摘要：站在天津濱海新區(qū)快速發(fā)展的角度，研究、評價漢沽房地產(chǎn)市場運行狀況十分重要。通過搜集整理漢沽房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全面、系統(tǒng)地解析漢沽房地產(chǎn)市場歷年的供需總量、供求結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價格等指標(biāo)的變化，探究漢沽房地產(chǎn)市場的運行特征及其影響因素，同時基于房地產(chǎn)市場運行的基礎(chǔ)理論，橫向比較漢沽與濱海新區(qū)其他區(qū)域房地產(chǎn)市場，分析各指標(biāo)與天津市、濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場運行狀況之間的內(nèi)在聯(lián)系，較為準(zhǔn)確地反映當(dāng)前漢沽房地產(chǎn)市場運行狀況并提出發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：漢沽，房地產(chǎn)市場，運行

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）09-0020-27 收稿日期：2016-09-01

受到整體宏觀經(jīng)濟的影響，天津市房地產(chǎn)業(yè)在近幾年有過發(fā)展的高峰和興旺時期，也出現(xiàn)過低谷，漢沽作為濱海新區(qū)的重要組成部分受到了不同程度的影響。圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有的波動性以及房地產(chǎn)價格起伏不定的特點，對漢沽房地產(chǎn)市場運行的基本特征進(jìn)行研究，探求漢沽房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素，進(jìn)而提出相關(guān)建議，對促進(jìn)漢沽房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。

1 新建商品住宅成交情況

1.1 成交量

2015年，漢沽新建商品住宅成交3073套，同比上升53.7%；總成交面積28.3萬平方米，同比上升48.2%。需要說明的是，上述數(shù)據(jù)并未包括保障性住房成交量。

1.2 成交價格

2014年漢沽新建商品住宅成交均價為5052元/平方米，2015年漢沽新建商品住宅成交均價為5105元/平方米，同比上漲1.05%。

2 二手房成交情況

2.1 成交量

2015年漢沽二手住宅成交量為2539套，共18.78萬平方米，同比上升67.53%。

2.2 成交價格

由于二手房網(wǎng)簽成交價格為電腦評估價格，并不能體現(xiàn)當(dāng)前市場實際情況，因此本文不予采用。經(jīng)我們對多家中介機構(gòu)的抽樣調(diào)查，漢沽當(dāng)前二手房成交均價維持在5500元/平方米左右，同比下降5.1%。

3 與濱海新區(qū)其他區(qū)域?qū)Ρ燃按嬖诘膯栴}分析

3.1 漢沽房地產(chǎn)市場與其他主要區(qū)域的差距在拉大

2015年，漢沽房屋成交量為40.81萬平方米，其中住宅成交39.80萬平方米，非住宅僅成交1.01萬平方米，住宅成交占比高達(dá)97.53%，因此本研究將住宅作為漢沽房地產(chǎn)市場整體運行的研究重點。由于東疆港、商務(wù)區(qū)、北塘、臨港、天津港、中心漁港、旅游區(qū)、輕紡城這幾個功能區(qū)是后期設(shè)立的，在2010年之后的一段時期并沒有交易數(shù)據(jù)。為了方便比較，我們將漢沽與塘沽、大港、開發(fā)區(qū)、保稅空港區(qū)和生態(tài)城進(jìn)行比較分析。如圖1所示。

2015年宏觀房地產(chǎn)市場在“促消費、去庫存”的主基調(diào)下，中央通過連續(xù)5次降息、降低首付款比例、降低交易稅費等多項刺激措施，促進(jìn)需求入市，市場成交量顯著提高，去庫存效果明顯。新區(qū)房地產(chǎn)市場受益于宏觀環(huán)境的改善，并且積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，新建商品住宅及二手住宅成交量均創(chuàng)造歷史最高水平，成交價格小幅上漲。部分新興區(qū)域配套不斷完善，住宅成交量及住宅小區(qū)入住率提升明顯。塘沽始終是一枝獨秀，生態(tài)城也異軍突起。雖然漢沽房地產(chǎn)市場在“十二五”時期也呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但增長率低于其他地區(qū)，市場需求偏少，差異也在緩慢拉大。

