文/高榮偉

樓市瘋狂的背后

文/高榮偉

一、瘋狂的樓市

8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，杭州當月新房價格按月按年分別上漲3.3%和22.2%，升幅較上月擴大1和3.2個百分點。而當月的新房價格，鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊和天津的月漲幅位列前10位。最高的鄭州按月上漲5.6%，天津漲幅是3.6%。其中，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格按月漲幅上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個。有分析指出，預計接下來將有更多城市重回限購限貸隊伍。

據(jù)中原研究院的數(shù)據(jù)，8月份深圳二手房樓盤均價達到56788元/平方米，上海新房成交均價達到42000元/平方米，均創(chuàng)下新的歷史記錄。8月份，上海土地拍賣創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王記錄。新一輪上漲中，深圳8月份房價領漲70個大中城市，9月份每平方米成交均價更是一度超過7萬元。9月12日至16日，深圳新房成交均價達到每平方米67120元，相比前一周上漲23.6%，相比去年同期大幅上漲近80%。9月14日和16日兩天，深圳樓市的成交均價分別為每平方米77231元和71727元。據(jù)悉，上海房價環(huán)比漲幅也超過了5%，從9月1日至20日，上海的住宅均價約為每平方米44275萬。這或許與當?shù)貥鞘袑⒊雠_新政的傳言有關，盡管此前官方已就此辟謠。一套1998年的30平方米的房子因為位于靜安區(qū)的優(yōu)秀學區(qū)，賣了近600萬元。此外，南京、合肥、無錫等熱點城市的房價環(huán)比漲幅都超過4%。北京、天津、石家莊、杭州、廈門、濟南、武漢的環(huán)比漲幅都超過了3%。

第一財經(jīng)網(wǎng)9月26日以“二線樓市大爆發(fā)：散戶像當年買股票一樣買房子”為題作報道：剛剛過去的一周，全國多地土地拍賣不斷創(chuàng)造新高，9月23日，在蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競得一塊商服住地，超過100億的出讓總價也創(chuàng)造了蘇州歷史上土地價格新高。同樣的情況也發(fā)生在南京、合肥、無錫、東莞等二三線城市，土地市場的火爆迅速傳導到市場層面。溢價過高的土地拉高了樓市上漲的整體預期，越來越多的散戶熱情高漲，紛紛持幣入場。

近日，《人民日報》以“樓市瘋了？！”為題作報道：除了錢塘大潮“潮驚四座”，杭州樓市也演出了一出驚心動魄的瘋狂戲碼！早前，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公布《杭州部分區(qū)域實施限購政策》，宣布自9月19日起實施住房限購，在市區(qū)限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。

媒體報道，杭州對外地買家實施限購前一日，即18日晚，當?shù)匦路考岸址康某山痪⑿職v史記錄，共簽約逾5000套！《錢江晚報》報道，外地購房者大量簽約，“18日晚新房及二手房成交記錄每分每秒都在刷新”，“至19日凌晨零點，杭州市區(qū)創(chuàng)造單日新房銷售3265套的歷史記錄”，是平日約600套成交量的逾5倍，二手房成交同樣創(chuàng)下歷史新高，達1840套，較平日約400套成交量升近4倍。兩者單日共成交5105套。這是杭州房管局主辦的透明售房網(wǎng)最后定格的數(shù)字，而杭州上月全月只成交19767套。

二、房價瘋狂上漲的背后

這一輪房價暴漲，說明了什么問題？究竟是什么動力在強力支撐著房價快速上揚？

第一，廣義貨幣M2是此輪房價高漲的一個重要推手。“中國房價暴漲的真正最大推手、罪魁禍首的元兇首惡已經(jīng)找到了，就是M2?！庇袠I(yè)內人士直言不諱地表示。廣義貨幣M2是一個最近經(jīng)常被提及的數(shù)據(jù)?？v觀自1990年來的貨幣供應量不難發(fā)現(xiàn)，中國經(jīng)濟與貨幣擴張、房價暴漲與貨幣擴張都不無關系。有媒體統(tǒng)計，自2000年以來，M2增長超過10倍。這意味著，在市面上流通的錢多了，房地產(chǎn)業(yè)是其重要的流向。

