焦建++文蘇琦

市場前景廣闊，政策亦不乏支持。但在短期內(nèi)已經(jīng)由藍(lán)逐漸泛紅的長租公寓市場內(nèi)，參與者需要在講故事之外，找到清晰的盈利模式，建立相應(yīng)的規(guī)范

時已立冬，深圳仍透著暖意。福田區(qū)原景田綜合市場改造項目內(nèi)，一棟經(jīng)過改造的大樓外觀簇新，內(nèi)部裝修與布置亦別有洞天。除智能家居、便利設(shè)施等硬件外，陽光大窗等溫馨設(shè)計，則是其“軟件”。與附近30平方米左右公寓3000元出頭的租金相比，這里的單間價格雖超過4000元，出租情況仍相對不錯。

隨著一線城市地價飆漲、房價攀升、購房門檻升級，租賃市場逐漸超越新房市場。與此同時，國家大力鼓勵發(fā)展租賃市場，商改租等政策紅利不斷刺激，這類直擊傳統(tǒng)租房市場諸多“痛點”的長租公寓，正在成為資本、地產(chǎn)商及政府等多方布局與關(guān)注的新概念。在發(fā)展最為快速的深圳，則已有大大小小近百家品牌加入“混戰(zhàn)”。除率先搶灘的獨立平臺外，萬科、深業(yè)等開發(fā)商，以及鏈家等中介也在通過各類形式介入。

“長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)已經(jīng)與各類本地服務(wù)商建立了聯(lián)系，供應(yīng)鏈體系正在成熟，互聯(lián)網(wǎng)改善了公寓企業(yè)拿房和出房的效率，流程系統(tǒng)化已成常態(tài)。”來自投房研究院的《2015年長租公寓投研報告》顯示，長租公寓行業(yè)正處于指數(shù)級發(fā)展的前期，而當(dāng)前眾多優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)的爆發(fā)，也和長租公寓行業(yè)所處的時代環(huán)境有關(guān)。

大環(huán)境的改善，并未改變這依然是一門前期投入資金巨大、回報周期較長的微利生意。雖被視為產(chǎn)業(yè)藍(lán)海，但長租公寓仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負(fù)過重、資金成本高企等問題。在爆發(fā)之前，這個行業(yè)或仍需要經(jīng)歷漫長的市場培育期，甚至將面臨慘烈的洗牌與重組。

需求與供給

2015年下半年開始，深圳長租公寓市場進(jìn)入“井噴期”。據(jù)租賃平臺合屋分析，近100家的行業(yè)參與者中既包括you+、自如等全國性品牌，也有萬科、招商等開發(fā)商，以及一系列當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)品牌。對于運(yùn)營商來說，深圳等一線發(fā)達(dá)城市的人口持續(xù)流入帶來的旺盛租賃需求，以及年輕人的思想觀念先進(jìn)，成為其布局的兩個主要原因。

據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，深圳自有住房率為34%，住房保障覆蓋率也僅為12%多一點。在這個人口超2000萬、平均年齡不足30歲的移民城市，租房已孕育了規(guī)模超千億元的市場。

極富當(dāng)?shù)靥厣摹俺侵写濉?，因租金低廉且地處城市核心地帶，至今仍是供給主力。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計，深圳共有320個原行政村，建有農(nóng)民房3.5萬棟，占據(jù)全市住房面積的49%，容納了520萬的城市人口，其中包括63%的畢業(yè)1年-10年的年輕人。除此以外，還有因產(chǎn)業(yè)升級淘汰下來的大量工業(yè)廠房和工廠宿舍。

如此龐大但相對簡陋的存量用房，給未來釋放新的租賃住房留下了雙重空間：一方面城中村的一部分正在成為被長租公寓改造的對象;另一方面其所涵蓋不了的需求，則成為長租公寓的市場。

對于前者，在空間資源緊缺愈發(fā)成為深圳發(fā)展阻礙的今天，雖其在破舊立新方面有成功案例，但繼續(xù)采用這一模式將耗費(fèi)的時間及談判成本均會越來越高，長租公寓的“柔性改造”成了城市更新的新可能。以萬科為例，其一般做法是采用自己的投資標(biāo)準(zhǔn)及市場化運(yùn)作方式，整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項目的方式。

這種“集中式”改造是市場中大型參與者的主流形式，此外，部分小型民營資本在進(jìn)入時則會選擇“分布式”，即在小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進(jìn)行裝修后，以公寓品牌對外出租。

