賀文

創(chuàng)業(yè)社區(qū)必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索除了場地之外還能給創(chuàng)業(yè)者帶來什么。

資本的“冬天”冷還是不冷，孵化器和創(chuàng)業(yè)項目冷暖自知。

有孵化器倒閉的，也有逆勢擴(kuò)張的。孵化創(chuàng)業(yè)的各類創(chuàng)業(yè)空間，也正在接受資本更為理性更加審慎的檢驗。

在上海楊浦區(qū)，有一條700米長的大學(xué)路，路的一頭通往復(fù)旦大學(xué)，路邊鱗次櫛比著各種異域風(fēng)情的餐廳、咖啡館酒吧，讓人眼前一亮的創(chuàng)意零售店。這條大學(xué)路所在的創(chuàng)智天地，是一個希望能融合“工作、生活、學(xué)習(xí)和娛樂”于一體的大社區(qū)，創(chuàng)業(yè)社區(qū)INNOSPACE+就置身其中。

今年秋天，他們和韓國創(chuàng)投領(lǐng)域的合作伙伴聯(lián)手，舉辦了一場中韓兩國創(chuàng)業(yè)項目的路演。韓國CJ集團(tuán)旗下的文化創(chuàng)造融合中心（CCCC）帶來的項目，有為電視劇制作外國字幕和可以共享的開放平臺，有通過360°VR展示視頻和動畫，通過4D技術(shù)開發(fā)“韓流”內(nèi)容在VR設(shè)備播放的；中國創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊路演的，有致力于解決VR人機(jī)交互問題的，可自由選擇視角的3D視頻攝像系統(tǒng)等。

集中了視頻、動畫、VR等諸多熱門領(lǐng)域的中韓項目DemoDay，被戲稱為“有顏更有料”，也是INNOSPACE+的開業(yè)首秀。INNOSPACE+并非草根創(chuàng)業(yè)，背靠瑞安地產(chǎn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，名氣更大、目前來看發(fā)展勢頭更猛的比如潘石屹SOHO中國旗下的3Q空間。不過，用瑞安房地產(chǎn)總經(jīng)理、INNOSPACE+總監(jiān)陳成強(qiáng)的話說，瑞安雖然是做傳統(tǒng)地產(chǎn)出身，但I(xiàn)NNOSPACE+決不是簡單的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式。

重新梳理創(chuàng)業(yè)上下游

在加入瑞安集團(tuán)之前，陳成強(qiáng)曾擔(dān)任過新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局（SEDB）的區(qū)域總監(jiān)。作為SEDB初創(chuàng)企業(yè)發(fā)展計劃的主要設(shè)立者之一，也投資如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd這樣的初創(chuàng)企業(yè)。

正是這樣的經(jīng)歷，使得陳成強(qiáng)站在房地產(chǎn)商的角度看待創(chuàng)業(yè)社區(qū)時，多了一層思考：創(chuàng)業(yè)社區(qū)必須要跳脫出單純的“空間的出租”，要探索“除了場地之外還能給創(chuàng)業(yè)者帶來什么”，要創(chuàng)造真正吸引創(chuàng)業(yè)者的附加值。

在瑞安集團(tuán)內(nèi)部，INNOSPACE+就是一家創(chuàng)業(yè)公司，已經(jīng)從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中獨(dú)立出來，摸索傳統(tǒng)房地產(chǎn)商業(yè)模式之外的新玩法，陳成強(qiáng)就是這個“知識社區(qū)”核心團(tuán)隊的一員。要為社區(qū)打造強(qiáng)健有力的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，首先要梳理創(chuàng)業(yè)這個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源。

如何打造圍繞創(chuàng)業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)，聽上去特別務(wù)虛的說法，陳成強(qiáng)他們一點(diǎn)點(diǎn)把它做實(shí)。比如把原本隔著一條淞滬路的兩個有著類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)空間，2011年8月成立的IPOclub創(chuàng)業(yè)咖啡和2012年11月成立的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器，整合在一起，在新址上推出了更適合創(chuàng)業(yè)者“聚集”的升級版INNOSPACE+。

幫助創(chuàng)業(yè)者把想法變成可以落地的項目，遠(yuǎn)不止于提供一個辦公場所。陳成強(qiáng)他們在既有的物理空間，以及成立四年的InnoSpace創(chuàng)業(yè)孵化器的基礎(chǔ)上，像搭積木一樣，圍繞“創(chuàng)業(yè)”，搭建起更多的服務(wù)功能模塊，比如增加了聯(lián)合辦公（InnoWork）、創(chuàng)客空間（InnoMaker）、創(chuàng)業(yè)公寓（InnoApartment）等，比如引入風(fēng)投，引入導(dǎo)師，搭建一個相對完整的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

