金夢媛

“十三五”期間，無論從政策導(dǎo)向還是從市場發(fā)展的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)都迎來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。加大力度快速建設(shè)的模式已經(jīng)過去，增加有效供給、改善住宅質(zhì)量、提升人居環(huán)境成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的主要發(fā)展目標(biāo)。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來哪些改變？房地產(chǎn)企業(yè)又該做出何種應(yīng)對？中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉，中國房地產(chǎn)TOP10研究組核心成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長袁東明，中國房地產(chǎn)TOP10研究組百強(qiáng)項(xiàng)目研究負(fù)責(zé)人、企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰，在“2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十三屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”中針對以上問題進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

劉洪玉：供給側(cè)改革下房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展

供給側(cè)改革的重點(diǎn)是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的政策是去庫存，從短期來看，去庫存可以對沖經(jīng)濟(jì)下行的壓力，防范風(fēng)險；從中長期的角度來看，有利于解決市民化問題，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要矛盾是供需錯配。例如，在一線和部分二線城市中，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，價格快速上漲，但三、四線城市的去庫存壓力卻越來越大，市場結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)。此外，由于之前的房地產(chǎn)市場的行情很好，很少有人重視新技術(shù)、新模式的應(yīng)用，但在目前的市場下，企業(yè)一方面要從改善供給結(jié)構(gòu)的角度，在提高供給質(zhì)量的前提下開拓產(chǎn)品創(chuàng)新的維度；另一方面要提升供給效率，增強(qiáng)產(chǎn)品的適應(yīng)性和靈活性，強(qiáng)化企業(yè)專業(yè)服務(wù)的能力。

在提升供給效率方面，傳統(tǒng)的企業(yè)主要扮演開發(fā)商的角色，但隨著市場的逐漸發(fā)展，越來越多地涉及管理者和服務(wù)者的角色。尤其是對一些大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，都不可避免地要完成從開發(fā)商到資產(chǎn)管理者的轉(zhuǎn)型，拓展更豐富的功能。此外，不少企業(yè)還拓展了社區(qū)服務(wù)的領(lǐng)域，通過升級社區(qū)服務(wù)來挖掘存量市場的價值。也有一些企業(yè)在向提供金融服務(wù)的方向努力，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能夠有效地從供給側(cè)降低行業(yè)的杠桿，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

袁東明：房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級

在“十三五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：創(chuàng)新和供給側(cè)改革。

在新常態(tài)下，依靠要素驅(qū)動發(fā)展的模式已經(jīng)成為歷史，創(chuàng)新發(fā)展逐漸突出，要通過創(chuàng)新來培育和拓展新動能、新創(chuàng)新?！丁笆濉币?guī)劃綱要》對創(chuàng)新的理解很寬泛，既強(qiáng)調(diào)科技創(chuàng)新的引領(lǐng)作用，也強(qiáng)調(diào)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式。

房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨很多創(chuàng)新，例如在組織模式、發(fā)展理念、發(fā)展方式等方面，企業(yè)的發(fā)展將更多地體現(xiàn)出新常態(tài)的要求，更多地加入互聯(lián)網(wǎng)的思維。經(jīng)過新的發(fā)展階段后，房地產(chǎn)市場的需求越發(fā)迫切，創(chuàng)新手段將逐漸豐富。

供給側(cè)改革的背景是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新階段，出現(xiàn)了階段性變化，單純依靠傳統(tǒng)需求的刺激越來越有限，因此，要從供給側(cè)入手，解決供給不能適應(yīng)需求的重大矛盾，使國民經(jīng)濟(jì)在更高的水平實(shí)現(xiàn)再平衡。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，供給側(cè)改革的首要任務(wù)是去庫存，尤其是化解行業(yè)分化所產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性庫存問題?！笆濉逼陂g，在創(chuàng)新和供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來3方面機(jī)遇。

首先，短期來看，去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、破需求的政策有利于房地產(chǎn)市場的提振；長期來看，供給側(cè)改革可以讓缺乏競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場，讓具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間。

其次，推進(jìn)供給側(cè)改革的主要目的是提升行業(yè)的品質(zhì)、創(chuàng)新行業(yè)價值。過去，房地產(chǎn)行業(yè)主要從需求出發(fā)，忽略了產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，如今，行業(yè)面臨供大于求的現(xiàn)狀，如何通過創(chuàng)新提升品質(zhì)是眾多企業(yè)應(yīng)該思考的問題。

最后，隨著百姓收入的提升，個性化需求的規(guī)模將迅速擴(kuò)大，在這樣的發(fā)展趨勢下，一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必然將從中獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。

蔣云峰：房地產(chǎn)行業(yè)的中流砥柱

近年來，中國經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，在這種挑戰(zhàn)中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了支柱性的作用，而百強(qiáng)企業(yè)更是行業(yè)的中流砥柱，不僅在業(yè)績上取得成就，也為國家去庫存政策做出了巨大貢獻(xiàn)。

第一，聚焦一、二線主流市場，靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2015年，前50的企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售額來源于一、二線城市的銷售額占比高達(dá)82.8%，在重點(diǎn)城市改善型需求不斷釋放的背景下，百強(qiáng)企業(yè)加大改善型產(chǎn)品的推出力度。

第二，緊跟政策節(jié)點(diǎn)精準(zhǔn)推盤，因地制宜調(diào)整價格策略。在市場需求旺盛、房價上漲的北京、上海、深圳、合肥等城市，百強(qiáng)代表企業(yè)采取適度提價的措施，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績與利潤的同步提升。

第三，做優(yōu)增量、盤活存量，全面提升資產(chǎn)配置水平。2015年，百強(qiáng)企業(yè)把握國內(nèi)資本市場寬松、國企改革的有利時機(jī)，靈活采取收并購、引入戰(zhàn)略資金、重組等方式有效整合外部資源，積極搶占未來資產(chǎn)配置的安全區(qū)。

第四，提質(zhì)增效強(qiáng)化盈利能力，多策并舉挖潛利潤空間。突破傳統(tǒng)盈利模式的局限性，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，加強(qiáng)“快周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)”模式，兼顧效率與效益的協(xié)同提升。

第五， 保障財務(wù)安全， 多元融資奠定發(fā)展優(yōu)勢。2015年，百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個百分點(diǎn)，在重視現(xiàn)金流安全管理的策略下，保持了良好的資金流動性。

第六，提高貨值變現(xiàn)能力保增長，縱橫轉(zhuǎn)型激活新動能。從轉(zhuǎn)型的方向來看，基于主業(yè)的資源溢出優(yōu)勢，縱向挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿?，橫向進(jìn)行細(xì)分行業(yè)延伸，充分發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)。

第七，參與保障房建設(shè)，全方位踐行社會責(zé)任。在國家去庫存政策的號召下，通過盤活存量結(jié)構(gòu)、加大營銷力度等多種手段解決庫存去化。此外，持續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，為促進(jìn)社會和諧發(fā)展、提高人民生活水平做出貢獻(xiàn)。