羅宇岑，徐衛(wèi)佳

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益陽(yáng)赫山區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的調(diào)查與思考

羅宇岑1，徐衛(wèi)佳2

（1. 湖南師范大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，長(zhǎng)沙 410081；2. 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局赫山調(diào)查隊(duì)，湖南益陽(yáng) 413000）

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是影響土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素。從近年赫山區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的變化與影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素來(lái)看，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格對(duì)流入戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的影響較大。政府應(yīng)整合涉農(nóng)資金、出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)格，加強(qiáng)中介管理，以切實(shí)維護(hù)土地流入流出雙方的利益，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

土地流轉(zhuǎn)價(jià)格；影響因素；合理定價(jià)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。[1]農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是土地流入流出雙方博弈的焦點(diǎn)，它是影響土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素。為了分析土地流轉(zhuǎn)價(jià)格對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的影響，本文以赫山區(qū)政府調(diào)查的八字哨鎮(zhèn)、泉交河鎮(zhèn)、筆架山鄉(xiāng)、泥江口鎮(zhèn)的6戶土地流入大戶和區(qū)農(nóng)業(yè)局、區(qū)經(jīng)管局提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了相關(guān)分析。

一、全區(qū)土地流轉(zhuǎn)基本情況

赫山區(qū)認(rèn)真貫徹中央、省、市有關(guān)土地流轉(zhuǎn)文件精神，努力加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，截止2015年5月，全區(qū)土地流轉(zhuǎn)總面積43.02萬(wàn)畝，占全區(qū)土地總面積的39.7%，其中耕地流轉(zhuǎn)26.17萬(wàn)畝、林地流轉(zhuǎn)13.23萬(wàn)畝、水面流轉(zhuǎn)3.62萬(wàn)畝。從土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域特性來(lái)看，湖區(qū)水田能較大規(guī)模地向種糧大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，但山丘區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不大。從流轉(zhuǎn)形式來(lái)看，赫山區(qū)耕地流轉(zhuǎn)主要有以下三種：一是自發(fā)轉(zhuǎn)包；二是租賃承包；三是信托流轉(zhuǎn)。

二、近年土地流轉(zhuǎn)價(jià)格變化

調(diào)查的6戶種糧大戶2013-2015年土地流轉(zhuǎn)價(jià)格、流入土地面積情況如下表。

從表1、表2、表3可以看出，近年來(lái)赫山區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格變化具有以下特點(diǎn)：

（一）土地流入價(jià)格逐年上漲

調(diào)查的6戶大戶土地流入平均價(jià)格從2013年的330元/畝上漲到2015年的393元/畝，上漲19.1%。其中湖區(qū)調(diào)查戶土地流入價(jià)格由2013年的367元/畝上漲到2015年的409元/畝，上漲11.4%。山丘區(qū)調(diào)查戶土地流入價(jià)格由2013年的293元/畝上漲到2015年的377元/畝，上漲28.7%。

表1 全部調(diào)查戶土地流入面積及價(jià)格（單位：畝、元/畝）

表2 湖區(qū)調(diào)查戶土地流入面積及價(jià)格

表3 山丘區(qū)調(diào)查戶土地流入面積及價(jià)格

（二）土地流入面積不斷增加

6戶大戶土地流入面積從2013年的1 820畝，增加到2015年的3 290畝，增加1 470畝。其中湖區(qū)調(diào)查戶土地流入面積基本穩(wěn)定，2013年為750畝，2015年為740畝。山丘區(qū)調(diào)查戶土地流入面積由2013年的1 070畝增加到2015年的2 550畝，增加1 480畝。

（三）土地流轉(zhuǎn)價(jià)格區(qū)域差異大

湖區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格高于山丘區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，2013年，湖區(qū)調(diào)查戶平均土地流入價(jià)格為367元/畝，比山丘區(qū)調(diào)查戶平均土地流入價(jià)格293元/畝高出74元，2015年湖區(qū)調(diào)查戶平均土地流入價(jià)格為409元/畝，比山丘區(qū)調(diào)查戶平均土地流入價(jià)格377元/畝高出32元。

三、土地流轉(zhuǎn)價(jià)格對(duì)生產(chǎn)成本的影響

為研究土地流轉(zhuǎn)價(jià)格對(duì)生產(chǎn)成本的影響，筆者調(diào)查了6戶種糧大戶2014年的生產(chǎn)和支出情況，見(jiàn)表4，并單獨(dú)列出了湖區(qū)和山區(qū)的生產(chǎn)和支出情況，見(jiàn)表5和表6。對(duì)表4、表5、表6進(jìn)行分析，可以看出：

（一）土地流入戶種糧效益可觀

調(diào)查的6戶土地流入戶2014年畝平產(chǎn)值為2 106元，畝平總支出1 370元，畝平效益達(dá)736元。在總支出中，土地流入支出畝平333元，占總支出的24.3%。

