陸銘

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題是供需錯(cuò)位，在人口流入地控制土地供應(yīng)，卻在人口流出地大量建房子

每一次房?jī)r(jià)上漲，都伴隨著擔(dān)心泡沫的聲音，但很多討論卻不得要領(lǐng)。本文要說的是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題是供需錯(cuò)位，在人口流入地控制土地供應(yīng)，卻在人口流出地大量建房子。沒有一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家會(huì)像中國這樣，在行政力量的干預(yù)下出現(xiàn)供需錯(cuò)配。

“房?jī)r(jià)租售比”是如何形成的？

和其他價(jià)格一樣，房?jī)r(jià)也是供給和需求相作用的結(jié)果。首先，要解釋為什么通?？梢杂梅?jī)r(jià)除以租金（或收入）來看房?jī)r(jià)是不是合理。如果不考慮住房的投資功能，在市場(chǎng)達(dá)到均衡的狀態(tài)時(shí)買房和租房是一樣的，也就是說，住房貸款乘以利率得到的月供數(shù)額應(yīng)該和每個(gè)月的租金相等。當(dāng)資本市場(chǎng)高度流動(dòng)時(shí)，各個(gè)國家的實(shí)際利率趨于均衡，就使得每個(gè)國家的房?jī)r(jià)和租金比具有可比性。又由于家庭平均會(huì)把大約30%-50%的收入用于住房支出，因此，用房?jī)r(jià)-收入比反映出的信息與房?jī)r(jià)-租金比是一樣的。

問題在于，“房?jī)r(jià)租售比”要可以和“房?jī)r(jià)收入比”相互比較，僅在住房只有居住功能的時(shí)候成立。住房除了居住功能，還是一種可能升值的資產(chǎn)，這時(shí)有三個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲快于收入增長(zhǎng)：

第一，收入增長(zhǎng)預(yù)期。資產(chǎn)之所以能升值，是因?yàn)槲覀冾A(yù)期它在長(zhǎng)期內(nèi)的價(jià)格會(huì)上漲，如果預(yù)期未來的收入會(huì)上漲，那么房租和房?jī)r(jià)未來會(huì)跟著上漲。

第二，城市化。中國目前處于城市化進(jìn)程之中，越來越多的人口進(jìn)入城市，也就是說在平均收入提高的過程中，城市的人口規(guī)模還在擴(kuò)大。筆者的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，中國城市和城市之間的房?jī)r(jià)差異，僅由外來移民占比這一個(gè)變量就可以解釋41%的差異，而歷史上移民占比變化率又可以解釋城市間房?jī)r(jià)差異的10%，這兩個(gè)和城市化進(jìn)程相關(guān)的變量共解釋了中國城市間房?jī)r(jià)差異的51%。

第三，在住房是可升值的資產(chǎn)時(shí)，住房可以抵押貸款，而長(zhǎng)期以來，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，中國的貸款利率卻是偏低的。

在這三個(gè)因素的共同作用下，房?jī)r(jià)會(huì)快于收入提前上漲。在當(dāng)前收入還沒有漲上去時(shí)，當(dāng)預(yù)期未來收入上漲越快，利率越低，房?jī)r(jià)除以收入的比值越高。上面是從需求方來看的房?jī)r(jià)決定因素。請(qǐng)注意，這些需求方的因素中，很難判斷人們的預(yù)期事后是不是可能實(shí)現(xiàn)的。只有推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期事后未實(shí)現(xiàn)才是泡沫，而這也只有事后才知道。

供需錯(cuò)配的制度癥結(jié)

理解房?jī)r(jià)的形成機(jī)制比用房?jī)r(jià)租金（或收入）比率判斷有無泡沫重要得多，因?yàn)榕菽亩x都是從需求方定義的，解釋房?jī)r(jià)-租金（或收入）比還需要包括對(duì)于供給管制的考慮。

全球普遍現(xiàn)象是，出于對(duì)收入、就業(yè)和生活質(zhì)量的追求，人持續(xù)往大城市集中。人的流入帶來對(duì)于土地和住房的需求，而這對(duì)于企業(yè)來說就是掙錢的機(jī)會(huì)，于是，如果不是遇到特殊的原因，住房供給一定會(huì)對(duì)需求起反應(yīng)。但在中國，由于在認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)，加上土地供應(yīng)是政府控制的，結(jié)果，人口流入的東部地區(qū)（尤其是一線城市）受到了嚴(yán)格的土地供應(yīng)管制，而人口流出的中西部地區(qū)卻土地供應(yīng)充足。這個(gè)土地供應(yīng)政策的轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在2003年，之后中西部在全國的土地供應(yīng)中所占份額是在上升的。

當(dāng)大量的土地供應(yīng)偏向到中西部和中小城市的時(shí)候，東部的土地供應(yīng)是收緊的，這必然造成住房市場(chǎng)的供需錯(cuò)配，以及東部城市和其他城市之間的房?jī)r(jià)分化。2003年以前，東部的房?jī)r(jià)和工資的關(guān)系與中西部相差無幾。但之后，東部地區(qū)便出現(xiàn)了房?jī)r(jià)明顯快于工資的上漲。