另外，亦有對自己持有物業(yè)日感壓力的參與者開始轉(zhuǎn)型做租房平臺，為長租公寓導(dǎo)入租客流量，獲取服務(wù)費(fèi)。

整體來看，目前競爭者主要為風(fēng)投支持下的創(chuàng)業(yè)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)商/服務(wù)商，以及經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。創(chuàng)業(yè)類公司分布廣泛，風(fēng)格多樣，但普遍規(guī)模較小，多為分布式公寓;房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依靠自身的存量房及開發(fā)優(yōu)勢，可采取自持或整棟開發(fā)的方式;經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店本身就具有類似短租性質(zhì)的酒店運(yùn)營經(jīng)驗，在租客需求及品牌推廣上有獨特優(yōu)勢。

對于后者，行業(yè)參與者們則普遍愿意用消費(fèi)升級解釋服務(wù)化、品牌化、連鎖化的長租公寓的市場需求，即越來越多的年輕人生長的環(huán)境相對優(yōu)越，不能接受太差的居住體驗。

“如不愿意犧牲居住品質(zhì)及生活方式，深圳的租房市場在這一市場上存在供需失衡?！弊匀绲囊晃粯I(yè)務(wù)經(jīng)理對《財經(jīng)》記者說，“在全國一線城市，深圳的活躍度僅次于規(guī)模更大、人口更多的上海。但與北京、廣州比較，擁有大量高素質(zhì)科技、IT人才的深圳優(yōu)勢明顯?！?/p>

因價格相對缺乏競爭力，越來越多的長租公寓開始將公寓、眾創(chuàng)空間及商業(yè)綜合體合一，為年輕人提供多重服務(wù)以降低綜合生活成本?！敦斀?jīng)》記者走訪的福田區(qū)幾家長租公寓，幾乎都把可注冊公司作為賣點。

深圳市場已形成幾個熱點片區(qū)，如南山科技園片區(qū)，包括西麗、寶安西鄉(xiāng)、固戍等。此外，民治、坂田和布吉也都比較集中，福田中心區(qū)尤其周邊僅有的城中村也潛藏不少。其共同特點是周圍年輕人上班的企業(yè)較多，且交通方便。

在歷經(jīng)團(tuán)隊與商業(yè)模式的多番試錯后，深圳長租公寓市場的模式開始分化，具備強(qiáng)大設(shè)計和資源整合能力的小型運(yùn)營商開始向更前端靠攏，與開發(fā)商或大業(yè)主直接進(jìn)行“代建”“代運(yùn)營”的合作，而另外一些則試圖向純租房平臺轉(zhuǎn)型。

這種轉(zhuǎn)型與長租公寓運(yùn)營的一系列難點有關(guān)。以集中式長租公寓為例，難點主要集中在如何獲取物業(yè)，二是改造出租費(fèi)用較高。前者需對城市情況十分了解且有政企關(guān)系支撐，初創(chuàng)型企業(yè)將很難復(fù)制。 此外，因改造出租費(fèi)用較高，也要求有足夠的開發(fā)經(jīng)驗，在資金上占有絕對優(yōu)勢的公司未來成長為行業(yè)龍頭的幾率被認(rèn)為較大。

但“長租公寓整體來說沒有成熟，運(yùn)營比較稚嫩，究竟哪種模式適用于長租市場，哪種品牌能活到最后，目前還難以定論。房租市場沒有集中度，地域性、局限性非常強(qiáng)?！鼻笆鰳I(yè)務(wù)經(jīng)理稱。

發(fā)現(xiàn)利潤區(qū)

在《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》一書中，曾提及長租公寓存在的八個普遍問題，其中一個，便是如何實現(xiàn)盈利。事實上，目前深圳的長租公寓市場，的確仍處于“熱鬧的不少，盈利的不多”尷尬狀態(tài)。

《財經(jīng)》記者近日獲得的一份關(guān)于全國長租公寓市場分析的報告，則通過對現(xiàn)有數(shù)據(jù)的整理對一家計劃大規(guī)模進(jìn)入這一市場的公司進(jìn)行測算：以房屋平均租金為1500元/月/套，平均租賃價格為1000元/月/套，平均裝修成本、人工費(fèi)用及管理費(fèi)用均按照正常范圍計，該公司長租公寓項目年平均利潤約為2億元。

這家公司的負(fù)責(zé)人則相對保守，稱暫時還不知道長租公寓的盈利點在哪里，盈利模式怎么樣，現(xiàn)在進(jìn)入可能賠錢，但是知道長租公寓未來是方向，就依然要上。

