和廣

金九銀十行將結(jié)束，房?jī)r(jià)止步于政府強(qiáng)有力的政策出臺(tái)。

房?jī)r(jià)何去何從？房子其實(shí)也就是一種商品，只是價(jià)格昂貴，又不容易攜帶變現(xiàn)，除了這兩點(diǎn)之外，和其他商品并無(wú)二致。簡(jiǎn)單化理解，比引入時(shí)髦詞匯，什么“丈母娘經(jīng)濟(jì)學(xué)”要容易理解。

既然是商品，那么其價(jià)格就是由供需決定的。政策調(diào)整影響價(jià)格，從供需兩個(gè)方面，直接限價(jià)的方法有多荒謬，不展開談了。相比新房，二手房才是真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。筆者去看房地產(chǎn)市場(chǎng)，從不看新盤價(jià)格，也不看統(tǒng)計(jì)出來(lái)的成交價(jià)格。筆者建議，沒事翻開某大型連鎖中介（L打頭的），“地圖找房”“成交走勢(shì)”一應(yīng)俱全。這里提示下，這是為了研究?jī)r(jià)格變動(dòng)，而非建議買二手房。新房和二手房走勢(shì)關(guān)系高度擬合，只高低之別。

房?jī)r(jià)怎么走？先說(shuō)下房?jī)r(jià)見頂特征吧。首先，房?jī)r(jià)高的買不起，這個(gè)買不起，可以理解為房子要用當(dāng)前工資兩輩子（工作60年）的錢去買；其次，房子交易非常頻繁，交易量大增；第三，出現(xiàn)連環(huán)單（就是買房需要先賣掉自己的，形成三到四個(gè)連環(huán)單）；第四，寬松購(gòu)房和貸款政策，這個(gè)從2009年以后就沒有怎么出現(xiàn)過(guò)，今年去庫(kù)存除了北上廣深，又重演了一次。上述因素疊加，形成的是過(guò)度投機(jī)市場(chǎng)，過(guò)高房?jī)r(jià)、過(guò)度炒作、緊繃信用鏈條以及寬松環(huán)境?？梢韵胂?，2016年以來(lái)，房?jī)r(jià)就是在這些因素的疊加下一步步推高。北上廣深限購(gòu)卻暴漲，因?yàn)槿珖?guó)房市一盤棋，貨幣是聰明的，只會(huì)尋找合適投資機(jī)會(huì)。

那房地產(chǎn)要漲到天上去嗎？先引用席勒名著《非理性繁榮》所說(shuō)的，“根據(jù)經(jīng)合組織國(guó)家統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)見頂一般在股市見頂后兩年”。

想補(bǔ)充的是，由于中國(guó)政府政策出臺(tái)速度快，兩年這個(gè)區(qū)間可能縮短。如果政府不出臺(tái)管控措施，房?jī)r(jià)真的會(huì)沖過(guò)均衡點(diǎn)，奔向頂點(diǎn)，時(shí)間點(diǎn)在明年上半年。政府政策出臺(tái)，這個(gè)速度也就大大放緩了。

以上分析整個(gè)房?jī)r(jià)形成的過(guò)程，不能機(jī)械地套用到某些具體個(gè)例，例如學(xué)區(qū)房、通州新北京以及燕郊，因?yàn)橄∪毙院鸵泼袢丝谑怯绊戇@些區(qū)域價(jià)格的主要因素。

房?jī)r(jià)在未來(lái)下跌的空間是不大的，而上漲的速度嚴(yán)重受到影響，但依舊會(huì)震蕩上行，某些熱點(diǎn)特殊區(qū)域會(huì)表現(xiàn)得更強(qiáng)勁。因此，北上廣深上演的房?jī)r(jià)上漲并未最終結(jié)束，只是被政策卡住，其有效需求會(huì)逐步釋放出來(lái)，一面托住市場(chǎng)不下跌，一面繼續(xù)緩緩地推動(dòng)上行。而三四線城市由于人口遷出，房?jī)r(jià)停滯或者下跌是很正常的。