(fā)貨幣是否一定會(huì)帶來通脹的報(bào)復(fù)？現(xiàn)實(shí)中的答案不甚明朗。作為貨幣量寬的始作俑者，日本財(cái)政和貨幣政策雙刺激已實(shí)施了近30年，卻始終沒有促成通脹的上升。另一些資源國(guó)，例如中東產(chǎn)油國(guó)、俄羅斯、巴西等并未實(shí)施太過分的貨幣寬松，卻陷入高通脹之中。美國(guó)和中國(guó)則復(fù)蘇微弱，同時(shí)通脹低下。目前來看，廉價(jià)貨幣究竟何時(shí)釀成通脹甚至滯漲局面，尚存在不確定性。在通脹回歸之前，樓市的火爆有可能還要延續(xù)一段時(shí)間，當(dāng)然這種火爆實(shí)際上是冷熱不均的：體現(xiàn)在一線熱、三四線冷；銷售熱、投資冷；住宅熱、非住宅冷，中外樓市皆是如此。如果通脹回歸利率趨升，則樓市泡沫就有可能破滅。

其次，包括樓市在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上升必然加劇貧富分化。房?jī)r(jià)上漲使得擁有較多房產(chǎn)的富裕階層財(cái)富暴增，但無房者可能更加無力購(gòu)房甚至只能租房。以中國(guó)一線城市為例，一套真正能夠居住的小房子可能需要300萬元，哪怕房?jī)r(jià)每年僅漲5%，也相當(dāng)于15萬元/年，這已遠(yuǎn)超過了一線城市職工的年均收入，也超過了在金融行業(yè)就業(yè)的大學(xué)生的起薪。在收入趕不上房?jī)r(jià)漲幅時(shí)，唯一手段就是向父母等家人請(qǐng)求資助，這將導(dǎo)致家庭財(cái)富進(jìn)一步向大城市集中。當(dāng)下，全球主要國(guó)家都面臨著資產(chǎn)價(jià)格泡沫導(dǎo)致貧富分化加劇的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而由樓市泡沫所推升的社會(huì)矛盾，也可能最終葬送樓市本身。

而中國(guó)樓市泡沫如果發(fā)生逆轉(zhuǎn)，也很可能與重大政策相關(guān)，例如房產(chǎn)稅。由于中國(guó)房屋租售比超過50倍，房屋空置率較高，同時(shí)地產(chǎn)庫(kù)存約50億平米。筆者認(rèn)為，減少現(xiàn)金使用，推動(dòng)通過銀行實(shí)現(xiàn)住戶部門、中小企業(yè)和消費(fèi)行業(yè)稅收的源泉征繳，改善個(gè)人所得稅制，適時(shí)嘗試遺產(chǎn)稅制，都不失為維持樓市弱平衡，漸進(jìn)宣泄泡沫的手段。

Digest 財(cái)經(jīng)視野

陳雨露

“將有序推進(jìn)金融市場(chǎng)的雙向開放，支持優(yōu)質(zhì)金融發(fā)行主體在境內(nèi)發(fā)行人民幣債券，支持境內(nèi)的人民幣優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)到境外開展人民幣業(yè)務(wù)，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行人民幣優(yōu)化。”

——7月24日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陳雨露在“2016國(guó)際貨幣論壇”上表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐加快，改革紅利的持續(xù)釋放，人民幣加入SDR貨幣籃子以及一帶一路等國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施，更多的人民幣市場(chǎng)需求將會(huì)得到有效的激發(fā)。

李揚(yáng)

“對(duì)于國(guó)際投資者最重要的債券市場(chǎng)，一方面是否發(fā)展到能夠?yàn)橥鈬?guó)投資者放心投資還有待審視，另一方面，債券市場(chǎng)多頭管理，對(duì)外開放程度也不夠。”

——7月24日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)在“2016國(guó)際貨幣論壇”上表示，現(xiàn)在全球陷入長(zhǎng)期停滯，全球貿(mào)易極度萎縮，人民幣作為貿(mào)易貨幣功能受限，五到十年不要指望人民幣國(guó)際化因國(guó)際貿(mào)易的發(fā)展而有大的發(fā)展。

盛松成

“從去年10月份開始，我國(guó)M1和M2的增速差距不斷擴(kuò)大，有三個(gè)原因：一是企業(yè)持幣待投資，二是企業(yè)傾向于持有活期存款，三是地方政府債務(wù)置換可能對(duì)M1形成擾動(dòng)?！?/p>

——7月16日，中國(guó)人民銀行調(diào)統(tǒng)司司長(zhǎng)盛松成在“2016中國(guó)資產(chǎn)管理年會(huì)”上表示，貨幣政策有效而有限，需要積極的財(cái)政政策相配合。一是實(shí)行積極的財(cái)政政策更有優(yōu)勢(shì)；二是適當(dāng)增加政府債務(wù)發(fā)行，提高財(cái)政赤字率。

徐洪才

“目前經(jīng)濟(jì)下行的情況下，我們通過適當(dāng)?shù)恼痈軛U來?yè)Q取企業(yè)減杠桿，從而保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，這還是必要的。”

——8月10日，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究部長(zhǎng)徐洪才在“中國(guó)新財(cái)稅主義三十人論壇”表示，財(cái)稅體制改革的內(nèi)容非常豐富，僅僅強(qiáng)調(diào)優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)還不夠，還應(yīng)包括預(yù)算管理體制的改革、建立事權(quán)與支出責(zé)任相適應(yīng)的財(cái)政制度的改革以及政府職能轉(zhuǎn)變等。