文/汪陵　重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院　重慶　400020

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的思考

文/汪陵重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院重慶400020

本文分析了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)清理整合中存在的問題，提出了土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的工作思路、技術(shù)路線、工作流程，完善了樓盤自然幢信息與宗地、房屋空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系，維護(hù)樓盤自然幢信息、房屋外框圖形以及所在宗地空間數(shù)據(jù)的完整性、現(xiàn)勢(shì)性和準(zhǔn)確性。

不動(dòng)產(chǎn)；土地房屋；清理整合

1、引言

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)實(shí)施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重大改革任務(wù)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視，全社會(huì)廣泛關(guān)注。堅(jiān)定不移地落實(shí)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”要求，城鎮(zhèn)房產(chǎn)登記和土地登記是當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容，房管部門和土地部門在登記數(shù)據(jù)方面存在一定程度的耦合，各自支持著大量業(yè)務(wù)系的運(yùn)行，同時(shí)在數(shù)據(jù)來(lái)源、數(shù)據(jù)組織方式、數(shù)據(jù)尺度、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)等方面存在較大差異，因此在房產(chǎn)和土地登記數(shù)據(jù)整合過程中，必然涉及數(shù)據(jù)模式不匹配、數(shù)據(jù)內(nèi)容不惟一、語(yǔ)義沖突等問題。

因此，如何構(gòu)建一種技術(shù)方法和工藝流程，在滿足不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施的要求下，實(shí)現(xiàn)房地登記數(shù)據(jù)的對(duì)接與整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施有重要意義。

2、工作思路

2.1 理解邏輯幢、自然幢、宗地的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

自然幢是一組獨(dú)立、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋數(shù)據(jù)，邏輯幢是根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要，對(duì)自然幢按結(jié)構(gòu)或類型進(jìn)行邏輯分割的房屋。自然幢描述房屋的物理屬性，邏輯幢描述房屋的邏輯屬性，因此房屋空間數(shù)據(jù)以自然幢為單位進(jìn)行管理，房屋屬性數(shù)據(jù)以邏輯幢為單位管理。房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中的一條樓盤記錄對(duì)應(yīng)一個(gè)邏輯幢；一個(gè)或多個(gè)邏輯幢組成一個(gè)物理房屋的自然幢，一個(gè)自然幢對(duì)應(yīng)一個(gè)房屋空間外框圖形；一個(gè)自然幢或多個(gè)自然幢坐落于一個(gè)宗地內(nèi)，一塊宗地對(duì)應(yīng)唯一的宗地圖形。反之，一個(gè)自然幢只能從屬于一塊宗地，一個(gè)邏輯幢只能從屬于一個(gè)自然幢。

由于房屋矢量數(shù)據(jù)中自然幢號(hào)屬性大量缺失，無(wú)法直接建立自然幢與其房屋外框圖形的對(duì)應(yīng)關(guān)系。而房屋登記檔案數(shù)據(jù)中每個(gè)樓盤（邏輯幢）都有其對(duì)應(yīng)的自然幢號(hào)和宗地號(hào)，宗地矢量數(shù)據(jù)中每個(gè)宗地圖形均有宗地號(hào)，可以建立自然幢與宗地圖形間對(duì)應(yīng)關(guān)系。同時(shí)，房屋圖形與其所在宗地的圖形具有空間對(duì)應(yīng)關(guān)系，結(jié)合其他屬性信息和遙感影像判讀，可以建立自然幢信息與房屋外框圖形間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

2.2 建立行政區(qū)劃內(nèi)樓幢總表管理對(duì)應(yīng)關(guān)系。

為了有效匯總統(tǒng)計(jì)成果數(shù)據(jù)，需建立樓幢數(shù)據(jù)總表進(jìn)行進(jìn)度管理，依據(jù)該表實(shí)現(xiàn)進(jìn)度控制與分配統(tǒng)籌。同時(shí)，數(shù)據(jù)總表也可作為清理過程處理方式的直接記錄，從房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中導(dǎo)出以邏輯幢為一條記錄的全部樓盤數(shù)據(jù)，包含數(shù)據(jù)庫(kù)中FID、開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目名稱、宗地號(hào)、自然幢號(hào)、邏輯幢號(hào)、幢號(hào)、總層數(shù)、樓幢坐落等原始屬性字段，在總表中增加匹配宗地號(hào)、匹配房屋圖形ID、處理狀態(tài)、處理方式、處理者、備注等處理記錄字段。逐宗地、逐條邏輯幢核實(shí)從屬自然幢實(shí)際的宗地號(hào)和房屋圖型號(hào)。

2.3 充分利用已有資料。

一是核實(shí)房屋矢量數(shù)據(jù)中新建樓盤現(xiàn)有自然幢編號(hào)的正確性，從房屋矢量數(shù)據(jù)中提取該自然幢對(duì)應(yīng)的宗地號(hào)和房屋圖形ID關(guān)聯(lián)關(guān)系，借助土地、房屋登記信息加以核對(duì)。二是利用部分獨(dú)立宗地獨(dú)立房屋的對(duì)應(yīng)關(guān)系，從數(shù)據(jù)總表中提取與宗地一一對(duì)應(yīng)的自然幢，通過空間分析從房屋矢量數(shù)據(jù)中提取與宗地一一對(duì)應(yīng)的房屋圖形，具有相同宗地號(hào)的自然幢和房屋圖形直接對(duì)應(yīng)。三是尊重房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中現(xiàn)有分幢結(jié)構(gòu)，邏輯幢從屬的自然幢與房屋圖形對(duì)應(yīng)關(guān)系符合要求的情況下，不改變邏輯幢的分幢結(jié)構(gòu)。四是充分利用矢量數(shù)據(jù)屬性信息、房屋登記檔案數(shù)據(jù)，從房屋登記樓盤為出發(fā)點(diǎn)，為自然幢尋找正確的宗地和房屋外框圖形。

