【摘要】現(xiàn)階段，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展和完善，我國頒布了一系列關(guān)于房地產(chǎn)宏觀措施，在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，在實(shí)際房地產(chǎn)買賣的過程中，也出現(xiàn)了很多買賣合同難以履行的情況，使開發(fā)商和業(yè)主不知道何去何從，只能夠借助“情境變更原則”來維護(hù)自身的利益。本文針對(duì)目前情勢(shì)變更原則在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中的適用現(xiàn)狀以及存在的問題，提出幾點(diǎn)有效的措施和建議，從而解決在實(shí)際應(yīng)用過程中出現(xiàn)的問題。

【關(guān)鍵詞】情勢(shì)變更原則；房地產(chǎn)買賣；合同糾紛；適用措施

情勢(shì)變更原則主要是被廣泛應(yīng)用于民商法中，具體包括了公平和誠信原則，是保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益一種具體手段，但是為保證交易的穩(wěn)定性和相對(duì)方的權(quán)益，在實(shí)際過程中，也要嚴(yán)格遵循其適用的范圍和條件，這樣才能夠防止出現(xiàn)社會(huì)不公的情況。

一、情勢(shì)變更原則綜述

（一）情勢(shì)變更原則內(nèi)涵

所謂“情勢(shì)”主要是指其作為法律形成的基礎(chǔ)和環(huán)節(jié)，從而形成的一切客觀事實(shí)，主要是側(cè)重動(dòng)態(tài)的變化情況。而“變更”主要是指情勢(shì)在客觀方式上出現(xiàn)的異動(dòng)情況，因此也能夠分為：永久的變更、短暫的變更、以及自然的變更等內(nèi)容。我國“情勢(shì)變更原則”的正式確立于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋【2009】5號(hào)）第二十六條，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。可見情勢(shì)變更原則其意義就在于能夠利用司法權(quán)力的介入，改變自己確定的合同和條款，撤銷合同，在這里面重新分配交易的風(fēng)險(xiǎn)和利益，從而實(shí)現(xiàn)合同的正義，確保其出現(xiàn)不公平的情況。

（二）情勢(shì)變更構(gòu)成要素

首先，必須存在情勢(shì)變更的事實(shí)。而且客觀上要求這種情勢(shì)變，更的出現(xiàn)達(dá)到導(dǎo)致雙方訂立合同時(shí)所依賴的客觀情況和條件發(fā)生巨大變化的程度，但總體上低于不可抗力構(gòu)成的標(biāo)準(zhǔn)，其次，情勢(shì)變更需要出現(xiàn)在合同履行過程中。雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)簽訂前及簽訂當(dāng)時(shí)的情勢(shì)已了然于胸，對(duì)于合同風(fēng)險(xiǎn)也有一定的預(yù)估，而合同正常履行完畢后，雙方已不存在相對(duì)的權(quán)利義務(wù)，情勢(shì)無論如何變化都不會(huì)影響到當(dāng)事人的權(quán)益，所以只有在合同履行過程中，發(fā)生情勢(shì)變更才可能導(dǎo)致當(dāng)事人之間利益的極度不公平，才給情勢(shì)變更原則的運(yùn)用提供可能。再次，情勢(shì)變更需符合未知性。合同是商事行為，任何當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)都應(yīng)對(duì)合同履行過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)主觀判斷，并依據(jù)判斷對(duì)合同條款做出合理安排，因此只有在情勢(shì)變更存在不可預(yù)見性時(shí)，由當(dāng)事人中的任何一方來承擔(dān)合同風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)不公平性，需要運(yùn)用情勢(shì)變更原則防止出現(xiàn)利益失衡的特殊情況。接下來，情勢(shì)變更不能將責(zé)任歸結(jié)為雙方當(dāng)事人。這主要是指，雙方當(dāng)事人對(duì)于整個(gè)情勢(shì)的變化以及結(jié)果都是無法進(jìn)行預(yù)料的，尤其是在當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)情勢(shì)變化之后，難以履行或者是替代，不能夠在第一時(shí)間采取相關(guān)的補(bǔ)救措施，因此不能夠?qū)⑵浜?jiǎn)單歸結(jié)為雙方當(dāng)事人的職責(zé)，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)必須由過錯(cuò)雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。最后，維持合同雙方的效力明顯不公平。這主要是指在情勢(shì)發(fā)生變更的過程中，需要根據(jù)某個(gè)個(gè)案判別其是否會(huì)喪失基礎(chǔ)，從而造成合同的效果或者是目的無法實(shí)現(xiàn)，將其作為判斷的尺度和標(biāo)準(zhǔn)。