然而，從濱海新區(qū)新建商品住宅成交量看，2015年漢沽交易面積為207151.41平方米，占濱海新區(qū)成交量的5.98%，所占比例比2010年的13.20%下降了7.22個百分點，在此之后漢沽新建住房市場份額一直居于塘沽、大港之后。這說明在濱海新區(qū)擁有“一帶一路”“京津冀協(xié)同發(fā)展”“自貿(mào)區(qū)”“自創(chuàng)區(qū)”和濱海新區(qū)開發(fā)開放歷史性機遇的發(fā)展背景下，漢沽并沒有充分展示出應(yīng)有的區(qū)域地位。

3.2 漢沽房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求

2015年，濱海新區(qū)新建商品住宅成交346.62萬平方米，二手住宅成交254.08萬平方米，住房租賃成交22.99萬平方米，住房總需求面積為623.7萬平方米，較2013年的478.64萬平方米和2014年的396.12萬平方米上漲了30%和57.45%，“去庫存”成效顯著。從需求結(jié)構(gòu)來看，新建商品住房（不含保障性）需求穩(wěn)步提升，以及二手房交易活躍是拉動濱海新區(qū)整個住房市場需求的主要動力，二者占據(jù)住房需求的9成以上。從區(qū)域來看，2013-2015年濱海新區(qū)塘沽、漢沽、大港3個主要居住區(qū)中，漢沽住房需求面積最小，只是2015年漢沽租賃性住房需求占比增多，二手住宅與新建商品住宅成交量差距進(jìn)一步縮小，成交面積已基本持平。如表1所示。

通過2008-2015年漢沽新建商品住房竣工及銷售情況可以明顯看出，僅在2009年出現(xiàn)爆發(fā)式的增長、2013年較快增長以外，其余一些年份增長下滑甚至負(fù)增長，說明漢沽的新建商品房需求是極其不穩(wěn)定的。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長的特點，供給一般滯后于需求的矛盾普遍存在。在這種背景下，漢沽新建商品住房竣工銷售比2008年超過了3，2014年也在2以上，市場供求的不均衡發(fā)展極易形成高庫存壓力，造成資源使用效率的低下。

4 漢沽的區(qū)位新引力有待進(jìn)一步提高

從濱海新區(qū)住宅成交單套面積來看，剛性需求和改善型需求在住宅成交中占主導(dǎo)地位，改善型需求充分釋放。2013-2015年濱海新區(qū)新建商品住宅中套均面積100-120平方米區(qū)間的占絕對主導(dǎo)戶型；二手住宅中，套均面積60-80平方米占絕對主導(dǎo)戶型。

外地人購房是新區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支撐，2015年新區(qū)外地人購買住宅共計192.42萬平方米，占新區(qū)住宅成交量的32.03%。濱海新區(qū)作為外來流動人口的主要集聚區(qū)，漢沽的外地人購房占比遠(yuǎn)低于塘沽和大港，僅為濱海新區(qū)的平均水平的一半左右。尤其是新建商品房外地人的購房規(guī)模甚至低于二手住宅的比重。

漢沽新增常住人口購房需求不足，說明漢沽區(qū)住宅市場以本地居民為主要消費群體，對于外地人的區(qū)位吸引力仍然較弱。由于地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)尚不完善，造成許多在塘沽、開發(fā)區(qū)上班的購房者因為交通問題無法居住，銷售速度慢是造成漢沽區(qū)新建商品房庫存壓力較大的根本原因。通過調(diào)查，周邊配套成熟且交通便利的小區(qū)住用率高。比如，同為漢郡豪庭和楓景灣兩個項目入住時間基本一樣，前者位于漢沽東擴區(qū)，周邊商業(yè)、教育等基礎(chǔ)設(shè)施落后于位于核心區(qū)域的后者，住用率也遠(yuǎn)遜于后者。