第二，多地重啟限購限貸政策。目前已有蘇州、廈門和杭州三個熱點二線城市重啟限購措施。在杭州之前，今年的“房價四小龍”合肥、蘇州、南京、廈門等熱點二線城市已先后伸出了調控之手。合肥提高按揭貸款首付比例，“已經(jīng)有貸款記錄的，首付比例為40%”。個人買第三套房時，無法使用住房公積金貸款。在蘇州，外地居民購買第二套住房時，要在最近兩年內，繳滿一年稅或者社保。9月25日，南京宣布自9月26日在主城區(qū)范圍內，已擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。廈門則在房屋面積上抬高了門檻，暫停向三種類型的居民家庭銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。在武漢，對已有一套或以上住房的購房者，首付比例均為40%，到第三套時，暫停發(fā)放相應購房貸款。

專家表示，預計接下來的兩個月，如熱點城市樓市熱潮不退，還將有更多城市重回限購限貸隊伍。

第三，個人房貸資金蜂擁而至。據(jù)央行的數(shù)據(jù)，7月人民幣貸款增加4636億元，住戶部門貸款增加4575億元。也就是說，7月份新增貸款幾乎全部來自房貸。這從一個側面說明，居民借貸買房的熱情無比高漲，這無疑也在助推房價上漲。

一線城市房價飆升之局面，被業(yè)界視為一場規(guī)?？涨暗馁Y金大轉移，更有人指出，此種局面一旦失控，將成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一大隱患?！吧虾！⑸钲?、北京等一線城市的房價上漲，是來自二、三、四線城市以及廣大農(nóng)村的大量資金轉移到一線城市的結果?！?/p>

多年來，民間固定資產(chǎn)投資一直保持兩位數(shù)的增長，但是今年1-7月竟滑落至2.1%，這背后反映了民間資本投資實業(yè)的比例在下降。那么，他們的錢去哪了？有分析指出，在經(jīng)濟下行，大量制造業(yè)、礦業(yè)企業(yè)產(chǎn)能過剩的背景下，一些企業(yè)退出市場后，選擇投資一線和部分二線城市的房地產(chǎn)市場。這導致大量實體經(jīng)濟領域的資金前赴后繼、洶涌澎湃地流向房地產(chǎn)市場?！耙驗檫@里有利可圖。”有媒體指出，廣東、珠海等地的一些民營企業(yè)已開始賣廠賣房，把錢投向房地產(chǎn)業(yè)。而這場規(guī)?？涨暗馁Y金大轉移，將目標指向樓市，其實質是“沒有為社會創(chuàng)造出新的財富，僅僅是資金的橫向流動”，或者說，不過是“資金從左手轉到右手而已”。

三、房地產(chǎn)瘋狂可能出現(xiàn)的惡果

經(jīng)濟學家吳敬璉曾多次表示，中國房地產(chǎn)市場泡沫的主因，來自于過去大量資金流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動經(jīng)濟的最主要產(chǎn)業(yè)，結果導致實體經(jīng)濟日益衰敗、房地產(chǎn)市場泡沫風險激增。此話或許道出了當前經(jīng)濟發(fā)展的一個重大弊端。房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況及其發(fā)展趨勢——風險漸漸累積，形成巨大的泡沫——一直是吳敬璉等經(jīng)濟學家所擔憂的?；蛘哒f，他們所憂慮的房地產(chǎn)市場泡沫正在形成。

朗維尤經(jīng)濟咨詢公司的首席執(zhí)行官克里斯?瓦特林在一份研究報告說：“這只是個時間問題?！彼€說，（中國經(jīng)濟）所有的泡沫一旦形成，最終都將破裂，猶如“郁金香泡沫”一樣。

