周晶

【摘 要】本文對(duì)購(gòu)房金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響進(jìn)行了分析，然后根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的實(shí)際狀況，建議實(shí)施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，按照各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同歷史階段、當(dāng)前存在的問(wèn)題以及宏觀調(diào)控的任務(wù)，因地制宜，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。

【關(guān)鍵詞】購(gòu)房金融；金融杠桿；市場(chǎng)調(diào)控

現(xiàn)階段中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、住建部等都下發(fā)了相關(guān)文件，為保障性住房建設(shè)所需資金提供了保障。首先，央行文件強(qiáng)化了對(duì)保障性住房建設(shè)提供金融支持的規(guī)定，這對(duì)解決保障房建設(shè)的資金難題將發(fā)揮重要作用，使各級(jí)政府的住房保障責(zé)任有條件進(jìn)一步落實(shí)。其次，文件根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行了實(shí)事求是的政策調(diào)整。包括對(duì)首次購(gòu)房家庭貸款利率優(yōu)惠0.7倍，這將大幅減輕首次購(gòu)房家庭的資金壓力；對(duì)首次購(gòu)房家庭貸款首付最低比例為30%，將有效防范住房信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策，也體現(xiàn)了對(duì)住房改善的支持。目前我國(guó)住房的絕對(duì)短缺已不存在，改善性需求處于上升期，住房金融對(duì)改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的體現(xiàn)。與以往的房地產(chǎn)調(diào)控不同，此次房貸新政彰顯出調(diào)控思路的三大變化：“以往調(diào)控如‘限購(gòu)‘限貸多依靠行政手段，執(zhí)行過(guò)程中難免‘一刀切，而新政通過(guò)金融手段進(jìn)行引導(dǎo)，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，依靠市場(chǎng)配置資源；過(guò)去的調(diào)控多數(shù)為自上而下，而新政則是自下而上，先是各地房地產(chǎn)政策微調(diào)不斷，而后中央再出統(tǒng)一政策，體現(xiàn)了從實(shí)際出發(fā)的原則。過(guò)去是為了調(diào)控而調(diào)控，新政則將推進(jìn)改革融入調(diào)控之中，比如新政提到要擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)等，都是支持房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的改革新舉措。

一、購(gòu)房金融杠桿對(duì)我國(guó)樓市的影響分析

在十幾年的樓市發(fā)展過(guò)程中，信貸一直是業(yè)界內(nèi)外判斷市場(chǎng)的重要指標(biāo)和關(guān)鍵信號(hào)。購(gòu)房金融杠桿對(duì)樓市的影響巨大，其支持力度在相當(dāng)大程度上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。今年以來(lái)，一直是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)貸款的個(gè)貸卻出現(xiàn)利率上升和貸款額度下降的情況，出于經(jīng)濟(jì)利益的原因，商業(yè)銀行放貸意愿下降，在一定程度上影響了住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售。新政將促進(jìn)住房購(gòu)買(mǎi)力的釋放，寬松的信貸環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。

金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的一個(gè)重要指標(biāo)是貸款量。數(shù)據(jù)顯示，2013年個(gè)人房貸余額同比增長(zhǎng)21%，而今年上半年個(gè)人房貸則同比少增239億元。而新政會(huì)極大地釋放信貸量。對(duì)首付比例的明確和貸款利率的優(yōu)惠，也意味著政策恢復(fù)到‘兩限之前的正常狀態(tài)，給買(mǎi)房者帶來(lái)利好，有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量。另外之前很多地方已陸續(xù)解禁了限購(gòu)令。限購(gòu)政策是在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)投資者較多影響了自住需求實(shí)現(xiàn)的條件下出臺(tái)的。目前整個(gè)住房供求關(guān)系已從2011年前的整體偏緊、部分過(guò)緊，轉(zhuǎn)變到目前的整體偏松、部分過(guò)剩，投機(jī)投資者也大為減少。所以，各地對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，也符合分城施策、分類(lèi)調(diào)控的政策要求。市場(chǎng)分化已是今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最突出特點(diǎn)，取消限購(gòu)后市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)什么變化，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系。

二、購(gòu)房金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響原因分析

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重

房屋購(gòu)買(mǎi)者和房屋投資者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的短期變動(dòng)具有很大的影響。居民的人均可支配水平對(duì)我國(guó)的西部、東部、中部地區(qū)的短期房地產(chǎn)價(jià)格的變化都有一定的影響。但是其影響沒(méi)有房屋購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期那樣顯著。同時(shí)人們對(duì)我國(guó)東部地區(qū)的投資熱情高漲，認(rèn)為東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)價(jià)格高，升值空間十分巨大，吸引了很多的投資者的投資，這也使得信貸規(guī)模較大。所以，相比較而言，在我國(guó)的東部地區(qū)是最容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模增大