一般而言，運(yùn)營商會與業(yè)主簽訂五年到十年租約，每隔幾年有一定上浮。租給租客，一般為一年一簽且漲租可能性較大。故運(yùn)營商可初步測算收益水平。此外，大量業(yè)內(nèi)人士則對“增值服務(wù)”寄予厚望。

鏈家研究院的一位研究員就對《財經(jīng)》記者表示，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀殚L租公寓盈利核心環(huán)節(jié)?！盎诰€下社區(qū)，可通過線上平臺提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣后，更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)。做租房市場，更看重‘后租房市場?！?/p>

目前各家運(yùn)營商正在面臨的考驗在于：一方面，主要依靠存量房源的話，屬于從傳統(tǒng)的租房中介處分食利潤。在風(fēng)投主導(dǎo)下，小型運(yùn)營商為大幅擴(kuò)張，往往不惜以高價獲取房源，提高了成本。此外，由于管理經(jīng)驗匱乏，管理系統(tǒng)羸弱，成本會隨著規(guī)模的擴(kuò)張迅速提升，導(dǎo)致盈利不易，因此分散式長租公寓虧損的報道頻現(xiàn)于深圳報端。

新建公寓出租，面臨“得不償失”局面?！叭绻褂闷渌e置不動產(chǎn)改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前這個行業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用率很高，一般可分配給投資者的收益率只有3%至5%。此外，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。”萬科一位負(fù)責(zé)人曾透露。

萬科的省錢“秘籍”，部分源于形成內(nèi)部生態(tài)，并轉(zhuǎn)化為制度。例如，萬科被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定不會離開，他比保安更加忠誠地守著公寓;另外，公寓里派發(fā)信件、報紙的是環(huán)衛(wèi)工等。

如何憑借長租公寓穩(wěn)定的現(xiàn)金流實現(xiàn)產(chǎn)品資產(chǎn)證券化，則可能正在成為這個行業(yè)參與者們未來決勝的關(guān)鍵。

目前中國租賃住房證券化產(chǎn)品有兩種模式：第一種是租金理財模式，即與P2P理財公司合作，通過將未來獲得的租金現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)化成固定收益理財產(chǎn)品賣給投資人的方式來募集資金。第二種是 “租房眾籌”模式，通過與魔方、青年匯等各大長租公寓開發(fā)商合作，在平臺進(jìn)行待建公寓項目的收益權(quán)眾籌，讓大眾能夠以較低門檻參與到房產(chǎn)投資中，回報是未來的租金。

但不管是哪種模式，目前籌資的規(guī)模都比較小，“幾乎沒有統(tǒng)計的意義和必要”。一位曾專門研究REITs模式的研究人士對《財經(jīng)》記者表示。

大量資本及企業(yè)之所以仍愿意在看不清楚盈利模式的前提下進(jìn)入這個市場的原因有兩個：一是資產(chǎn)價格高帶來的租金和物業(yè)價值有雙重上漲空間、運(yùn)營商自持的空置物業(yè)仍可享受土地增值獲利;二是更多地考慮高效利用存量物業(yè)以及保障民生的政治任務(wù)。

以深圳控股有限公司（下稱深圳控股）為例，其近日與母公司深業(yè)集團(tuán)、深圳市委組織部、深圳市人力資源和社會保障局、深圳市住建局等共同發(fā)起的“青年房卡計劃”，預(yù)計將在今年底推出3000套青年公寓。這便是該公司參與保障性住房項目及以輕資產(chǎn)運(yùn)營方式向長租公寓業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的舉措。

“我們和深圳某區(qū)政府合作的1200套房源正在積極推動，與另外兩個區(qū)政府的合作正在洽談中。計劃在2016年底推出3000套青年公寓，并最終實現(xiàn)2017年底在深圳推出8000套，力爭三年左右在深圳推出2萬套的總體計劃。這些項目的租金會低于市場價，帶有一定福利性質(zhì)。”深圳控股一位副總裁如此解析。

規(guī)范升級中

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報告指出，發(fā)達(dá)國家品牌長租公寓產(chǎn)業(yè)會超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，未來將保持高速發(fā)展。

因此，長租公寓行業(yè)至今仍保持熱度的原因之三，是行業(yè)參與者們大多認(rèn)為租房行業(yè)的產(chǎn)品升級是大趨勢，是一個會持續(xù)十幾年甚至二十幾年的“消費(fèi)運(yùn)動”，就像當(dāng)年快捷酒店的“黃金十年”一樣。

