文/莊健 編輯/孫艷芳

我國房地產去庫存探究

文/莊健 編輯/孫艷芳

2005—2015年的11年間，無論商品房還是商品住宅，其庫存去化周期都呈波動上升趨勢。但與2014年相比，2015年房地產去庫存則取得了一定成效。

自2015年12月中央經濟工作會議把房地產去庫存列為2016年甚至以后幾年供給側改革的五大重點任務之一以來，無論是中央政府、相關部委，還是各省、各地都出臺了一系列政策措施，希望盡快見到實效。四個多月過去了，目前全國房地產庫存狀況如何？各地去庫存取得了哪些進展？有哪些值得注意的問題？應采取哪些進一步的政策措施？本文擬就這些問題進行梳理和分析。

全國房地產庫存狀況

國內對房地產庫存的估計主要有三種方法。第一種，只考慮“待售面積”，可稱之為狹義房地產庫存；第二種，除“待售面積”之外還考慮“施工面積”，稱之為廣義房地產庫存；第三種，除考慮“待售面積”和“施工面積”之外，還考慮“拿地未開發(fā)面積”，稱之為最廣義房地產庫存。由于“拿地未開發(fā)面積”沒有可靠的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在實踐中對房地產庫存的估計主要采用前兩種方法。然而，按官方統(tǒng)計指標解釋，“施工面積”除包括“新開工面積”、“上年跨本年施工面積”和“本年施工緩建面積”之外，還包括“本年竣工面積”。而“本年竣工面積”要么銷售了，歸入“銷售面積”；要么未銷售，歸入“待售面積”，存在重復計算，應予扣除。因此，本文采取“待售面積”+“施工面積”-“本年竣工面積”的廣義口徑計算房地產庫存面積。

按照上述定義，2015年全國商品房“待售面積”為7.2億平方米，其中商品住房“待售面積”為4.5億平方米?？紤]到當年商品房“施工面積”和“竣工面積”分別為73.6億平米和10.0億平米，2015年全國商品房庫存應為70.8億平米。采用相同方法，可計算2015年全國商品住房庫存為48.3億平米。如把房地產庫存和“銷售面積”的比值定義為房地產庫存去化周期，即需要多長時間通過當年的銷售完成庫存的消化，我們可以估算并監(jiān)測房地產去庫存的進度情況。

根據(jù)這一定義，因2015年全國商品房銷售面積為12.8億平米，其庫存去化周期為5.5年。其中，商品住宅銷售面積為11.2億平米，庫存去化周期為4.3年。從2005—2015年的11年發(fā)展看，無論商品房還是商品住宅，其庫存去化周期都呈波動上升趨勢。但與2014年相比，2015年房地產去庫存則取得了一定成效，商品房和商品住宅的去化周期分別由5.6年和4.5年下降為5.5年和4.3年（見圖1）。

從各省情況看，西部、東北和山西等資源型省份商品房庫存去化周期普遍較長。如2015年山西最高為8.6年，其次是寧夏為7年，吉林和遼寧也名列前列，分別為6.9年和6.7年。大部分中部省份商品房庫存去化周期普遍較低。如湖南、江西最低均為3.8年，湖北、河南、安徽分別為4.1、4.2和4.6年。北京、上海和廣東等人口集聚省份，商品房庫存去化周期有高有低，如北京較高為6.7年，而上海和廣東分別為5.1和4.4年。從與2014年的對比看，2015年西部、東北和山西等資源型省份商品房庫存去化周期增加，為加庫存；而大部分東部地區(qū)省份商品房庫存去化周期減少，為去庫存（見圖2）。

為進一步考察2016年一季度全國一、二、三線城市的房地產去庫存進展情況，筆者對全國40個大中城市的商品房有關數(shù)據(jù)進行了收集整理。按照國家統(tǒng)計局的有關解釋，一線城市為北京、上海、廣州和深圳4個城市，二線城市為省會城市、自治區(qū)首府城市和其他副省級城市共計31個城市，剩余5個為三線城市。由于三線城市數(shù)量太少，不能說明情況，本文主要是針對一線和二線城市，對比2016年一季度和2015年一季度情況。測算結果顯示，盡管幾乎所有一、二線城市的商品房庫存去化周期都有所減少，但二線城市中的太原、呼和浩特、長春、沈陽、哈爾濱、西寧、銀川、和烏魯木齊等城市商品房庫存去化周期仍然偏高（超過10年），面臨較大的去庫存壓力（見圖3）。

圖1 商品房和商品住宅庫存去化周期

圖2 各省庫存去化周期變化

圖3 40個大中城市房地產庫存去化周期變化

圖4 70個大中城市房地產價格變化（環(huán)比%）

圖5 70個大中城市房地產價格變化（同比%）

全國主要城市房地產價格變動情況

從全國70個大中城市商品房價格的變動趨勢，我們可以看出房地產去庫存的分化趨勢。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份我國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比（3月份比2月份）漲幅持續(xù)擴大，一線城市大幅上漲3.6%，二線城市上漲1.3%，三線城市僅上漲0.4%（見圖4）。而從同比（今年3月份比去年3月份）角度看，3月份一線城市大漲31.5%，二線城市上漲3.6%，而三線城市下降0.6%（見圖5）。