（三）情勢(shì)變更的必要性

由于合同是當(dāng)事人雙方之間共同具有的最高法律約束，雙方必須嚴(yán)格依照合同行事，但在整個(gè)履行過程中客觀環(huán)境和基礎(chǔ)條件是隨時(shí)變化的，因此在發(fā)生客觀情勢(shì)重大變化時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生不平等的情況，這不僅會(huì)給當(dāng)事人帶來不利的影響，還會(huì)影響整個(gè)買賣合同的穩(wěn)定性和交易的安全性，嚴(yán)重影響其交易效率，從而導(dǎo)致成本升高，因此需要利用情勢(shì)變更原則對(duì)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行二次調(diào)控，這樣才能夠確保其恢復(fù)公平。

二、情勢(shì)變更原則在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中適用分析

（一）情勢(shì)變更原則適用的可能性

根據(jù)供求關(guān)系的變化情況，對(duì)于購房者而言，對(duì)于商品房的需求量會(huì)直接影響到整個(gè)房市的供求變化，從而直接影響到房價(jià)、開發(fā)商以及交易環(huán)節(jié)等內(nèi)容，在這個(gè)過程中開發(fā)商也會(huì)使用各種方式進(jìn)行炒作，從而直接影響整個(gè)房價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行，導(dǎo)致其周圍環(huán)節(jié)發(fā)生十分明顯的變化，國家為保護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)行必要的管理和調(diào)控在所難免。而房地產(chǎn)政策調(diào)控又會(huì)造成對(duì)房地產(chǎn)買賣合同雙方利益的影響，那么既要服從國家對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的大局，又要保障房地產(chǎn)買賣合同雙方當(dāng)事人的正當(dāng)利益，實(shí)現(xiàn)廣義上的公平合理，恰當(dāng)運(yùn)用情勢(shì)變更原則，解決房地產(chǎn)買賣合同履行過程中出現(xiàn)的問題，則成為一種必要手段。

（二）商品房買賣合同履行是時(shí)間性

我國商品房買賣合同多數(shù)為預(yù)售合同，即在合同簽訂之后，房屋依然處于一個(gè)建造實(shí)施階段，距離其完工之后向購房者實(shí)際交付還有很長的時(shí)間，因此整個(gè)合同的履行周期較長，難免要受到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響、國家政策調(diào)控的影響等，從而導(dǎo)致商品房買賣合同履行中出現(xiàn)更多的不確定性，嚴(yán)重的會(huì)出現(xiàn)難以繼續(xù)履行的情況，商品房買賣合同履行的時(shí)間性，給情勢(shì)變更原則的適用提供了更多可能性。

（三）買賣合同受到國家政策的干擾

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在特殊性，國人對(duì)于房屋的需求存在不可替代性，跟風(fēng)現(xiàn)象明顯，容易形成市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)重大變化，從而嚴(yán)重影響了整個(gè)商品房買賣市場(chǎng)的安全性和穩(wěn)定性，國家調(diào)控成為控制房市穩(wěn)定的重要手段。就目前而言，商品房買賣的走勢(shì)和特征直接受到國家政策調(diào)控的影響，其特征也符合情勢(shì)變更原則適用的特點(diǎn)，有助于當(dāng)事人對(duì)于自身的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行適當(dāng)額調(diào)控，從而確保二者利益平衡。

三、情勢(shì)變更原則適用的主要類型

（一）國家法律的調(diào)整

在整個(gè)商品房預(yù)售的過程中，政策法規(guī)具有較強(qiáng)的干預(yù)性，因此在履行過程中，需要針對(duì)國家相應(yīng)法律法規(guī)的修改和調(diào)整，對(duì)商品房買賣合同的履行做出安排，這樣才能夠確保在雙方簽訂商品房買賣合同以及在合同履行過程中，當(dāng)政策環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，既符合國家政策法規(guī)的規(guī)定，又合法保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。