如果對(duì)比2003年之后土地供應(yīng)寬松和收緊的兩個(gè)組別，兩者的房?jī)r(jià)分化就是從2003年后出現(xiàn)的。如果說在土地供應(yīng)寬松的城市房?jī)r(jià)與工資比一直比較穩(wěn)定的話，那么就可以判斷，在土地供應(yīng)收緊的城市房?jī)r(jià)與工資比越來越高，就是供給方因素導(dǎo)致的，不是需求方因素。當(dāng)然，這個(gè)判斷是針對(duì)全國樣本的“總體”分析，個(gè)別城市的情況要個(gè)別對(duì)待。

讓市場(chǎng)供求引領(lǐng)房市

房?jī)r(jià)是可以被解釋的，并不意味著高房?jī)r(jià)不是問題，高房?jī)r(jià)將制約經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。工資和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系有兩個(gè)效應(yīng)：第一個(gè)是“需求效應(yīng)”。工資如果持續(xù)上漲，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)一定跟著上漲。如果房?jī)r(jià)上漲是以收入增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的，房?jī)r(jià)上漲問題不大。第二個(gè)是“成本效應(yīng)”。如果高房?jī)r(jià)僅出現(xiàn)在人口流入地，而且房?jī)r(jià)的影響因素中，土地和住房供應(yīng)成了重要因素，那么房?jī)r(jià)上漲意味著人口流入地的生活成本上升，會(huì)引起移民減少，工資上漲。而這個(gè)由房?jī)r(jià)推動(dòng)的工資上漲可能和勞動(dòng)生產(chǎn)率上升脫鉤，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降，最終走向倒閉或者搬遷。

人口流入地的房?jī)r(jià)上漲所造成的阻礙勞動(dòng)力流入和推動(dòng)工資上升效應(yīng)，是2003年的土地政策拐點(diǎn)之后出現(xiàn)的現(xiàn)象。而這個(gè)拐點(diǎn)卻不是若干年來被廣為流傳的“劉易斯拐點(diǎn)”，不是真正的勞動(dòng)力短缺。

如果工資上漲，但利率卻相對(duì)較低，那么企業(yè)將用資本替代勞動(dòng)，表面上看起來很漂亮，但是扭曲的勞動(dòng)力和資本相對(duì)價(jià)格卻只會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果，那就是，企業(yè)的資本替代勞動(dòng)行為背離了中國生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)本應(yīng)有的比較優(yōu)勢(shì)。

在房?jī)r(jià)快速上漲的過程中，企業(yè)的另一個(gè)理性的選擇是，將原本應(yīng)用于生產(chǎn)的資金用于投資房產(chǎn)。吊詭的是，房?jī)r(jià)擠出生產(chǎn)性投資的現(xiàn)象越嚴(yán)重，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)越低，倒真的可能反過來使得事前的收入增長(zhǎng)預(yù)期難以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫化。

房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲有諸多負(fù)面影響，而且這些影響主要就發(fā)生在房?jī)r(jià)高的一線城市。把房?jī)r(jià)的成因說清楚了，那么，要緩解房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，就只能增加一線城市的土地供應(yīng)。一種認(rèn)識(shí)誤區(qū)是，中國的一線城市已經(jīng)沒有地了。

但中國一線城市并不是沒有地了，關(guān)鍵是它們想成為怎樣的城市。一個(gè)流行的說法是，在上海，建設(shè)用地占整個(gè)城市的面積高達(dá)45%，這個(gè)數(shù)據(jù)成了上海要減量供應(yīng)建設(shè)用地的依據(jù)。上海的管轄范圍面積其實(shí)大約只有東京都市圈的一半。在東京都市圈，建設(shè)用地蔓延到西邊山區(qū)和東邊的東京灣才停下來了，向南，最遠(yuǎn)處蔓延的半徑甚至達(dá)到距離東京市中心大約70公里處。在上海，如果從人民廣場(chǎng)出發(fā)，到蘇州的直線距離不過80公里，而且一路上全是平原。

也就是說，上海是不是還可以增加建設(shè)用地的問題，完全取決于如何定義上海，如果對(duì)照與東京都市圈相當(dāng)?shù)拿娣e，那么，即使“上海都市圈”考慮到必需的生態(tài)用地，仍然有大量可用土地。如果僅僅在上海轄區(qū)內(nèi)考慮建設(shè)用地的占比，與面積遠(yuǎn)大于上海轄區(qū)的東京都市圈類比，則是作繭自縛。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的本質(zhì)是讓價(jià)格機(jī)制引導(dǎo)供給去適應(yīng)需求，在房?jī)r(jià)高的地方縮減土地供給，這不科學(xué)。

作者為上海交通大學(xué)特聘教授