上述不同類型城市房地產價格的變動情況，大致反映了目前房地產市場的供求分化情況：一線城市和部分二線熱點城市由于擁有各種資源（政治、經濟、教育、衛(wèi)生、就業(yè)等）優(yōu)勢，無論是對商品房的剛性需求者還是投資者都具有強大吸引力，只要放松限制，就會帶來大量的購房需求，并因供不應求而推高房價。由于這部分城市目前庫存水平本就不高，因此對此類城市而言，重要的任務還不是去庫存而是適度增加庫存，防止房價的過快上漲。對大多數(shù)二線城市，特別是西部和東北地區(qū)省份的二線城市而言，目前庫存水平已高（反映在庫存去化周期偏長，達10年左右），如商品房房價繼續(xù)攀升，就會刺激房地產商加大投資，增加供給而導致庫存進一步增加。對此類城市而言，如何適度控制新開工和在建商品房面積并加大銷售力度，防止因房價的持續(xù)上漲而“透支”二線城市的潛力購房需求，應成為房地產工作的重點。而對三線城市來說，商品房價格的下降有助于“冷卻”前一階段房地產投資的過熱，從而有助于通過減少新建和在建商品房項目來消化房地產庫存。但主要問題在于，如何在房價下降的情況下吸引普遍存在“買漲不買落”的潛在購房者購買商品房。

對房地產新政的簡要評價

今年年初以來，政府有關部委已出臺多項針對房地產庫存的政策措施：2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)出通知，決定在不實施限購的城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成；2月17日，中國人民銀行、住建部聯(lián)合財政部發(fā)布通知，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準利率，調整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率執(zhí)行；2月19日，財政部、國家稅務總局和住建部三部門發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠；對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

4月29日，中共中央政治局召開會議聚焦房地產去庫存，強調“有序消化”房地產庫存。會議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

5月4日，國務院召開常務會議，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠和市場規(guī)范等四個方面，對住房租賃市場提供政策支持。

中央在出臺政策支持房地產去庫存的同時，給予地方調控更多的自主權，鼓勵分城施策。截至目前，全國約有近半數(shù)的省份已發(fā)布樓市去庫存的相關文件，不少省份還確定了房地產去庫存的時間表和量化指標。

各省去庫存的政策可總結為四個方面：一是進一步放寬信貸等政策。比如，貴州提出，實行住房公積金異地貸款“應貸盡貸”。二是發(fā)展住房租賃市場。比如，廣東提出，引導和鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品房，以公共租賃住房形式出租，成為大型公共租賃住房供應企業(yè)；四川則表示，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)將持有的存量房源向社會出租，地方政府可給予一定獎勵。三是全面推行貨幣化安置。浙江、江蘇、四川等省都在實施方案中明確，今年棚改貨幣化安置率原則上要達到50%以上。河北提出將農民工和城鎮(zhèn)個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍，連續(xù)足額繳存6個月（含）以上即可申請公積金貸款。四是鼓勵農民進城買房。江蘇提出，農業(yè)轉移人口進城購買首套住房的，在收入認定、首付款比例、貸款利率、還款方式等方面給予便利和優(yōu)惠。進城購買新建商品房的，各級教育行政主管部門按當?shù)卣猩雽W政策安排其子女就讀。

已確定房地產去庫存時間和量化指標的省份包括廣東、浙江、四川、重慶和江蘇等。廣東提出，到2018年底全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，去庫存周期基本控制在16個月以內。浙江明確提出，要力爭2017年起基本實現(xiàn)全省商品住宅庫存消化周期控制在16個月內。四川省則要求編制土地供應計劃，將商品住房可售周期超過兩年的縣（市、區(qū)）納入“減少直至暫停”類，暫停商品住宅用地供應。重慶則提出，加大土地供應調控力度，兩年內土地供應規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內；力爭實現(xiàn)農民工及外來人口新增購房100萬平方米；通過住房租賃市場及貨幣化安置去除房地產庫存共計500萬平方米。江蘇要求，到2018年底，全省住宅類商品房庫存去化周期力爭控制在14個月內。其中蘇州更明確提出，三年內消化商品房庫存500萬平方米，到2018年底，全市商品房庫存規(guī)模控制在2800萬平方米以內，各區(qū)域商品住房去庫存周期基本控制在12個月以內。

根據(jù)筆者對商品房庫存去化周期的定義，要真正去庫存，應主要圍繞以下三個方面開展工作：一是從供給側入手控制土地供應和新開工面積；二是在保障質量的前提下加快施工進度、提高施工效率；三是通過財稅、信貸政策調整和加快土地、教育、醫(yī)療等方面的改革，推動新型城鎮(zhèn)化進程，擴大農民工進城買房和城市低收入人群的購房需求。從這些方面看，今年以來各地出臺的去庫存政策大的方向都是正確的，但關鍵在于相關措施的具體落實。根據(jù)筆者的測算，2015年浙江、廣東和江蘇商品房庫存的去化周期分別為6年、4.4年和4.2年。由此推斷，浙江計劃兩年把庫存去化周期控制在16個月內會有很大難度，而廣東和江蘇計劃三年把庫存去化周期分別控制在16和14個月內還是很有希望的。

作者系亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處高級經濟學家