徐暢

摘要：從世界范圍來看，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，并且具備多重功能，主要包括為地方政府提供穩(wěn)定稅源、促進(jìn)收入再分配等。我國的房產(chǎn)稅改革尚處于試點(diǎn)階段，取得了一定成果，但也存在諸多問題。英國的市政稅屬于房產(chǎn)稅的一種，在稅基選擇、稅率設(shè)定、房產(chǎn)價(jià)值評估等多方面對我國的房產(chǎn)稅改革具有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：英國；市政稅；房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是世界范圍內(nèi)的古老稅種之一。新中國成立后，房產(chǎn)稅曾作為一個(gè)獨(dú)立稅種存在，但其后經(jīng)歷了數(shù)次稅種合并和獨(dú)立的反復(fù)性操作。最近一次較大規(guī)模的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革始于2011年，一定程度上伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱的態(tài)勢，試點(diǎn)城市為上海和重慶。從世界范圍來看，英國是世界上最早形成完備房產(chǎn)稅制的國家之一，本文將以此為借鑒，結(jié)合對上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市改革措施的分析，對構(gòu)建和完善我國的房產(chǎn)稅制度提出自己的看法。

1.英國市政稅制度及其特點(diǎn)

英國市政稅（Council Tax）又譯作議會(huì)稅、地方稅或家庭稅，是英國地方政府征收的主要稅種。在英國，房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)類型被劃分為居住房產(chǎn)稅（CouncilTax）和營業(yè)房產(chǎn)稅（Business Rates）兩類，因此嚴(yán)格來說，市政稅只是英國房產(chǎn)稅的構(gòu)成部分。

1.1英國市政稅制度概況

1.1.1稅基和稅率

市政稅的征收對象是房產(chǎn)價(jià)值。在英國，凡年滿18周歲的房屋所有人或者承租人，均應(yīng)對自己所擁有或者租用的樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等房屋納稅?？梢?，市政稅側(cè)重的是對房產(chǎn)的實(shí)際使用，而非買賣、租賃等行為的交易費(fèi)用。

如何確定房產(chǎn)價(jià)值是市政稅征收的基礎(chǔ)。在英國，房產(chǎn)價(jià)值由獨(dú)立的“評估局”和國稅與海關(guān)總署（HMRC）下屬的評估辦公室負(fù)責(zé)，每5年重估1次。政府根據(jù)評估結(jié)果和房地產(chǎn)市場價(jià)格，將房屋劃分為A-H八個(gè)級次，并將D級作為基準(zhǔn)稅級，其他檔次的納稅額分別是D級的一定百分比或倍數(shù)。

英國市政稅實(shí)行累進(jìn)稅率與定額稅率相結(jié)合的方式，各級地方政府只需要確定D級房產(chǎn)的應(yīng)納稅額以及相應(yīng)的稅率，就可以確定各級房產(chǎn)的應(yīng)納稅額?？傮w上，英國市政稅率處于0.67%-2%的水平。

1.1.2征管方式

市政稅是由中央政府和地方政府共同征管的。首先，納稅人向地方政府申報(bào)，并從政府網(wǎng)站下載相關(guān)表格和資料填寫和遞交。一般來說，納稅人需要明確如下三點(diǎn)：第一，個(gè)人擁有或租賃的房產(chǎn)的市場價(jià)值；第二，當(dāng)?shù)卣梢哉魇盏亩愵~比例（及稅率）；第三，個(gè)人可以享受的應(yīng)稅折扣和豁免情況（discount or exemption）。地方政府在當(dāng)年4月向納稅人發(fā)出繳稅清單，允許在未來10個(gè)月內(nèi)付清。數(shù)據(jù)表明，英國市政稅的征收率很高，2014年達(dá)到了97.2%的全國平均水平。

1.1.3納稅折扣和豁免

英國市政稅充分體現(xiàn)了政府財(cái)政對特殊人群的傾斜。在英國，市政稅的全額納稅人需滿足以下要求：年滿18周歲，擁有或租賃一個(gè)房屋，房屋由包括納稅人本人在內(nèi)的2或2個(gè)以上成年人居住，共同承擔(dān)應(yīng)稅負(fù)擔(dān)；納稅人獨(dú)住或者與不滿18周歲的青少年居住的，享受25%折扣；房產(chǎn)閑置無人居住的，享受50%折扣；居住者是全日制學(xué)生的，市政稅則全免。此外，殘疾人、低收入者也享有相應(yīng)的納稅減免權(quán)利。