（二）國家預(yù)售政策調(diào)控

對(duì)于國家商品房在預(yù)售的過程中，需要根據(jù)交易市場(chǎng)中的不同變化情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控和調(diào)整，這樣才能夠確保合同履行的公平性和安全性，因此對(duì)于這種情況就需要根據(jù)情勢(shì)進(jìn)行變化。

（三）外部環(huán)境變化

外部環(huán)境變化主要是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，利用其去衡量各種價(jià)格、稅率等變化情況，只有這樣才能夠正確處理情勢(shì)變化中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)變化，將二者的變化情況、可預(yù)見性、實(shí)質(zhì)發(fā)展情況等去分析和判斷，這樣才能夠防止出現(xiàn)通貨膨脹或者是物價(jià)上漲，根據(jù)這種社會(huì)主義外部經(jīng)濟(jì)的變化情況的改變我們稱之為情勢(shì)變更。

四、情勢(shì)變更原則在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中具體原則

（一）房地產(chǎn)新政內(nèi)容簡(jiǎn)要

首先，從2010年4月開始，我國貸款首付其比例逐步提高，對(duì)于購買的首套住房建筑面積主要是在90平方米以上的家庭，在整個(gè)貨款首付的過程中，其比例不能夠低于30%，而對(duì)于整個(gè)住房來講，第二套住房要超過一半以上。從4月17日起，商業(yè)銀行對(duì)于整個(gè)第三套購房者而言，房貸暫且發(fā)放，自2011年起，很多住房者打算一次性付款，在購買第三套房者而言更會(huì)受到影響。

（二）房價(jià)大幅度變化和情勢(shì)變更關(guān)系

我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化也屬于商品房買賣合同中情勢(shì)變更中的一種，房價(jià)的變化受市場(chǎng)和政策的影響，從幾年前的大幅上漲，開發(fā)商多發(fā)違約，到后期房市冷談，購房者拒絕履行合同，均是由于市場(chǎng)環(huán)境變化造成合同當(dāng)事人利益的不平衡，維有適當(dāng)運(yùn)用合法手段進(jìn)行調(diào)整，方能使繼續(xù)履行合同成為可能。

（三）價(jià)格變動(dòng)能否和當(dāng)事人有關(guān)聯(lián)

現(xiàn)階段由于我國市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一系列變動(dòng)情況，而且具有不確定性，在很多商品房買賣的過程中，必須要按照國家出臺(tái)的一些房價(jià)政策，做好房價(jià)調(diào)控，例如：下列房價(jià)幅度下降或者上升是無法預(yù)見的。由此可見，國家的調(diào)控都是無形的，購房者是無法預(yù)計(jì)其合適出現(xiàn)的，因此其實(shí)際也超過了市場(chǎng)的調(diào)控，從而具有無形之手。

房屋價(jià)格在一定區(qū)間的漲跌是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正?，F(xiàn)象，是商品房買賣合同雙方都應(yīng)承擔(dān)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但由于調(diào)控或市場(chǎng)不正常變動(dòng)而引發(fā)的房屋價(jià)格異動(dòng)，往往超出了當(dāng)事人的預(yù)測(cè)能力，也超出其能夠承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的范圍，例如購房者寧愿放棄購買的房屋，也不愿意再履行還貸的義務(wù)，并非單純是不誠信的表現(xiàn)，而是經(jīng)過利益衡量，繼續(xù)償還貸款的支出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所得房屋價(jià)值，而做出不履行行為，而此時(shí)運(yùn)用情勢(shì)變更原則進(jìn)行處理，才能夠解決房產(chǎn)買賣合同中的某些糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

五、結(jié)束語

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)買賣合同糾紛而言，將情勢(shì)變更原則應(yīng)用其中，其優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，本文從情勢(shì)變更原則綜述、情勢(shì)變更原則在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中適用分析、情勢(shì)變更原則適用的主要類型以及情勢(shì)變更原則在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中具體原則等幾個(gè)方面去分析，從而增強(qiáng)情勢(shì)變更原則的適用性和有效性，提高情勢(shì)變更原則在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中的質(zhì)量和水平。

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作者簡(jiǎn)介：

胡秀萍（1974.7-），女，河北唐山人，中國社會(huì)科學(xué)院研究生院，一級(jí)注冊(cè)建造師、三級(jí)心理詢咨詢，專職律師，研究方向：民商事訴訟，建筑房地產(chǎn)專業(yè)法律。