如何幫助創(chuàng)業(yè)者把產(chǎn)品從“實(shí)驗室”狀態(tài)推向“量產(chǎn)”，打通“Demo-產(chǎn)品化”的通路，是INNOSPACE+另一個很重要的嘗試。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年開始與西門子合作，幫助一些工業(yè)4.0相關(guān)的創(chuàng)業(yè)項目進(jìn)行加速指導(dǎo)等系統(tǒng)化等培訓(xùn)和相關(guān)資源支持；現(xiàn)在INNOSPACE+與BMW正在開展有關(guān)車聯(lián)網(wǎng)方面的合作，共同挖掘優(yōu)秀的汽車互聯(lián)、移動出行創(chuàng)業(yè)項目。

創(chuàng)業(yè)社區(qū)的“創(chuàng)業(yè)”

INNOSPACE+不是國內(nèi)最早一批做孵化器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公空間的，也不是目前該領(lǐng)域里處于聚光燈下的玩家，對于陳成強(qiáng)他們來說，必須要思考的問題是：目前孵化器數(shù)量眾多，他們?nèi)绾尉劢棺龀鎏厣皇且晃蹲非笞龃笞龆唷?/p>

INNOSPACE+的免租金似乎很受創(chuàng)業(yè)者歡迎，但陳成強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，這只是他們吸引創(chuàng)業(yè)公司的“噱頭”，相較于不少孵化器的低進(jìn)駐門檻，INNOSPACE+的做法正好相反，他們很看中入駐項目的質(zhì)量，以及項目特質(zhì)與INNOSPACE+自身資源的匹配性。

陳成強(qiáng)介紹，在篩選項目的時候，他們首先會選擇與自己資源匹配的項目入駐，對這些項目前三個月內(nèi)免租金，之后再決定是否投資和孵化。這樣的業(yè)務(wù)模式與INNOSPACE+的盈利模式相關(guān)。目前INNOSPACE+向項目收取工位租金只達(dá)到總營收的10%，原因是辦公空間的租金本身并不高，每個工位每月1000元左右，服務(wù)費(fèi)和基金管理費(fèi)才是INNOSPACE+目前兩大主要收入來源。

正是這樣的盈利模式，決定了入駐項目與INNOSPACE+之間是“緊密的伙伴”關(guān)系，而非松散的“二房東與租戶”的關(guān)系，未來項目的質(zhì)量、生存狀況將直接影響到辦公空間自身的利益。INNOSPACE+會定期舉辦國際創(chuàng)業(yè)集訓(xùn)營，有機(jī)會入選集訓(xùn)營的團(tuán)隊還將獲得InnoSpace天使基金10萬元～50萬元人民幣的種子投資。除了融資，平臺還提供產(chǎn)業(yè)對接。

這樣一來，行業(yè)聚集使得所有入駐項目互幫互助，彼此的能力被充分挖掘和創(chuàng)造，創(chuàng)業(yè)社區(qū)內(nèi)部的資源得到充分利用和有效共享，上下游公司有機(jī)會形成產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)。

陳成強(qiáng)介紹，他們已經(jīng)累計孵化超過150家創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊，投資超過50家，幫助這些極其早期的項目從種子成長到天使輪。

這是迥異于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的玩法。不可否認(rèn)，對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商來說，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨轉(zhuǎn)型和去庫存的壓力，針對新興辦公人群——小團(tuán)隊合作、更需要工作的時間彈性、遠(yuǎn)程辦公、高頻流動等等這類辦公人群，聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間不失為一種新的辦公選擇。

目前，有一部分地產(chǎn)商選擇自己來做這塊業(yè)務(wù)，比如SOHO中國的3Q空間，中駿地產(chǎn)的Funwork，遠(yuǎn)洋的OK SPACE等，還有不少是地產(chǎn)商和其他聯(lián)合辦公品牌合作的，比如北京龍湖地產(chǎn)與夢想加合作的“一展空間”等。

像INNOSPACE+這樣出生于傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，但又要跳脫出“二房東”的角色，把自己加入到產(chǎn)業(yè)鏈中，也是一種嘗試。陳成強(qiáng)說，INNO的團(tuán)隊就是瑞安地產(chǎn)的二次創(chuàng)業(yè)。