（二）湖區(qū)戶畝平效益高于山丘區(qū)

湖區(qū)土地流入戶2014年的畝平效益為867元，比山丘區(qū)土地流入戶畝平效益605元高出了262元。

（三）土地流入支出占有較大比重

調(diào)查的6戶土地流入戶2014年畝平土地流入支出333元，占總支出的24.3%。其中湖區(qū)地流入戶畝平土地流入支出373元，占總支出的24.9%；山丘區(qū)土地流入戶畝平土地流入支出293元，占總支出的23.6%。不論湖區(qū)還是山丘區(qū)土地流入戶畝平土地流入支出都占總支出的比重較大，直接增加了生產(chǎn)成本。

表4 土地流入戶2014年效益情況

注：沒(méi)有計(jì)算流入戶勞動(dòng)投入、折舊、各項(xiàng)補(bǔ)貼、中介費(fèi)（下同）

表5 湖區(qū)土地流入戶2014年效益情況

表6 山丘區(qū)土地流入戶2014年效益情況

四、影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素

（一）種糧效益

泥江口鎮(zhèn)樊家廟村種糧大戶蔡某反映：由于2014年豐調(diào)雨順，糧食喜獲豐收；國(guó)家又提高了最低收購(gòu)價(jià)格，種糧效益提高，土地流出農(nóng)戶要求上漲2015年土地租金，土地流入戶為保持或擴(kuò)大規(guī)模，只好同土地流出農(nóng)戶協(xié)商提高價(jià)格。調(diào)查的6戶大戶2014年流入價(jià)格為333元/畝，2015年流入價(jià)格為392元/畝，提高了59元/畝。蔡某同時(shí)反映：由于2014年種糧效益較好，一些種糧大戶為實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大規(guī)模的目標(biāo)，也互相提高土地流入價(jià)格。2015年因土地流出農(nóng)戶要求上漲當(dāng)年土地租金，以及流入戶互相競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)至價(jià)格上漲。2014年流入水田200畝，流入價(jià)格為220元/畝，2015年只好分別以380元/畝、360元/畝、340元/畝不等的價(jià)格流入水田1 400畝。

（二）耕作條件

泥江口鎮(zhèn)先鋒村蔡某反映：流出水田丘塊大小，分散程度，水利灌溉條件、肥沃程度、機(jī)械化耕作方便程度，都影響水田流出價(jià)格。2015年，他根據(jù)流出水田丘塊大小，分散程度，水利灌溉條件、肥沃程度等因素，分別以400元/畝、380元/畝、350元/畝的價(jià)格流入水田160畝、130畝、60畝。

（三）勞動(dòng)力外流

八字哨鎮(zhèn)觀音閣村村干部曾某反映：土地流轉(zhuǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)赝獬鰟?wù)工勞動(dòng)力人數(shù)的多少有較大關(guān)系，外出勞動(dòng)力多的地方一般土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較低，全村有勞動(dòng)力810人，外出務(wù)工勞動(dòng)力有600人，在家的210個(gè)勞動(dòng)力還包括了在附近務(wù)工的泥木工，該村第3村民小組20戶農(nóng)戶中只有2戶農(nóng)戶主要?jiǎng)趧?dòng)力在家種田。該村第6村民小組鄒某反映：由于當(dāng)?shù)赝獬鰟趧?dòng)力多，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格一直變化不大。2013年以100公斤稻谷/畝的價(jià)格流入水田80畝，2014年以100公斤稻谷/畝的價(jià)格流入水田110畝，2015年還是以100公斤稻谷/畝的價(jià)格流入水田120畝。

（四）中介費(fèi)用

目前，赫山區(qū)土地流轉(zhuǎn)一般有中介介紹，而中介要從中收取一定的費(fèi)用。八字哨鎮(zhèn)觀音閣村一村干部反映：一外地企業(yè)在他們村流轉(zhuǎn)土地370畝，農(nóng)戶按250公斤稻谷/畝收取流轉(zhuǎn)租金，而中介按75公斤稻谷/畝收取中介費(fèi)。龍光橋鎮(zhèn)同心村曹某反映：他按300元/畝的價(jià)格流入800畝，另按35元/畝的信息費(fèi)付給中介。

五、合理確定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的建議

土地流轉(zhuǎn)價(jià)格直接影響到流入流出戶雙方的切身利益。因此，合理制定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，不僅能夠切實(shí)維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、確保農(nóng)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，而且對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程都有十分重要的意義。從調(diào)查情況看，要合理制定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，從政府層面來(lái)說(shuō)，當(dāng)前可從以下幾個(gè)方面做好工作：