“郁金香泡沫”，又稱郁金香效應，源自17世紀的荷蘭，是世界最早發(fā)生的經(jīng)濟泡沫事件。史料記載，1635年，一種叫Childer的郁金香品種單株賣到了1615弗羅林（荷蘭貨幣單位）?！叭绻阆敫闱宄@樣一筆錢在17世紀早期荷蘭的經(jīng)濟中是什么價值，你只需要知道買4頭公牛（與一輛拖車等值）只要花480弗羅林，而1000磅（約454公斤）奶酪也只需120弗羅林?！比欢?，郁金香的價格仍在繼續(xù)上漲，第二年，一株稀有品種的郁金香（當時的荷蘭全境只有兩株）以4600弗羅林的價格售出，除此以外，購買者還需要額外支付一輛嶄新的馬車、兩匹灰馬和一套完整的馬具。

此時，荷蘭的郁金香球莖已經(jīng)供不應求，由此導致郁金香價格急速上升，很多人變賣家財，不惜血本參與此次投機活動。但是，當有人意識到“這種投機并不創(chuàng)造財富，而只是轉移財富”時，人們漸漸清醒過來，這個時候，一個漸漸累積起來的巨大的郁金香泡沫終于破滅了。1637年，荷蘭郁金香價格開始崩潰。于是，成千上萬的人在這場萬劫不復的大崩潰中傾家蕩產(chǎn)，賠得血本無歸，并最終導致荷蘭的經(jīng)濟陷入癱瘓。

歷史總有驚人的相似之處。發(fā)生在17世紀的荷蘭郁金香泡沫，給目前的中國樓市敲響了警鐘。在過去一年時間，中國一線城市房價飆升，已經(jīng)出現(xiàn)了類似于1637年荷蘭的那場“郁金香熱”的某些特征：一是投機；二是瘋狂；三是羊群效應。羊群效應又叫“從眾效應”，是個人的觀念或行為由于真實的或想象的群體的影響或壓力，而向與多數(shù)人相一致的方向變化的現(xiàn)象。羊群效應指的是人們不再依據(jù)理智作出判斷、采取行動，而是盲從——人們追隨大眾，自己并不會思考事件的意義。有人舉了一個例子來說明什么是羊群效應：在一群羊前面橫放一根木棍，第一只羊跳了過去，第二只、第三只也會跟著跳過去；這時，把那根棍子撤走，后面的羊，走到這里，仍然會像前面的羊一樣，向上跳一下，盡管攔路的棍子已經(jīng)不在了，這就是所謂的“羊群效應”。

業(yè)內人士指出，當實體經(jīng)濟大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)后，二、三、四線城市中擁有房產(chǎn)的人士也開始跟進，他們賣掉原有房產(chǎn)，在一線和部分二線城市買房。有錢的和無錢的，大家目標一致，通過借錢的方式，抑或貸款的途徑，甚至不惜以高利貸的極端方式，籌錢購房。因為大家皆認為，在不久的將來，大家都會賺得盆滿缽盈——當然啦，房價會進一步大幅上揚。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中國大陸的個人住房貸款增加2.3萬億元人民幣，同比多增1.2萬億元。而這種資金的大規(guī)模轉移，再加上來自于其他產(chǎn)業(yè)的龐大資金競相涌入房地產(chǎn)業(yè)，將導致嚴重后果：一線和部分二線城市的有房者可能會成為這次財富轉移的受益者，他們手中的財富不斷積累，而其他地區(qū)居民卻與之相反，他們的財富在日益縮水。各地區(qū)原本就明顯存在的資源差異，因為這種資金的流動而加大了，從而導致地區(qū)差距拉大。此種局面還會進一步加劇社會資源的不平衡，進而導致有錢的越來越有錢，從而擴大貧富差距和社會不公。對于尚未脫貧以及剛剛脫貧的人們，這有可能導致其重回貧困，或者陷于更加困頓的境地。

有識之士更進一步指出，發(fā)生在17世紀荷蘭的“郁金香泡沫”一旦在現(xiàn)實經(jīng)濟里出現(xiàn)，不僅不利于和諧社會的構建和國民福利水平的提高，而且不利于國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，對于整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，無疑也將是一個不小的打擊。

（作者單位：河南省社旗縣縣委黨校）