1.2英國市政稅制度的特點(diǎn)

從以上介紹可以看出，市政稅是英國地方政府的重要收入來源，其征收制度具有以下特點(diǎn)：第一，按房產(chǎn)使用情況區(qū)別對待，分居住房產(chǎn)稅和營業(yè)房產(chǎn)稅，二者的征稅依據(jù)、稅款分配方式都不相同；第二，依靠獨(dú)立和專業(yè)化的評估機(jī)構(gòu)評估房產(chǎn)價(jià)值，并與房產(chǎn)市場價(jià)格密切相關(guān)，使得稅基的確定過程和結(jié)果真實(shí)、公正；第三，實(shí)行累進(jìn)稅率，同時(shí)對房產(chǎn)估值結(jié)果進(jìn)行等級劃分，客觀上使得居住條件優(yōu)越的高收入階層承擔(dān)更多稅負(fù)，發(fā)揮了收入再分配功能；第四，英國市政稅實(shí)行中央統(tǒng)一將房產(chǎn)價(jià)值分檔與地方確定具體稅額相結(jié)合的辦法，在稅政統(tǒng)一的前提下兼顧了各地實(shí)際情況的差異性；最后，市政稅的征收過程充分體現(xiàn)了對殘疾人、低收入者和失業(yè)者、全日制學(xué)生等特殊人群的政策傾斜。

2.我國房產(chǎn)稅制度的實(shí)行現(xiàn)狀及改革面臨的問題

2.1我國房產(chǎn)稅制度的實(shí)行現(xiàn)狀

2011年1月，我國房產(chǎn)稅在上海和重慶兩直轄市開始試點(diǎn)征收。從征收對象來看，上海市僅對新購住房征稅，其中本籍戶口的新購房為家庭第二套及以上，外籍戶口的所有新購房都是征收對象；重慶市的征收范圍僅限于九個(gè)城區(qū)，除增量住房外，作為存量的高檔住房也是征收對象，同時(shí)還規(guī)定了存量住房180平米、新購住房100平米的起征點(diǎn)。從計(jì)稅依據(jù)來看，兩試點(diǎn)都以試產(chǎn)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，上海市以房產(chǎn)交易價(jià)格的70%作為計(jì)稅價(jià)格，之后按評估價(jià)計(jì)；重慶市遵循按房產(chǎn)估值為計(jì)稅依據(jù)的原則。稅率方面，上海市規(guī)定應(yīng)稅房交易價(jià)格高于平均房價(jià)2倍的（含2倍），稅率為0.6%，其余為0.4%；重慶市同樣以平均房價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，分三個(gè)梯級，交易價(jià)格低于均價(jià)3倍的，稅率取0.5%，3-4倍的取1.0%，4倍以上則為1.2%。

從結(jié)果來看，滬、渝兩市的試點(diǎn)改革取得了一定成果，但也暴露了不容忽視的問題，如稅基覆蓋面過窄、房產(chǎn)稅額占稅收總額的比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家等。而從全國范圍來看，房產(chǎn)稅改革仍然停留在4年前的兩個(gè)試點(diǎn)直轄市上，進(jìn)展微小。

2.2我國房產(chǎn)稅改革的面臨的問題

2.2.1房產(chǎn)稅功能定位不清

一般來看，房產(chǎn)稅的功能主要定位于增加地方財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入再分配和輔助調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格三個(gè)方面。目前來看，我國房產(chǎn)稅顯然不能對地方財(cái)政起到實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)充作用。結(jié)合2011年的房地產(chǎn)市場行情，滬、渝兩市試行房產(chǎn)稅顯然是為當(dāng)時(shí)過熱的房產(chǎn)市場降溫，但結(jié)果并不理想。房產(chǎn)稅征收究竟是為了創(chuàng)收還是抑價(jià)，或是從房產(chǎn)切入來“劫富濟(jì)貧”，亦或者發(fā)揮綜合功能，這在我國還存在很大的爭議。功能定位不明確將直接限制房產(chǎn)稅制度的良性運(yùn)行。