5 漢沽的公共服務(wù)有待進(jìn)一步完善

按照“用腳投票”理論分析，由于無法直接觀測到居民對當(dāng)?shù)毓卜?wù)的滿意程度，可以通過集聚產(chǎn)生的人口密度增加導(dǎo)致的土地價格上漲來反映。從全區(qū)范圍看，由于房地產(chǎn)市場交易不活躍，漢沽區(qū)新建商品住宅成交價格在濱海新區(qū)各功能區(qū)中處于下游水平，僅略高于臨港工業(yè)區(qū)，與濱海新區(qū)的“塘漢大”老三區(qū)地位極不相符。

房地產(chǎn)市場健康的表現(xiàn)包括兩個層面的含義：第一，在某一個時點或時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場發(fā)展能與宏觀經(jīng)濟系統(tǒng)相互促進(jìn)、相互適應(yīng)；第二，房地產(chǎn)市場能夠保持持續(xù)、穩(wěn)定增長，實現(xiàn)可持續(xù)均衡發(fā)展的一種狀態(tài)。

天津作為中國北方經(jīng)濟中心，第三個增長極的核心城市，其重要性不言而喻，而濱海新區(qū)的發(fā)展也將是中國經(jīng)濟的一個新的引擎。正如前文對健康的房地產(chǎn)市場界定分析可知，漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與濱海新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)不相適應(yīng)、不相協(xié)調(diào)。因此，應(yīng)盡快出臺促進(jìn)漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)、穩(wěn)定增長的政策。

一般而言，只有在預(yù)期資產(chǎn)將升值的前提下，投機、投資者的需求才會不斷釋放。由于預(yù)期價值主要受前一期價格增長率及前一期庫存量變化率的影響，因此當(dāng)期的房地產(chǎn)投機投資需求可用前一期房價水平來分析。我們分別對價格和交易面積取對數(shù)，然后做散點圖。上期價格為X軸即自變量，本期新建商品房交易面積為Y軸即因變量。如圖2所示。

從圖2的實證結(jié)果來看：y=-4.9489x+46.097（R2=0.6163），漢沽新建商品房需求受上期價格的影響效果并不明顯，可解釋程度僅為61.63%，而且與價格呈負(fù)相關(guān)，明顯不符合經(jīng)濟理論假設(shè)。這一結(jié)果說明，漢沽的房地產(chǎn)投資投機性需求較小。

6 漢沽房地產(chǎn)市場發(fā)展建議

濱海新區(qū)作為納入國家發(fā)展戰(zhàn)略的天津市發(fā)展龍頭和引擎，在“十三五”期間將深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，將加快推進(jìn)新一輪高水平對外開放，實現(xiàn)由“速度濱?！毕颉靶б鏋I?！背晒D(zhuǎn)型，將統(tǒng)籌推進(jìn)新區(qū)核心區(qū)和漢沽、大港“一核兩翼”的發(fā)展格局。

漢沽要適應(yīng)新區(qū)發(fā)展，必須嚴(yán)格把握本區(qū)域房地產(chǎn)市場運行中的三個主要狀況：即供應(yīng)量、成交量、供求比。目前，尚未開工和銷售商品住宅用地有2宗占地16萬平方米，總建筑規(guī)模為12.2萬平方米；已經(jīng)開工尚未銷售的商品住宅用地共有3宗占地17.7萬平方米，總建筑規(guī)模為31.8萬平方米，根據(jù)市局房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息化系統(tǒng)統(tǒng)計，漢沽2015年待售商品住宅總量124.98萬平方米，累計漢沽當(dāng)前總供應(yīng)量為168.98萬平方米的狀況；從過去三年成交量看，漢沽新建商品住宅共成交66.76萬平方米（不含保障房），其中2013年成交28.95萬平方米，2014年成交17.32萬平方米，2015年成交20.49萬平方米，平均年成交量為22.25萬平方米；根據(jù)實際情況測算2015年漢沽房地產(chǎn)市場供求比為：供求比=供應(yīng)量/需求量=168.98/22.25=7.59，高于區(qū)縣房地產(chǎn)市場統(tǒng)計平臺所給供求比5.65的數(shù)據(jù)。

以上說明：漢沽房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場整體不景氣、庫存壓力大，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場、土地市場整體成交極不活躍，未來發(fā)展面臨著重大挑戰(zhàn)。為此，提出以下建議。