（一）整合涉農(nóng)資金

自改革開(kāi)放以來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的惠農(nóng)政策，各類惠農(nóng)補(bǔ)貼資金不斷增加，使廣大農(nóng)民充分享受了改革開(kāi)放帶來(lái)的紅利。但是，許多惠農(nóng)補(bǔ)貼資金并未真正投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而形成生產(chǎn)能力，而是被農(nóng)民用于生活消費(fèi)。同時(shí)，當(dāng)前這種以一家一戶分散發(fā)放惠農(nóng)補(bǔ)貼資金的方式，由于不能有效地凝聚財(cái)源用于農(nóng)田水利建設(shè)、田園化建設(shè)、機(jī)耕道建設(shè)，從而導(dǎo)致山丘區(qū)耕地的耕作條件日益惡化。一方面，降低了土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，影響了土地流出農(nóng)戶的利益；另一方面，土地流入農(nóng)戶要投入大量資金改善耕作條件，提高了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，降低了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。因此，建議將惠農(nóng)補(bǔ)貼資金以鄉(xiāng)為單位進(jìn)行整合，然后凝聚財(cái)力用于農(nóng)田水利建設(shè)、田園化建設(shè)、機(jī)耕道建設(shè)，通過(guò)耕作條件形成合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，以確保土地流出農(nóng)戶得實(shí)惠、土地流入農(nóng)戶收益顯著提升。[2]

（二）出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)格

目前，赫山區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格基本上是在信息不對(duì)稱情況下而形成的。許多土地流出農(nóng)戶由于不了解行情，因而通常以較低價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地，當(dāng)發(fā)現(xiàn)吃虧時(shí)要求收回轉(zhuǎn)讓土地；有些土地流入農(nóng)戶由于對(duì)影響農(nóng)業(yè)收成的相關(guān)因素預(yù)判不準(zhǔn)，當(dāng)虧本時(shí)往往要求退出流入的土地。因此，土地流轉(zhuǎn)糾紛日益增多。為此，建議鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站根據(jù)往年種糧效益情況、國(guó)家糧食最低收購(gòu)價(jià)格、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格、氣象部門當(dāng)年氣象預(yù)測(cè)等資料，在年初公布當(dāng)年土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，以確保土地流出、流入農(nóng)戶的合法權(quán)益。[3]

（三）加強(qiáng)中介管理

鄉(xiāng)、村、組要積極支持土地流轉(zhuǎn)中介工作，充分發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)熟悉行情、信息靈通、牽線搭橋、價(jià)格協(xié)調(diào)的積極作用，以促進(jìn)土地有序流轉(zhuǎn)。同時(shí)，縣級(jí)農(nóng)業(yè)局、經(jīng)管局等政府職能部門要加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督和管理，制定土地流轉(zhuǎn)中介執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，出臺(tái)土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦法，確保土地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信、公平、依法提供服務(wù)，力爭(zhēng)土地流轉(zhuǎn)零糾紛。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周海燕, 周存久. 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格研究述評(píng)[J]. 長(zhǎng)春師范學(xué)院學(xué)報(bào): 人文社會(huì)科學(xué)版, 2013(7): 24-26.

[2] 韓重香. 農(nóng)村土地確權(quán)中的問(wèn)題與解決對(duì)策[J]. 管理觀察, 2015(10): 160-161.

[3] 駱東奇, 任海鈺. 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)預(yù)期價(jià)格影響因素分析[J]. 西部論壇, 2011(3): 12-17.

（責(zé)任編校：賀常穎）

Investigation &Consideration of Rural Land Circlation in Heshan District

LUO Yucen,XU Weijia

（1. College of Resource and Environment Science, Hunan Normal University, Changsha, Hunan 410081, China; 2. Heshan Investigation Team, State Statistics Bureau,Yiyang, Hunan 413000, China）

The price of rural land circulation is the main factor that it affects the healthy development of land circulation market. The influences which exerted to the production and operation costs of the inflow households by the rural land circulation price is discussed in this paper. According to the field investigation based data analysis of the the price changes of Heshan land circulation in recent years and the factors which influence the price. Based on the above investigation and analysis, the solution is integrating agriculture-related funds, providing guidance prices and strengthening intermediary management to maintain the interests of both land inflow and outflow conscientiously which is promoting the healthy development of rural land circulation markets.

rural land circulation; influence factor; rational pricing

F 061.6

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2016.04.004

2096-059X(2016)04–0021–04

2016-03-25

羅宇岑（1992-），女，湖南益陽(yáng)人，碩士研究生，主要從事土地利用規(guī)劃與管理研究；徐衛(wèi)佳（1961-），男，湖南益陽(yáng)人，統(tǒng)計(jì)師，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局赫山調(diào)查隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，主要從事土地利用規(guī)劃與管理研究。