龔小鋒

歷時半年多，房地產(chǎn)最大央企整合案終于落幕。近日，中海地產(chǎn)對外公布了對中信地產(chǎn)的收購方案，通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)和向中信發(fā)行股份的方式，獲得中信地產(chǎn)2400萬平米土地。

這些要素結(jié)合到一起，意味著再造一個新的中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)將煥發(fā)出驚人的能量。在中海飆入兩千億時代之際，萬科和恒大等房企將面對中海地產(chǎn)這一新巨無霸的挑戰(zhàn)。

上調(diào)業(yè)績

中海從3月18日宣布整合中信開始，于9月宣布整合完畢。9月15日，中海公告稱，完成有關(guān)中信集團收購物業(yè)組合的主要交易，估值確定為310億元，支付方式包括股份增發(fā)和4處商業(yè)物業(yè)支付。在股份增發(fā)完成后，中信將成為持有中海地產(chǎn)10%股份的第二大股東。

中海地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中信的四處商業(yè)物業(yè)作價61.5億元，分別為上海寰宇天下商業(yè)項目、南京中海商業(yè)與寫字樓項目、沈陽環(huán)宇城及寫字樓商業(yè)項目，以及濟南華山商業(yè)項目。這些項目隨后會并入中信泰富，這家公司也將成為中信運營商業(yè)地產(chǎn)的主要平臺。

此外，中信地產(chǎn)自身保留的一部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已經(jīng)被重新整合為一個新平臺——中信城市投資發(fā)展有限公司，該平臺由中信副董事長兼總經(jīng)理王炯親自掛帥，主要聚焦土地一級開發(fā)、城市綜合體業(yè)務(wù)。

對于中海而言，這場龐大的交易所獲頗豐。公告顯示，中信轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)126個項目，共涉及25個城市，約2400萬平方米土地儲備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個城市的土地儲備約1800萬平方米，占整體的75%。

整合中信完畢之后，讓中海有了提高銷售目標(biāo)的底氣?；诓①彽捻樌瓿?，中海全年可售貨值將突破3000億港元（約合2580億元人民幣）。

早先，中海地產(chǎn)主席郝建民在業(yè)績會上表示，考慮到并購因素影響，今年中海的銷售目標(biāo)將提高13%至2100億港元（約合1795.95億元人民幣），未來十三五規(guī)劃內(nèi)，中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)到4000億港元（約合3420.85億元人民幣）。

實際上，從今年5月1日起，中海地產(chǎn)已經(jīng)開始全面進駐中信旗下所有整合的地產(chǎn)項目，逐步主導(dǎo)項目的開發(fā)運營并承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任，目前這些交割資產(chǎn)所產(chǎn)生的銷售額已經(jīng)能并入中海的業(yè)績中。

克而瑞分析師傅一辰還建議，在資金充裕的情況下，中海完全可以考慮充分利用資金，增加優(yōu)質(zhì)土地儲備、擴大企業(yè)建設(shè)規(guī)模，以進一步促進企業(yè)銷售的快速增長。

消化整合

盡管從表面上看，整合中信，給中海帶來了龐大的土地儲備。但也有一些市場評論認(rèn)為，中信地產(chǎn)真正好的項目基本去化完，中海收購來的中信現(xiàn)有項目多位于去庫存重災(zāi)區(qū)。

這些項目，曾一度拖累中信地產(chǎn)業(yè)績增長乏力，未來會不會成為中海的包袱，也很難說。據(jù)了解，中信轉(zhuǎn)讓給中海地產(chǎn)的126個項目，包括已竣工待售的項目54個，正在開發(fā)中的項目31個，未開發(fā)項目41個。

如在山東，青島中信森林湖和收購剛滿一年的中信城轉(zhuǎn)讓給中海后，中信正式撤出青島市場。其中，中信森林湖是中信地產(chǎn)進軍青島的首個項目，因受區(qū)域市場影響及項目定位的影響，經(jīng)過六年的銷售共推出745套房子，如今依舊有149套在售。

不過，中海對上述觀點也做出了反應(yīng)，中信的部分優(yōu)質(zhì)項目經(jīng)過重新整合之后，確實賣出了好價錢。9月10日，原中信持有的項目北京中信墅·云邸重新開盤，174套房源全部售罄，均價為5萬元/平方米。此項目屬于中信地產(chǎn)，曾因中海并購而擱置銷售。如今開售后較今年3月的計劃銷售價格提高近12000元。

此外，中海對接手過來的天津中信公園城和中信城市廣場也做了調(diào)整。有來自央企的知情人士對媒體表示，“這兩個項目之前中信也在賣，不過中信城市廣場賣得便宜。5月份中海接手后，對價格做了一定調(diào)整。中信公園城因為是郊區(qū)盤，售價沒有太大調(diào)整?！?/p>