6.1 緊密結(jié)合區(qū)域功能定位，以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)建設(shè)宜居城區(qū)

《天津市濱海新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出，為了落實國家“推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，塑造要素有序自由流動、主體功能約束有效、基本公共服務(wù)均等、資源環(huán)境可承載的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局”的要求，新區(qū)將進(jìn)一步落實京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略和融入“一帶一路”戰(zhàn)略，打造區(qū)域協(xié)同發(fā)展增長極。以及《關(guān)于明確濱海新區(qū)各區(qū)域功能定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點的指導(dǎo)意見》對于漢沽的功能定位：建成一流的海濱休閑旅游區(qū)、健康產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和生態(tài)宜居的現(xiàn)代化城區(qū)。重點發(fā)展休閑旅游、醫(yī)療保健、養(yǎng)老服務(wù)，葡萄種植與加工、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工，節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)。

為此，濱海新區(qū)作為納入國家發(fā)展戰(zhàn)略的天津市發(fā)展龍頭和引擎，在“十三五”期間將深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，將加快推進(jìn)新一輪高水平對外開放，實現(xiàn)由“速度濱?！毕颉靶б鏋I?！背晒D(zhuǎn)型，將統(tǒng)籌推進(jìn)新區(qū)核心區(qū)和漢沽、大港“一核兩翼”的發(fā)展格局。漢沽應(yīng)該緊密結(jié)合在濱海新區(qū)中的功能定位，打破行政邊界制約，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，積極爭取相關(guān)政策，以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為核心建設(shè)生態(tài)宜居型城區(qū)。漢沽應(yīng)在未來的建設(shè)規(guī)劃中，以協(xié)調(diào)發(fā)展的視角，本著科學(xué)預(yù)測、合理規(guī)劃的原則，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

6.2 科學(xué)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏

主要是要進(jìn)一步調(diào)整經(jīng)營性用地供應(yīng)節(jié)奏。土地出讓金是漢沽財政的重要來源之一，對漢沽發(fā)展影響巨大，而當(dāng)前漢沽出讓土地供求比過高，已出讓土地有“過?！钡娘@現(xiàn)，在這種形勢下可適當(dāng)考慮控制城區(qū)范圍內(nèi)的土地供應(yīng)，適時在生態(tài)城、旅游區(qū)周邊加大土地供應(yīng)，依托生態(tài)城及旅游區(qū)的高房價，適當(dāng)推高土地出讓價格，達(dá)到出讓土地面積較小而出讓金較高的效果。同時，根據(jù)漢沽區(qū)域內(nèi)人口聚集情況、住房實際需求以及市場運行情況，結(jié)合濱海新區(qū)新區(qū)住房建設(shè)總體規(guī)劃，對經(jīng)營性用地供應(yīng)的區(qū)位、時間、數(shù)量規(guī)模進(jìn)行合理安排，及時調(diào)整辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房的供地比例，增加普通商品房和保障性用房的供地規(guī)模，重點保證拆遷安置房和普通商品房的用地指標(biāo)供應(yīng)，完善住房供應(yīng)體系。避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的失調(diào)與區(qū)域性過剩。此外，還要嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，加強對土地開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信譽和開發(fā)能力的審查，淘汰那些規(guī)模小、適應(yīng)性差的純投機性企業(yè)，凈化漢沽房地產(chǎn)市場環(huán)境。

