劉冬平

摘 要：利用學(xué)者提出的廣義貨幣M2與中國商品房價格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對1999—2014年廣東實(shí)際商品房價格和理論模型計(jì)算的房價進(jìn)行比較，兩者誤差大部分年份在10%以內(nèi)，說明這個模型有一定的參考價值，同時說明廣義貨幣M2的增量是影響商品房價格的一個重要因素。

關(guān)鍵詞：廣義貨幣；廣義貨幣增量；商品房價格；廣東

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）24-0113-03

引言

2015年央行5次降息，至2015年10月24日金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.5%。2015年10月，中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第五次全體會議出臺全面二孩政策。2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議確立房地產(chǎn)去庫存政策。這些政策的實(shí)施，對我國房地產(chǎn)市場有一定的刺激作用。

2015年底至2016年初，樓市庫存本來就不太多的北上廣深一線城市的房地產(chǎn)市場熱鬧起來。復(fù)旦大學(xué)謝百三教授在2016年3月的一篇博客寫道：去年以來，上海房地產(chǎn)又漲個不停。不僅是新房漲，二手房也漲個不停。有的新房1 000萬元一套，兩個月即變成1 200萬元，令人瞠目結(jié)舌。假離婚潮又出現(xiàn)了，夫妻原有兩套房，“離婚”時全歸女方，男人凈身出戶，馬上又去買一套1 000萬元的新房（實(shí)付300萬元）。他們等到漲到1 300萬～1 400萬元，就會賣出去兌現(xiàn)的。

表1中，上海的數(shù)據(jù)和謝百三教授說的情況基本吻合。從表1看到，漲得最離譜的并不是上海，深圳更加離譜。2016年3—4月，深圳新建商品住宅銷售價格比上年高60%多，上海比上年高30%，北京20%，廣州接近20%。

一、廣義貨幣

廣義貨幣是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。M0、M1、M2、M3都是用來反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)。M1反映著經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購買力；M2同時反映現(xiàn)實(shí)和潛在購買力。若M1增速較快，則消費(fèi)和終端市場活躍；若M2增速較快，則投資和中間市場活躍。中央銀行和各商業(yè)銀行可以據(jù)此判定貨幣政策。M2過高而M1過低，表明投資過熱、需求不旺，有危機(jī)風(fēng)險；M1過高M(jìn)2過低，表明需求強(qiáng)勁、投資不足，有漲價風(fēng)險。

我國對貨幣層次的劃分是：M0=流通中的現(xiàn)金；狹義貨幣（M1）=M0+企業(yè)活期存款；廣義貨幣（M2）=M1+準(zhǔn)貨幣（定期存款+居民儲蓄存款+其他存款）。

另外，還有M3=M2+金融債券+商業(yè)票據(jù)+大額可轉(zhuǎn)讓定期存單等。其中，M2減M1是準(zhǔn)貨幣，M3是根據(jù)金融工具的不斷創(chuàng)新而設(shè)置的（見下頁圖1）。

二、1999—2014年廣東實(shí)際房價和理論模型計(jì)算的房價比較

以1998年國務(wù)院23號文件為房改重要標(biāo)志，拉開了我國房地產(chǎn)市場化的大幕，房地產(chǎn)市場逐步成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文選取1999年以后的廣東房價來討論，根據(jù)2000—2015年《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的1999—2014年廣東商品房銷售面積和銷售額計(jì)算廣東商品房的平均價格。

陳秋宇、羅茹月在“商品房價格影響因素分析——基于M2供應(yīng)量的實(shí)證研究”一文中提出一個計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型[1]：

Y = 1 301.572 + 59.62522X。

其中，變量Y為商品房平均價格，變量X為廣義貨幣供應(yīng)量M2。上面的方程從經(jīng)濟(jì)意義上看，廣義貨幣供應(yīng)量M2每增加1萬億元，商品房平均價格就增加59.62522元。

利用陳秋宇、羅茹月一文的成果：“廣義貨幣供應(yīng)量M2 每增加1萬億元，商品房平均價格就增加59.62522元。”以1999年廣東商品房價格3 161元為基數(shù)，套用模型可以計(jì)算出2000—2014年廣東商品房理論價格（見下頁表2第6列），表2第4列為《廣東統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的數(shù)據(jù)。比較廣東實(shí)際房價和理論模型計(jì)算的房價，兩者誤差大部分在10%以內(nèi)（見表2）。這個模型的出發(fā)點(diǎn)就是增量資金推高房價，對房價問題，僅僅考慮了資金層面，有一定的局限性。房價課題是相當(dāng)龐大、復(fù)雜的課題，牽扯到社會、經(jīng)濟(jì)的方方面面，無論政府官員、專家學(xué)者、開發(fā)商還是老百姓對房價問題都頭痛不已，但這個簡單的模型一點(diǎn)都不簡單，能把房價這樣復(fù)雜的問題簡單化，這一簡單的模型能將房價問題解釋得相對準(zhǔn)確，又有一定的參考價值。理論模型計(jì)算的房價只是上漲，不會下跌。實(shí)際的情況是，廣東在2002—2003年非典時期房價是下跌的。2007年即全球金融危機(jī)爆發(fā)的前一年廣東房價暴漲時，理論模型計(jì)算的房價誤差最大。房價有時與人們的預(yù)期有很大關(guān)系，理論模型這時候就不起作用了。

結(jié)語

影響商品房價格的因素有很多，如廣義貨幣M2的投放量、居民收入、利率的變化、全面二孩政策、國家的房地產(chǎn)政策、購房者的心理預(yù)期等。扯得遠(yuǎn)一點(diǎn)，如美國大選、英國脫歐、日本的貨幣寬松政策等，對中國的貨幣政策會有影響，從而影響中國的商品房價格。謝百三教授在博客中更是夸張地列舉了上海房價上漲的近30個因素。通過上文的廣義貨幣M2與中國商品房價格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型對廣東商品房價格的驗(yàn)證以及廣義貨幣M2增長率的變化引起房價增長率的變化可以看到，廣義貨幣M2的增量是影響商品房價格的一個非常重要的因素。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳秋宇，羅茹月.商品房價格影響因素分析——基于M2供應(yīng)量的實(shí)證研究[J].經(jīng)營管理者，2011，（1）.

[責(zé)任編輯 劉兆峰]