2.4 確保既有數(shù)據(jù)宗地地籍編號(hào)、自然幢號(hào)、邏輯幢號(hào)關(guān)聯(lián)編碼。

在清理完善自然幢與宗地、房屋空間數(shù)據(jù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系后，部分樓盤的自然幢與宗地，甚至自然幢與邏輯幢對(duì)應(yīng)關(guān)系將發(fā)生變化，因此需對(duì)部分變化樓盤的自然幢號(hào)和邏輯幢號(hào)按照現(xiàn)有地房籍系統(tǒng)編碼規(guī)則重新編碼。為確保自然幢號(hào)和邏輯幢號(hào)編碼正確，一是加強(qiáng)數(shù)據(jù)總表對(duì)自然幢和宗地、房屋圖形的對(duì)應(yīng)關(guān)系管理；二是加強(qiáng)原始數(shù)據(jù)預(yù)處理，原始數(shù)據(jù)要確保數(shù)據(jù)總表中邏輯幢號(hào)不能重復(fù)，宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地號(hào)不能重復(fù)，房屋矢量數(shù)據(jù)中每個(gè)房屋圖形均有唯一標(biāo)識(shí)碼；三是加強(qiáng)成果數(shù)據(jù)檢核，成果數(shù)據(jù)中一個(gè)自然幢號(hào)只能對(duì)應(yīng)一個(gè)宗地號(hào)或房屋圖形ID，一個(gè)房屋圖形ID也只能對(duì)應(yīng)一個(gè)自然幢號(hào)。

3、 技術(shù)路線

以地房籍信息系統(tǒng)中導(dǎo)出的邏輯幢數(shù)據(jù)總表為基礎(chǔ)，按宗地-自然幢-邏輯幢層次排序，逐個(gè)邏輯幢核實(shí)其從屬自然幢對(duì)應(yīng)的正確宗地號(hào)和房屋外框圖形FID。采用內(nèi)業(yè)分析為主的方式，進(jìn)行土地房屋數(shù)據(jù)清理：從房屋矢量數(shù)據(jù)中批量提取已編有自然幢號(hào)的房屋圖形直接對(duì)應(yīng)；根據(jù)數(shù)據(jù)總表中宗地號(hào)和自然幢號(hào)以及宗地圖形與房屋外框圖形在空間中唯一對(duì)應(yīng)關(guān)系，批量提取宗地唯一從屬的房屋外框圖形，實(shí)現(xiàn)與自然幢的直接對(duì)應(yīng)；其余自然幢信息通過對(duì)照房屋登記檔案數(shù)據(jù)中宗地登記信息、掃描圖件和宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地圖形、屬性信息，結(jié)合現(xiàn)勢(shì)性遙感影像對(duì)應(yīng)自然幢和宗地，依據(jù)宗地與房屋圖形的空間幾何關(guān)系，核對(duì)房籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中房屋屬性信息、掃描宗地房產(chǎn)圖件、房屋矢量數(shù)據(jù)房屋圖形、現(xiàn)勢(shì)性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對(duì)應(yīng)關(guān)系。針對(duì)內(nèi)業(yè)土地房屋數(shù)據(jù)清理發(fā)現(xiàn)的對(duì)應(yīng)宗地內(nèi)無(wú)房屋圖形、房屋圖形與實(shí)際不符、房屋過多無(wú)法鎖定對(duì)應(yīng)關(guān)系等情況，開展外業(yè)調(diào)查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋空間數(shù)據(jù)建立完善關(guān)聯(lián)關(guān)系后，檢核數(shù)據(jù)完整性與正確性，按現(xiàn)有房屋編碼規(guī)則在地房籍信息系統(tǒng)現(xiàn)勢(shì)庫(kù)中對(duì)修改變化樓盤進(jìn)行自然幢號(hào)、邏輯幢號(hào)重新編碼。

4、工作流程

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合和集成是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記順利實(shí)施的重要基礎(chǔ)，房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和土地登記數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合的主要內(nèi)容，二者因管理機(jī)構(gòu)不同、作業(yè)單位不同、存儲(chǔ)格式不同、信息化水平不同、數(shù)據(jù)質(zhì)量不同等原因，數(shù)據(jù)整合難度較大。本文面向不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需求，以宗地為基礎(chǔ)，采用信息化技術(shù)，建立了宗地、自然幢、邏輯幢之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房屋、土地的一體化管理。

［1］付麗莉，尹鵬程，李鋼，等.基于任務(wù)協(xié)同的房地登記數(shù)據(jù)整合模式研究.中國(guó)土地科學(xué)，2015，2:82-88.