2.2.2稅基過窄

從試點(diǎn)城市的做法來看，目前我國房產(chǎn)稅的稅基過于狹窄。滬、渝兩地房產(chǎn)稅的征收對象僅限于房產(chǎn)增量即新購住房，現(xiàn)有住房則排除在外，這客觀上導(dǎo)致相當(dāng)一部分人口免于納稅人的負(fù)擔(dān)。重慶市將高檔房產(chǎn)作為主要征稅對象，盡管有促進(jìn)收入再分配的成分，但是也限制了稅基范圍。但是，如果對房產(chǎn)存量征稅，由于房產(chǎn)稅是直接稅，顯然會(huì)加重大多數(shù)人口的納稅負(fù)擔(dān)，并且與現(xiàn)有的土地出讓金相沖突。

2.2.3房產(chǎn)價(jià)值評估難度大

房產(chǎn)估值需要有專門的評估機(jī)構(gòu)、專業(yè)的技術(shù)人員和健全的評估體系，這些都是目前我國所缺乏的。上海市按照上一年度全市新建商品住宅成交均價(jià)來計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，重慶市按照前兩年主城區(qū)新建商品房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均數(shù)，實(shí)質(zhì)上并沒有對房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確估值，并且有將房產(chǎn)稅劃歸交易稅的嫌疑。此外，由于我國財(cái)產(chǎn)公示制度的不健全，現(xiàn)實(shí)存在房產(chǎn)被謊報(bào)、漏報(bào)的現(xiàn)象，不斷曝光的所謂“房叔”、“房姐”只是冰山一角。

3.英國房產(chǎn)稅制度的借鑒之處

針對以上提出的問題，英國市政稅制度都能提供一定的啟示和借鑒，具體表現(xiàn)為如下幾點(diǎn)。

3.1明確房產(chǎn)稅的功能

在英國，市政稅是地方政府的重要稅種和主要財(cái)政收入來源，通過合理的稅制結(jié)構(gòu)安排，市政稅不僅促進(jìn)個(gè)人的收入再分配進(jìn)程，而且兼顧了地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異。本文認(rèn)為，將征收房產(chǎn)稅作為抑制房價(jià)的手段是不足取的，我國房地產(chǎn)市場非常繁榮的主因不在購房者，不能以征收房產(chǎn)稅的形式增加購房者的負(fù)擔(dān)。應(yīng)當(dāng)認(rèn)清房產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅的稅種屬性，而不應(yīng)將征收房產(chǎn)稅視為抑制房價(jià)的一時(shí)之舉。未來一段時(shí)期，我國政府的努力目標(biāo)是增加房地產(chǎn)稅在整個(gè)稅收體系中的稅額比重，并以此作為扭轉(zhuǎn)我國長期存在的“土地財(cái)政”局面的一個(gè)契機(jī)。

3.2合理確定房產(chǎn)稅稅基

英國市政稅的稅基是用于居住的房產(chǎn)，即私人住宅，除此之外則屬于另一種房產(chǎn)稅——營業(yè)房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我國僅在兩個(gè)直轄市試行，從稅基來看排除了：（1）占多數(shù)的房產(chǎn)存量，僅計(jì)量新增房產(chǎn)；（2）多數(shù)人口居住的中低檔房產(chǎn)，主要針對高檔房產(chǎn)，重慶市的做法更為明顯。可以借鑒英國市政稅的征收辦法，首先按房產(chǎn)用途區(qū)別對待，對商業(yè)性房產(chǎn)設(shè)置更高稅率；其次，以房產(chǎn)保有者（及所有者和使用者）作為納稅人群體；再次，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值設(shè)置階梯式稅率，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的再分配功能。

3.3完善房產(chǎn)稅評估體系

英國市政稅征管體系的重要一環(huán)是房產(chǎn)評估辦公室按期進(jìn)行的專業(yè)、公正的房產(chǎn)價(jià)值評估。顯而易見，只有合理確定房產(chǎn)的市場價(jià)值并向社會(huì)公開，房產(chǎn)稅的征收過程才能盡可能減少阻力。滬、渝兩地的房產(chǎn)價(jià)值基本上是根據(jù)房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格來確定的，在房價(jià)虛高的大前提下顯然不能真實(shí)反映房產(chǎn)價(jià)值。今后一段時(shí)期內(nèi)，我國要著力培育市場化的專業(yè)性房產(chǎn)稅評估體系，包括獨(dú)立性組織和專業(yè)性人員等。