艾松元+周洪兵+何志誠+舒?zhèn)ソ?付梁

【摘 要】2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，化解房地產(chǎn)庫存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。會議將“促需求，去庫存”定為2016年全國房地產(chǎn)改革的總基調(diào)。目前，我國房地產(chǎn)市場庫存過?，F(xiàn)象存在相對性、結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性、階段性特點。其產(chǎn)生原因主要體現(xiàn)在不同時期、不同地域中消費者對房地產(chǎn)市場的需求不同。為有效化解全國房地產(chǎn)庫存問題，有必要針對不同地區(qū)展開房地產(chǎn)市場需求研究。而中小城鎮(zhèn)是化解庫存問題的主戰(zhàn)場，其房地產(chǎn)市場需求研究則尤為重要。

【關(guān)鍵詞】中小城鎮(zhèn);房地產(chǎn);市場需求;去庫存

一、中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析

（一）供給過剩，有效需求不足

目前，中國的房地產(chǎn)市場面臨著供給過剩和需求不足這兩方面問題并存的局面。一方面是農(nóng)村和一些小城鎮(zhèn)房屋嚴(yán)重過剩，導(dǎo)致大量空心村和空心城的存在，另一方面是大中城市房屋嚴(yán)重短缺。導(dǎo)致大中城市和中小城鎮(zhèn)兩極分化局面的主要原因可以歸結(jié)為房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性過剩和結(jié)構(gòu)性短缺問題。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年10月末商品房待售面積（不包括已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存）達(dá)到68632萬平方米，同比增長14%。從全國房地產(chǎn)總庫存量來看，供給量過剩嚴(yán)重。但從局部地區(qū)來看，房地產(chǎn)市場需求有明顯的區(qū)域性特點。有效需求的形成必須滿足兩個條件：一、消費者有消費需求;二、消費者有消費能力。部分一二線城市房地產(chǎn)市場，消費需求過剩，消費能力不足;而中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場則呈現(xiàn)消費需求不足的現(xiàn)象。最終，導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場有效需求不足的現(xiàn)狀。

（二）住房供應(yīng)體系存在弊端

第一，我國房地產(chǎn)市場唯一的土地供應(yīng)者是政府，開發(fā)商通過競價的方式從政府手中購買土地開發(fā)建設(shè)權(quán)。通過出售土地使用權(quán)的“土地財政”為我國廣大中小城鎮(zhèn)政府帶來了可觀的財政收入，但同時，這也直接推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)成本，間接影響房價，使房地產(chǎn)價格虛高。這也是導(dǎo)致地區(qū)性房地產(chǎn)有效需求不足的原因之一。第二，我國住房供應(yīng)種類繁多導(dǎo)致針對性和適用性不強(qiáng)，由于我國住房供應(yīng)政策缺乏長遠(yuǎn)性和整體性設(shè)計的考慮[1]，導(dǎo)致保障性住房種類繁多現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時也使住房供應(yīng)政策作用無法充分發(fā)揮作用。

（三）城鎮(zhèn)人口流失，消費動力疲乏

目前，我國大部分中小城鎮(zhèn)面臨房地產(chǎn)高庫存壓力。其中，部分城市出現(xiàn)“房比人多”的現(xiàn)象。以江西省鷹潭市為例，截止到2015年末，鷹潭常住人口為115.33萬人.鷹潭城鎮(zhèn)常住人口64.33萬人，占總?cè)丝诘?5.78%。由于江西省地處中部地區(qū)，為典型農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村和城鎮(zhèn)外出務(wù)工、經(jīng)商率高，導(dǎo)致鷹潭市實際在住居民數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在戶籍人口數(shù)量。這就是所謂的城鎮(zhèn)人口和潛在城鎮(zhèn)人口（農(nóng)村人口）的流失現(xiàn)象，人口的流失之間導(dǎo)致了消費動力的疲乏，需求和潛在需求被極大地削弱。

（四）租賃市場不健全，房屋空置率高

房地產(chǎn)租賃市場作為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分，由于市場的不健全，導(dǎo)致中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展受到了極大的制約。一方面許多房產(chǎn)被投資者購買后“放空”閑置，以及許多樓盤由于有效需求不足而庫存積壓;另一方面，許多本地改善型住房消費者者和外來剛需型住房消費者找不到合適的房產(chǎn)。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了中小城鎮(zhèn)房屋空置率高無法解決的現(xiàn)象，同時也限制了房地產(chǎn)市場需求的增長。

