佳木江南

日前，南京市鼓樓區(qū)法院審理的這樣一起房屋買賣合同糾紛案件有了結(jié)果。市民連曉磊夫婦誠心購置學(xué)區(qū)房，卻在簽完中介合同并且交完10萬元定金和70萬元解押款后，遭到賣方張靚靚坐地起價……對此，法院會作出怎樣的判決？連曉磊夫婦能否如愿購得房屋？張靚靚的違約行為應(yīng)該對連曉磊夫婦作出應(yīng)有的賠償嗎？

簽了合同付了定金，房主說還要漲10萬

網(wǎng)上傳言說“房子剛看好，房東就漲價”真是一點(diǎn)不假。

南京市民連曉磊夫婦有個4歲的孩子，眼看快到上小學(xué)的年紀(jì)了，夫妻倆平時工作較忙，孩子需要老人幫忙照顧。正好這個小區(qū)也是一所名校的學(xué)區(qū)，一番商量后，他們決定在老人居住的某小區(qū)買房，這樣不但孩子的入學(xué)問題能解決，老人照顧孩子也省去了來回奔波，可謂一舉兩得。

經(jīng)過多方尋覓打聽，連曉磊夫婦看中了該小區(qū)通過中介掛牌出賣的張靚靚的房子……

2015年10月11日，連曉磊夫婦通過某中介公司與張靚靚簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定房屋總價370萬元，并約定了付款及簽訂正式房屋買賣合同的事項(xiàng)。

中介合同簽訂當(dāng)日，連曉磊夫婦即支付給張靚靚5萬元定金，10月14日，又付了5萬元，前后一共10萬元定金。10月19日，連曉磊夫婦又給了張靚靚70萬元，用于還清銀行貸款，辦理解押手續(xù)。

誰知，好事難成，簽完合同，賣家又要漲10萬元1

70萬元付完之后幾天，雙方前往銀行辦理貸款手續(xù)。由于眼看房價連日上漲，張靚靚想要漲房價。途中，張靚靚借口要回家拿證件，結(jié)果一去不返。連曉磊致電張靚靚詢問情況，卻被張靚靚告知房價至少要再加10萬，否則便拒絕賣房。

協(xié)商不成 對簿公堂，法庭上都說對方違約

此后張靚靚又多次與連曉磊協(xié)商加價10萬元未果。連曉磊還發(fā)現(xiàn)，在雙方未達(dá)成一致意見后，張靚靚又把房子掛在網(wǎng)上出售，并且加了價，后來才知道，張靚靚的房產(chǎn)證押在中介處拿不出來，她就去房產(chǎn)局辦理了掛失，補(bǔ)辦了—份新的產(chǎn)權(quán)證。

萬般無奈之下，連曉磊夫婦將張靚靚訴至鼓樓區(qū)法院，請求法院判令張靚靚繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣中介合同，并請求法院判令張靚靚支付違約金20萬元，并承擔(dān)案件訴訟保全費(fèi)用。

訴訟過程中，張靚靚自行于2016年1月14日將首付款70萬元支付至連曉磊夫婦之前提供的銀行賬戶。

庭審中，連曉磊夫婦稱愿意一次性向張靚靚支付全部購房款，并提供存款證明書證明其具備付款能力。

以上事實(shí)，連曉磊夫婦向法院提交了《房地產(chǎn)買賣中介合同》、收款收據(jù)、銀行匯款單、欠條、短信、房屋登記簿、存款證明書等證據(jù)予以證實(shí)。

庭審中，被告張靚靚沒有到庭，由她的代理律師發(fā)表了代理意見，認(rèn)為爭議的產(chǎn)生是由于：

1.原告未按照合同約定足額支付15萬元定金，且未按照合同約定足額支付首付款，違約在先，被告有權(quán)拒絕履行；

2.原、被告之間的買賣合同客觀上已不能履行，因原告違約，被告在扣除定金10萬元后，將首付款70萬元已退還原告；

3.原、被告雙方已協(xié)商解除合同；

4.原告違約在先，其要求被告支付違約金無事實(shí)和法律依據(jù)，且原告主張的20萬元違約金超過其實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)按照銀行同期貸款利率計(jì)算。

