王楊

摘 要：本文通過對社區(qū)管理和物業(yè)管理這兩個方面目前存在的問題進行分析，探索二者優(yōu)勢互補的機制，來實現(xiàn)社區(qū)管理與物業(yè)管理的有效整合才能改善社區(qū)。

關鍵詞：社區(qū)管理；物業(yè)管理；業(yè)主自治能力

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.42

一、基本概念介紹

社區(qū)管理是在政府的指導下，社區(qū)職能部門、社區(qū)單位、社區(qū)居民對社區(qū)的各項公共事務和公益事業(yè)進行的自我管理。社區(qū)業(yè)主自治是全體業(yè)主通過協(xié)商合作等方式實現(xiàn)對共有產權資源的有效治理。社區(qū)業(yè)主自治的本質是全體業(yè)主通過集體參與來實現(xiàn)社區(qū)公共事務的治理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分，本文中的物業(yè)管理指的是狹義的物業(yè)管理。物業(yè)管理是物業(yè)公司接受業(yè)主委托，對社區(qū)公共環(huán)境和公共資源進行管理，對業(yè)主提供服務的行為。

社區(qū)管理與物業(yè)管理的比較：

二、社區(qū)建設現(xiàn)存問題

（1）缺乏有效的業(yè)主自治組織。首先，在于業(yè)主自治組織的設立上，政府扮演的角色不當，是該組織無法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意識不強，參與度低，只關注自身利益而忽略了社區(qū)的整體發(fā)展，這樣的意識不利于社區(qū)自治組織發(fā)揮其功效；再次，業(yè)主自治組織相關主體，包括業(yè)主委員會等，權責不明晰，地位上沒有相關法律做保障，因此運行起來舉步維艱。（2）物業(yè)管理的合同化性質制約了社區(qū)的自我發(fā)展。有上述內容可知，物業(yè)管理是基于物業(yè)公司與社區(qū)居民的合同條款之下所作出的管理，其條款是客觀的，無法變動的，合同的簽訂既保障了居民業(yè)主的合法權益，同時規(guī)范了雙方的行為，但是，合同無法規(guī)定生活中所有的細節(jié)，因此隱藏了很多可能出現(xiàn)的矛盾。（3）社區(qū)管理與物業(yè)管理的相互獨立，降低了社區(qū)建設的效率。經過對社區(qū)管理和物業(yè)管理的比較，二者在運行時是相互獨立的，不存在聯(lián)動促進作用機制，但是，二者的權責分工確實不明確的，這就導致了很多事情發(fā)生時，即牽扯到物業(yè)管理范疇又與社區(qū)管理相關，二者不一致的處理方式會影響到社區(qū)的穩(wěn)定發(fā)展，對于有的事情，二者又相互推脫，不積極解決，挫傷了業(yè)主對社區(qū)管理的信心，降低了參與自治的積極性，同時降低了社區(qū)解決問題的效率。

三、物業(yè)管理現(xiàn)存問題

（1）業(yè)主委員會過分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設，政府有關部門對社區(qū)管理未進行有效整合，有些工作也未到位。（2）開發(fā)商遺留問題轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)，個別物業(yè)管理企業(yè)也未按要求提供相應服務。

四、建立有效整合機制的探究

（1）打破社區(qū)管理與物業(yè)管理想獨立運行的格局。社區(qū)管理與物業(yè)管理行為所代表的利益是不一致的，因此很多情況下作出的決策也是相矛盾的，矛盾產生就會影響社區(qū)整體的和諧為穩(wěn)定發(fā)展，因此，必須探究有效機制，建立起社區(qū)管理和物業(yè)管理相聯(lián)動的作用機制，首先，完善相關法律法規(guī)，明確界定雙方權限范圍，分工明確，提升辦事效率；其次，試圖尋求介于二者雙方的第三管理組織，與社區(qū)管理相比更加規(guī)范，而與物業(yè)管理相比則更加靈活。（2）在社區(qū)內加強宣傳，提升業(yè)主積極參與自治的意識。由于當前社會的快節(jié)奏，人們無暇顧及自身利益之外的事情，對于公共資源和公共環(huán)境的管理，沒有認識到其重要性，因而參與度不高。為了給社區(qū)注入活力，使社區(qū)充滿生機，應該在社區(qū)內多多宣傳，宣傳業(yè)主參與自治的必要性和重要性，提升業(yè)主的積極性。（3）積極開辦相關教育和培訓，提升業(yè)主自治能力?，F(xiàn)在的業(yè)主自治組織多數(shù)流于形式，沒有發(fā)揮其真正的作用，因此，必須定時對業(yè)主委員會或其它組織成員進行定期培訓，提升法律意識，提升辦事能力和辦事效率。（4）社區(qū)管理和物業(yè)管理多交流溝通，尋求共同發(fā)展機制。社區(qū)管理與物業(yè)管理并不是相互對立的，其行為宗旨都是為業(yè)主服務的，把握好這一點，就可以在二者的差異上下功夫，多舉辦交流會，互通有無，分享見解，減少中間環(huán)節(jié)，提升運行效率。建立一個雙方共贏的機制，在機制內部明確分工，創(chuàng)立和諧社區(qū)。

參考文獻：

[1]林七七， 李蘭芳. 基于自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機制研究[J]. 現(xiàn)代經濟：現(xiàn)代物業(yè)中旬刊， 2015， 14（3）：71-73.