購(gòu)房金融杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。目前，一些銀行的購(gòu)房貸款首付已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買(mǎi)房的人提供10%到20%的首付，那杠桿率已經(jīng)快已經(jīng)快接近十倍，這不得不讓人想到美國(guó)次貸危機(jī)的前車(chē)之鑒。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，負(fù)債規(guī)模仍呈上升態(tài)勢(shì)。社會(huì)資金向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中，部分家庭在房?jī)r(jià)高位集中加杠桿，使得熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的任何明顯波動(dòng)，都可能會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量的惡化，導(dǎo)致宏觀政策可能會(huì)被房地產(chǎn)業(yè)綁架，增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)金融資源配置不合理

商業(yè)銀行的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，這使得信貸主要投向一些利潤(rùn)率更高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住房以及保障性住房建設(shè)卻缺乏金融支持。銀行對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的貸款意愿不高，主要是由于保障房建設(shè)項(xiàng)目行政審批時(shí)間長(zhǎng)，使得資金占用時(shí)間也長(zhǎng)，且保障房建設(shè)政策性強(qiáng)，投資回報(bào)率低。

三、購(gòu)房金融杠桿影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的金融機(jī)構(gòu)改革建議

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)控

應(yīng)從組織結(jié)構(gòu)變化與執(zhí)行兩個(gè)方面完善商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理體系。從組織結(jié)構(gòu)變化層面看，商業(yè)銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)以增強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理水平為目標(biāo)，進(jìn)一步應(yīng)優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)。同時(shí)，增強(qiáng)商業(yè)銀行各級(jí)管理人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，使其充分認(rèn)識(shí)到信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性與必要性，激發(fā)其管理積極性、責(zé)任感；從執(zhí)行層面看，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，應(yīng)明確各部門(mén)的職責(zé)權(quán)限，做好對(duì)各部門(mén)執(zhí)行各項(xiàng)工作時(shí)的全過(guò)程實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)分析問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題，將各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小限度。其次，商業(yè)銀行應(yīng)構(gòu)建健全的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，將其貫穿于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，并且需將風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)落實(shí)到位，為風(fēng)險(xiǎn)管理體系高效有序運(yùn)行提供驅(qū)動(dòng)力；最后，商業(yè)銀行應(yīng)投入大量的人力、財(cái)力及物力資源，用于加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的文化建設(shè)，實(shí)行事前預(yù)測(cè)、事中控制，事后監(jiān)督的運(yùn)作模式。

2.加快商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的多元化實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，僅靠金融調(diào)控不可能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，必須要加快商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的多元化。

在金融產(chǎn)品創(chuàng)新方面加強(qiáng)商業(yè)銀行結(jié)售匯等中間業(yè)務(wù)的匯率風(fēng)險(xiǎn)管理，商業(yè)銀行應(yīng)充分利用匯率形成機(jī)制改革的有利時(shí)機(jī)，加快外匯衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，兼顧外匯代客理財(cái)和自營(yíng)交易業(yè)務(wù)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾髟O(shè)計(jì)產(chǎn)品、自主報(bào)價(jià)的做市商。人民幣匯率制度改革后，一般房地產(chǎn)企業(yè)客戶面臨的本外幣匯率風(fēng)險(xiǎn)將明顯增加，對(duì)相關(guān)的匯率風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品需求也相應(yīng)增加。因此，商業(yè)銀行積極開(kāi)拓外匯金融產(chǎn)品創(chuàng)新業(yè)務(wù)，如適時(shí)推出諸如遠(yuǎn)期合約、外匯期權(quán)、貨幣互換、保理、外匯掉期等避免匯率風(fēng)險(xiǎn)的金融工具和產(chǎn)品，創(chuàng)造性地提供“人無(wú)我有”且能滿足客戶需求的服務(wù)和產(chǎn)品，創(chuàng)造性地模仿和借鑒，推出獨(dú)具特色的產(chǎn)品和服務(wù)。此外我國(guó)商業(yè)銀行還應(yīng)借鑒國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)金融創(chuàng)新能力，加快相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才的培訓(xùn)，提高我國(guó)商業(yè)銀行的匯率風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

對(duì)于商業(yè)銀行在辦理結(jié)售匯等中間業(yè)務(wù)過(guò)程中因匯率波動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)盡量縮短銀行平盤(pán)交易與客戶交易的時(shí)間差，提高匯率報(bào)價(jià)頻率，利用價(jià)差覆蓋潛在的匯率變動(dòng)損失。如可以運(yùn)用“差別定價(jià)”策略來(lái)防范匯率波動(dòng)給商業(yè)銀行結(jié)售匯等中間業(yè)務(wù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！安顒e定價(jià)”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)尋求風(fēng)險(xiǎn)收益相對(duì)稱的具體經(jīng)營(yíng)策略。具體而言是針對(duì)不同業(yè)務(wù)和客戶的風(fēng)險(xiǎn)度高低確定不同定價(jià)水平，風(fēng)險(xiǎn)愈高，定價(jià)水平也愈高。

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