此外，從去年底開始，這一行業(yè)也開始迎來頻頻利好：

2015年11月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，首次提出“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，并將其定性為生活性服務(wù)業(yè)，將在多維度給予政策支持。

今年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，則在指出“到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系”之外，明確允許“商改租”，即將以前擬規(guī)劃為商業(yè)用地的土地改建為公寓出租，解決部分城市商業(yè)地產(chǎn)過剩而住宅地產(chǎn)不足的問題。

對長租公寓來說，這些將整個行業(yè)的戰(zhàn)略地位提升到新高度的一系列政策，讓其可以大規(guī)模租賃空置的商場，再將其分隔后出租，換取高額租金。對開發(fā)商來說，政策允許分割租賃，將解決他們最頭疼的商業(yè)地產(chǎn)高空置問題，讓一部分商業(yè)地產(chǎn)得以重新盤活，進(jìn)而產(chǎn)生更高的租金回報，提升物業(yè)價值。

盡管如此，對于長租公寓未來市場的發(fā)展，深圳房地產(chǎn)研究中心的一位研究人士對《財經(jīng)》記者直言并不看好，因為目前深圳租賃市場的主流是由城中村模式構(gòu)成，雖然品質(zhì)較低且配套較差，但勝在租金便宜。偏高端的長租公寓市場空間相對有限。

萬科高級副總裁譚華杰亦在近日參加深圳一次地產(chǎn)論壇時指出，如果要將長租公寓做成一門大生意，那便不僅僅是要解決大學(xué)畢業(yè)生和白領(lǐng)的居住需求，而是要努力創(chuàng)造更主流的居住產(chǎn)品，滿足更廣年齡階段的居住需求，這也會成為考驗之一。

他認(rèn)為，這意味著需要政府在土地價格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動力進(jìn)行規(guī)?；l(fā)展;而如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長租公寓，則需要在國家層面建立一個高度規(guī)范化、排除風(fēng)險的行業(yè)政策，才能吸引到險資、債權(quán)甚至REITs機(jī)構(gòu)等低利率的資本介入，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn)，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢。

“目前對長租公寓市場感興趣的多為風(fēng)險投資，風(fēng)險投資的錢是最貴的一種，創(chuàng)業(yè)者拿了錢后，容易陷入迎合資本、一味追求規(guī)模、最終難以自控的境地。做這個生意的人，只有當(dāng)你解決了更多的基礎(chǔ)性的問題，你降低了資本的風(fēng)險，你才能拿到更便宜的錢，你拿到了更便宜的錢，你才能在相對比較低的租金的狀況下面，把房子租給需要的人。這樣的話，租房子的人的壓力就會更低。我們真正需要的資本是那些低風(fēng)險、低收益要求的資本。要做到這一點，必須要高度地規(guī)范化，要盡可能地排除不確定性?！弊T華杰稱。

規(guī)范化，正是仍處于破土階段的長租公寓亟待確立的規(guī)則之一。已有不止一家運(yùn)營商表示，行業(yè)規(guī)范還沒有及時跟上，甚至連審批部門有時候都不知道該去找哪個。因此其呼吁政府能夠給予相對更為清晰的引導(dǎo)和規(guī)范，尤其是在此前一直非常嚴(yán)格的消防方面，是否有可能出臺一些建設(shè)性規(guī)范。亦有相關(guān)產(chǎn)業(yè)人士建議，在深圳城市更新和新釋放土地項目中，應(yīng)規(guī)劃一定的公寓項目，滿足商務(wù)服務(wù)業(yè)的需求。

深圳市場的復(fù)雜性，可能無法在全國性的文件中得到解決。

深圳小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，這些村集體土地之上的建筑目前依然難以得到合法身份，但從根本上取締小產(chǎn)權(quán)房還有著諸多現(xiàn)實障礙。隨著近年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房的市場價值不斷受到關(guān)注。按照這一趨勢發(fā)展，原本就處于灰色區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，只會變得越來越模糊。

隨著小產(chǎn)權(quán)房正在成為被長租公寓進(jìn)行“柔性改造”的對象之一，其產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)形式又增添了新的途徑。一些運(yùn)營商通過與業(yè)主簽訂租約而非直接持有的方式規(guī)避了部分風(fēng)險。但一旦與業(yè)主發(fā)生糾紛，很多問題難以得到像普通商品房一樣的清晰法律界定。為進(jìn)一步降低風(fēng)險，他們的選擇，大多是“在獲取每一處物業(yè)之前，都要對建筑的權(quán)利關(guān)系進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研?！?