因此，綜合意見是請求依法駁回原告的訴訟請求。

合同繼續(xù)履行，房子按合同價賣，房主另付20萬違約金

鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。原告與被告以及第三人某中介公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

經(jīng)審查，本案爭議焦點(diǎn)為：

一、原、被告何方違約；

二、原告是否可以要求繼續(xù)履行合同；

三、原告主張的違約金20萬元應(yīng)否支持。

法院經(jīng)過開庭審理，對爭議焦點(diǎn)作出如下評判：

一、經(jīng)審查，可以確定雙方約定的定金數(shù)額為10萬元，原告在被告拒絕履行合同的情況下，提起訴訟并中止履行付款義務(wù)的行為并無不當(dāng)，因此，原告不存在違約行為。根據(jù)雙方合同約定，當(dāng)事人無正當(dāng)理由不履行合同或者毀約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故被告違約。

二、雙方的合同并未協(xié)商解除，被告退還購房款的行為系在應(yīng)訴后單方實(shí)施，該行為不足以導(dǎo)致合同履行的基礎(chǔ)喪失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360萬元，合同具備繼續(xù)履行的條件，故雙方的合同應(yīng)繼續(xù)履行。

三、由于被告不同意履行合同，原告為此增加了履約成本。此外，由于被告拒絕履行合同，導(dǎo)致只能全額支付房款，給原告造成了巨大的履約負(fù)擔(dān)。故原告要求被告支付違約金20萬元的訴訟請求，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。

綜上，為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華人民共和國合同法》以及《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）的解釋》相關(guān)條款規(guī)定，作出一審判決：

一、原告連曉磊夫婦與被告張靚靚繼續(xù)履行就南京市某房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》（原告于本判決生效之日起三日內(nèi)向被告支付剩余房款人民幣360萬元；被告在原告付款后五日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬變更登記，并在權(quán)屬登記變更后五日內(nèi)將房屋交付原告）。

二、被告張靚靚于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性向原告連曉磊夫婦支付違約金20萬元。

本案中的張靚靚肆意加價，甚至在原告不同意加價的情況下至房產(chǎn)局掛失房產(chǎn)證，這是嚴(yán)重的違約行為。鼓樓區(qū)法院判決支持了原告關(guān)于違約金的訴訟請求，并判決合同繼續(xù)履行。有人認(rèn)為，該判決讓失去誠信的人得不到任何好處，偷雞不成蝕把米，還要依法承擔(dān)違約責(zé)任，品嘗自己種下的苦果！有業(yè)內(nèi)人士稱，房屋買賣本身就有風(fēng)險，如果漲價了就不賣的話，那契約責(zé)任怎么履行？

該案例在當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)上引發(fā)了熱烈的討論，這一案件的審理結(jié)果對于眾多同類案件來說，也有著重要的借鑒和指導(dǎo)意義。

審理該案的法官就此案提示大家，誠實(shí)守信比金錢更重要。本案中，被告張靚靚不僅輸了這場官司，而且輸了做人應(yīng)具有的誠信、守法之本，實(shí)在有些不值。但愿張靚靚的此次敗訴，能對更多的人起到警示作用。

本案中適用的是定金罰則，所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定，由一方按合同標(biāo)的額的一定比例預(yù)先給付對方的金錢或其他代替物。合同法第115條規(guī)定，當(dāng)事人可以依照擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這是合同法規(guī)定的定金罰則。

另外，關(guān)于房屋買賣一方違約造成的房屋漲跌損失數(shù)額如何確定，法律人士建議：

一、雙方協(xié)商確定的，從其約定。

二、雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型，其次是相鄰幢同樓層及房型；第三是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失。

（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約隋況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

法律人士提醒，買賣雙方簽訂房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，依法成立并有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定繼續(xù)履行合同。在購買房屋的過程中，房屋買賣后買受人應(yīng)要求交易當(dāng)事人共同到登記機(jī)構(gòu)申請過戶手續(xù)登記，從而保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果出賣方收取買受人價款后遲遲不予辦理過戶，經(jīng)買方予以請求提醒后仍拒絕協(xié)助的，買方可訴請法院判決強(qiáng)制過戶，并可要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。如買受人勝訴，權(quán)利人可憑法院的生效文書直接申請房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行變更登記。

（文中人物均為化名）

責(zé)任編輯：呼滿紅