相較于對中海的擔(dān)心，業(yè)界對中?？春玫娜匀皇蔷佣?。畢竟整合中信，將為中海地產(chǎn)帶來龐大的可售貨值，具備了沖擊前三的實力。中海董事會主席郝建民此前也針對此次整合表示，“行業(yè)整合將會加速，淘汰一些管理能力較差、財務(wù)實力較弱的開發(fā)商。如此形勢對本集團而言，機會大于挑戰(zhàn)?！?/p>

不過，無論是項目還是人，中海整合中信之后，都將要有很長的一段路要走。早先，中信地產(chǎn)就公布了最終版的員工安置方案，中信地產(chǎn)員工要在規(guī)定時間內(nèi)選擇安置措施，妥善做好工作交接。

與之前初步安置方案一樣，中信還是鼓勵員工積極融入中海地產(chǎn)。不過，從目前的情況來看，只有少部分的中信地產(chǎn)人員選擇繼續(xù)留任中海，而這其中大部分為基層人員和項目跟投的人員，而管理層成員離職居多。據(jù)了解，更多擁有較強背景的老員工已經(jīng)調(diào)回中信集團，或者調(diào)到中信其他投資和金融平臺。

據(jù)中信已離職員工向媒體透露：“并購后，幾個地區(qū)公司有近80%員工辭職，尤其是深圳分公司，200人中只有十幾個選擇留下。通常都是中信的領(lǐng)導(dǎo)不干了，底下的員工就跟著領(lǐng)導(dǎo)走?！睂τ谶@些不愿意進入中海的人士來說，中信并入中海意味著一切重新開始，既要適應(yīng)新公司文化，又要去認(rèn)識新領(lǐng)導(dǎo)，熟悉適應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)的處事風(fēng)格。

但人事問題并非不可解決，業(yè)界仍對中海職業(yè)經(jīng)理人制度廣泛認(rèn)可，且對于“并購?fù)酢敝泻６?，早先和中建地產(chǎn)整合經(jīng)驗、并經(jīng)歷過類似人事變動為中海積累了經(jīng)驗。此次，中信資產(chǎn)方面人員變動仍被業(yè)界視作可控。

追趕萬科恒大

在央企整合大背景下，高達(dá)2400萬平方米土儲的重大收購，讓中海迎來新一輪壯大契機。由于中海并購效率較高，在央企整合大潮中，最先完成了內(nèi)部與中建的整合。此后，又以其高利潤率的優(yōu)勢吸引了中信“以地?fù)Q股”，迅速擴充了龐大的土地儲備。

原本，作為老牌央企，中海并無土地儲備優(yōu)勢。甚至和恒大等大地主相比，在一線房企中，中海的土地儲備最少。截至2015年底，中海地產(chǎn)土地儲備總建筑面積4144萬平方米，僅在數(shù)字上看，這在7家千億房企中屬于墊底水平。

即使加上中海宏洋1093萬平方米的土儲，中海才稍微與萬科5477萬平方米的土儲打個平手，與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲量相差甚多。而將中信2400萬平方米的土地納入旗下后，其土地儲備增長58%，保守估計，至少超過7600萬平米。

如今，在追趕規(guī)模上，中海其志不小。雖然中期業(yè)績會上中海的銷售目標(biāo)（并表中信后）為2100億港元（約合1804億元人民幣），但其全年完成2000億元業(yè)績的可能性非常大。

不過，恒大、萬科等房企奔跑速度也讓業(yè)界驚嘆。9月30日，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，前9月已有三家房企銷售金額突破2000億元。

其中，中海地產(chǎn)以銷售額1342.7億元和銷售面積972.6平米，排在第六位。而在此前，億翰智庫發(fā)布上半年數(shù)據(jù)中，中海地產(chǎn)以銷售額763億元排在第五，銷售面積584.2平米排在第六。

雖然中海和萬科恒大等房企還有很大差距，不過頗多業(yè)界人士看好中海后續(xù)發(fā)展，中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎曾在一次分享會上表示，對于未來的企業(yè)發(fā)展空間而言，國企可能更加有優(yōu)勢。

在他看來，“國企一方面有資金，另外一方面有資源，可以通過整合來實現(xiàn)儲備的增量。我們可以看到中海去年并購了中建股份，今年又并購了中信地產(chǎn)，不但增加了項目，還優(yōu)化了一二線城市儲備”。

評級機構(gòu)穆迪指出，通過該交易所獲中信股份部分土地儲備，外加中海原有土地儲備，可拉動中海未來4-5年合約銷售額進一步增長，并擴大其市場份額。

無論如何，這家經(jīng)過重級組合的超級房企將裹挾著巨大的能量，未來甚至可能會超過萬科和恒大，具備沖擊頭把交椅的潛力。