6.3 加強經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓合同的證后監(jiān)管

首先要進(jìn)一步完善土地出讓合同內(nèi)容，詳盡土地開發(fā)范圍、開發(fā)周期和開發(fā)費用等有關(guān)內(nèi)容，確保對開發(fā)企業(yè)開發(fā)行為的約束，使土地供應(yīng)更為合理，出讓合同中要明確開發(fā)企業(yè)土地自交付之日起一年內(nèi)必須開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)必須竣工，確保已出讓土地的建設(shè)項目在合理期限內(nèi)竣工；其次更為重要的是要加強對土地出讓合同的監(jiān)管，尤其是證后監(jiān)管，嚴(yán)把建設(shè)周期關(guān)。房地產(chǎn)主管部門要依據(jù)《天津市經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓合同證后監(jiān)管辦法》的有關(guān)規(guī)定，對出讓合同的開竣工時間進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)把開竣工時間延期審批關(guān)。對未能按期開工或竣工又未辦理延期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門要及時下達(dá)《限期開工通知書》、《限期竣工通知書》等有關(guān)通知文件，要求開發(fā)企業(yè)簽訂未按期開工確認(rèn)單，并函告國土資源主管部門按照出讓合同的約定在項目竣工后計收違約金。國土資源主管部門、規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，對違規(guī)開發(fā)企業(yè)給予處罰。對現(xiàn)有未按期開工或竣工的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門要會同國土資源主管部門抓緊時間梳理分類，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)限期處理。

6.4 加強配套設(shè)施建設(shè)

漢沽區(qū)域內(nèi)庫存壓力較大的樓盤不同程度地存在著設(shè)施配套不完善的現(xiàn)象，在未來的建設(shè)規(guī)劃中應(yīng)緊抓區(qū)域一體化機遇，以協(xié)調(diào)發(fā)展的視角，本著科學(xué)預(yù)測、合理規(guī)劃的原則，結(jié)合招商、人口等優(yōu)惠政策，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)最重要。諸如道路、交通、綠化、學(xué)校、醫(yī)院、購物中心以及治安環(huán)境、社區(qū)服務(wù)等，都是房地產(chǎn)市場發(fā)展所不可或缺的，“買房首選環(huán)境”已成為廣大購房人的共識。而在漢沽卻不同程度地存在配套設(shè)施不齊全的問題，特別是交通不便，已對一些已經(jīng)出售或正在出售的樓盤造成嚴(yán)重的影響。建議對嚴(yán)重影響居民出行生活的社區(qū)，盡快完善交通配套，開通公交線路，對其他配套設(shè)施缺乏的社區(qū)，通過財稅政策、吸引社會資本的方式予以解決。這樣，不僅讓更多已經(jīng)生活在漢沽的居民增加居住幸福感，而且會吸引大量在濱海新區(qū)企業(yè)工作的居民到漢沽安居落戶，進(jìn)而帶動漢沽房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

6.5 加大房地產(chǎn)市場管理力度

一是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代售機構(gòu)的銷售行為，對房地產(chǎn)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、違反預(yù)銷售時限和方式要求、不按規(guī)定交付的行為，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等主管部門要會同房地產(chǎn)主管部門依法依規(guī)進(jìn)行查處，并及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業(yè)名單。

二是房地產(chǎn)主管部門還要會同有關(guān)部門建立市場動態(tài)監(jiān)管制度，開展商品房銷售現(xiàn)場的日常巡查和實地檢查，在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)及時發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違規(guī)行為。

三是針對當(dāng)前漢沽保障性住房種類單一，保障性住房受益面較窄的現(xiàn)實情況，適當(dāng)增加保障性住房的種類，在現(xiàn)有經(jīng)濟適用房和即將開發(fā)的限價商品房的基礎(chǔ)上，適時建設(shè)一定量的藍(lán)白領(lǐng)公寓，形成多層次、多種類、多受益的保障性住房體系，保障性住房總以宜超過既有房屋總量的15%為宜。

四是針對當(dāng)前漢沽既有住宅房屋樓房化率低、成新度低的情況，加速舊城區(qū)改造步伐，根據(jù)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃，完善拆遷體系，規(guī)范拆遷行為，讓百姓理解拆遷、支持拆遷。

五是加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的引導(dǎo)。對凡是重點查處坐落在漢沽區(qū)域的中介機構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)行為構(gòu)依法進(jìn)行查處，以凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，規(guī)范中介市場秩序，維護(hù)群眾利益。

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注：本研究為天津市濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局（房管局）科研項目（編號：津濱規(guī)國〔2015〕，任務(wù)號：2015-049-12，項目組主要成員：張洪偉、裴子剛、李東坡、盛遠(yuǎn)超、楊崢、林楊、張世涵，全文修改、校正：張世涵）。