（五）行業(yè)轉(zhuǎn)型期，投資需求不足

2016年，除一線城市和少數(shù)二線城市外，絕大多數(shù)城市的開發(fā)投資同比增幅會繼續(xù)回落，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅很可能出現(xiàn)負(fù)增長[2]。2015年房地產(chǎn)業(yè)首次出現(xiàn)房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個前端指標(biāo)同時負(fù)增長。這兩組數(shù)據(jù)顯示了我國房地產(chǎn)行業(yè)已從過去二十年的高速發(fā)展時期中走出，并進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。這期間，地區(qū)性房地產(chǎn)政策頻繁發(fā)出，導(dǎo)致部分投資者投資信心不足，選擇持幣觀望。中小城鎮(zhèn)的剛需消費者也越發(fā)謹(jǐn)慎，直接導(dǎo)致投資需求不足。

二、解決城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求問題的對策和建議

（一）供給側(cè)改革，擴(kuò)大有效需求

供給側(cè)改革是2016年的熱詞，它適用于大部分產(chǎn)能過剩行業(yè)，是解決產(chǎn)能過剩的根本方法。同樣，供給側(cè)改革也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。要解決房地產(chǎn)高庫存問題，擴(kuò)大有效需求是關(guān)鍵。而擴(kuò)大有效需求就需要從消費者的角度思考，認(rèn)準(zhǔn)未來房地產(chǎn)市場的定為，從供給側(cè)進(jìn)行改革，使住房消費者真正具有置業(yè)欲望和置業(yè)能力。這需要地方政府的政策改革和開發(fā)商的體制改革共同作用下才可能實現(xiàn)。

（二）住房供應(yīng)體系改革

第一，政府通過宏觀調(diào)控可以控制虛高的房價，具體措施可以是規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出讓一級市場，杜絕土地轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生的權(quán)錢交易所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格虛高現(xiàn)象的產(chǎn)生。第二，有農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口的新市民將成為去庫存，闊內(nèi)需的強(qiáng)大力量。同時，新市民的住房保障問題也是各級政府必須解決的一大問題。通過精簡，合并繁多的住房供應(yīng)政策，出臺適應(yīng)性更強(qiáng)的，能夠滿足新市民住房保障問題的新政策將是住房供應(yīng)體系改革的方向。這也是通過農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大房地產(chǎn)需求的必要保證。

（三）加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵回鄉(xiāng)就業(yè)

中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)庫存居高不下的原因之一就是本地人口流失，以及隨之而來的消費動力疲乏。本文作者認(rèn)為，為應(yīng)對城鎮(zhèn)及農(nóng)村人口流失，政府應(yīng)該加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市居住環(huán)境品質(zhì)的同時也增加了就業(yè)崗位。同時，政府可以鼓勵外出務(wù)工，經(jīng)商人員回鄉(xiāng)就業(yè)，并給予一定的回鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼。通過提高城市居住品質(zhì)和一系列置業(yè)補(bǔ)貼政策防止本地人口流失，同時吸引潛在市民（農(nóng)村人口）進(jìn)城置業(yè)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求。

（四）健全房屋租賃市場

目前，我國部分大中城市已經(jīng)具備較為完善的房屋租賃市場。而廣大中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)租賃市場尚有待建立和完善。作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展將極大地帶動地區(qū)需求的增長。政府在房地產(chǎn)市場具有主導(dǎo)地位，應(yīng)該積極完善房地產(chǎn)租賃市場地方法規(guī)，在初步建立租賃市場的地區(qū)可以采取適當(dāng)?shù)姆龀终?，積極鼓勵有實力，有經(jīng)驗的房地產(chǎn)租賃公司入駐城鎮(zhèn)，為房地產(chǎn)市場帶來新動力。

（五）完善法律體系，增強(qiáng)投資信心

在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，出現(xiàn)過一些政府行為和市場條件不符的情況，由此產(chǎn)生的一系列社會問題導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的投資信心不足現(xiàn)象。為解決這一問題，完善房地產(chǎn)法律環(huán)境，完善房地產(chǎn)評估體系，保障投資者權(quán)益是必由之路[3]，只有在一個穩(wěn)定、合理的法律體系內(nèi)，消費者才能放心地實現(xiàn)他們的投資需求。

【參考文獻(xiàn)】

[1]曾國安，曹文文，雷澤珩. 試論現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系存在的主要問題與完善原則[J]. 開發(fā)研究，2014，03：135-140.

[2]邵挺. 多措并舉，積極化解房地產(chǎn)“去庫存”壓力[J]. 發(fā)展研究，2016，05：4-6.

[3]袁韶華，施松，汪應(yīng)宏，劉勤俠，翟鳴元. 中國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果分析及房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議[J]. 現(xiàn)代城市研究，2014，02：72-79.