文/顧海燕、張?jiān)龇?、曹天?江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 江蘇南京 210036

不同經(jīng)營(yíng)模式下商服地產(chǎn)價(jià)格分析

文/顧海燕、張?jiān)龇?、曹天?江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 江蘇南京 210036

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)商服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式也日趨多樣化，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的分化格局正在形成。近年來(lái)滿(mǎn)足城市功能發(fā)展的城市商業(yè)綜合體等項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。此類(lèi)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在物業(yè)建成后已經(jīng)不再采用“購(gòu)地→開(kāi)發(fā)→銷(xiāo)售”的常規(guī)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)而選擇自持、銷(xiāo)售相結(jié)合的途徑。對(duì)于土地出讓評(píng)估而言，由于經(jīng)營(yíng)方式的差異會(huì)對(duì)預(yù)期現(xiàn)金流產(chǎn)生影響并決定土地出讓的價(jià)格。因此，合理地評(píng)估自持和銷(xiāo)售物業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利害，找出自持物業(yè)地價(jià)與銷(xiāo)售物業(yè)地價(jià)的合適比例，則是商服地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中比較現(xiàn)實(shí)的選擇。

商服地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式；自持；銷(xiāo)售；地價(jià)比；建議

1、目前商服地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式

商服地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式大致可分為三種：一是純銷(xiāo)售模式；此種模式是在商服項(xiàng)目建成后，通過(guò)零散銷(xiāo)售的方式分別出售給各個(gè)小業(yè)主，讓各個(gè)購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主自行進(jìn)行指導(dǎo)。這種模式是商服地產(chǎn)最原始的經(jīng)營(yíng)模式，在商服地產(chǎn)剛興起時(shí)得到了廣泛的應(yīng)用。二是租售并舉；為了解決純出售的所帶來(lái)的弊端，開(kāi)發(fā)商采用了租售并舉的經(jīng)營(yíng)方式，即通過(guò)出售部分商鋪，從而獲取部分資金，在一定程度上可以緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，同時(shí)對(duì)剩余的商鋪進(jìn)行自持，通過(guò)把剩余的商鋪出租給商業(yè)巨頭，來(lái)獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益，此種經(jīng)營(yíng)模式也是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商普遍采用的經(jīng)營(yíng)模式。三是自持型商服物業(yè)；這是商服地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，開(kāi)發(fā)商對(duì)自持的商服物業(yè)通過(guò)合理的商服運(yùn)作，獲取穩(wěn)定收益。

2、商服用地出讓方式

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加速，商服地產(chǎn)正以巨大的聚合效應(yīng)和能量輻射開(kāi)始“騰起”其新的征程。然而在這個(gè)新征程中，商業(yè)與地產(chǎn)的脫節(jié)，開(kāi)發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)的高難度也日益顯現(xiàn)，同時(shí)由于純銷(xiāo)售模式將商鋪出售給各個(gè)小商戶(hù)，就意味著產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)相分離，就缺乏統(tǒng)一的管理，就會(huì)存在經(jīng)營(yíng)定位不準(zhǔn)確，管理混亂，僅僅依靠分散的商戶(hù)自身管理，缺少統(tǒng)一的控制，很難使商業(yè)物業(yè)的后期有序經(jīng)營(yíng)，從而使商業(yè)物業(yè)的價(jià)值逐漸縮水。針對(duì)此問(wèn)題，政府部門(mén)也采取了相關(guān)的措施，在出讓商服用地時(shí)，對(duì)商服用地的自持比例做了相關(guān)的比例規(guī)定，比如一些綜合體如杭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、成都雙流潤(rùn)馳國(guó)際廣場(chǎng)等，這一比率甚至達(dá)到了70%-80%，南通地方政府也做出了相關(guān)的規(guī)定，商服自持不得低于60%。

表1 不同計(jì)算方式下自持和銷(xiāo)售項(xiàng)目土地價(jià)格比較

3、采用不同的方法測(cè)算自持、銷(xiāo)售型商服地產(chǎn)價(jià)格

對(duì)于自持型商服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要采用收益法測(cè)算土地價(jià)格，收益法是建立在對(duì)未來(lái)的一些假設(shè)、預(yù)測(cè)上的基礎(chǔ)上，是在某個(gè)特定的時(shí)間點(diǎn)，對(duì)未來(lái)產(chǎn)生的租金收益的折現(xiàn)值。租金的確定，主要是對(duì)一個(gè)路段中多個(gè)樣點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，剔除非正常租賃的情況，把剩下的交易樣點(diǎn)進(jìn)行算術(shù)平均作為客觀(guān)市場(chǎng)租金，由于調(diào)查區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有大起大幅的現(xiàn)象存在，因此假設(shè)未來(lái)房屋租金為一個(gè)固定的值；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的確定，按照房屋總收益的一定比例確定房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加、地方教育附加、印花稅等，其中比例按照當(dāng)?shù)氐恼Ｇ闆r下的比例進(jìn)行計(jì)算；還原率測(cè)算的方法有多種，本文主要以復(fù)合投資法和利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算的還原率為依據(jù)，適當(dāng)參考利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法測(cè)算結(jié)果。采用相關(guān)的公式最后求得土地的價(jià)格。

對(duì)于銷(xiāo)售型的商服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要采用剩余法測(cè)算土地價(jià)格，預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后商服房地產(chǎn)的售價(jià)，然后扣除相關(guān)的開(kāi)發(fā)成本、利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等，最終測(cè)算得到土地價(jià)格。剩余法測(cè)算的主要是隨性就市的交易價(jià)格，即一次性買(mǎi)斷未來(lái)現(xiàn)金流而需要支付的價(jià)格，交易價(jià)格會(huì)受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況、投資者的管理等影響，由于投資者不可能準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來(lái)，同時(shí)由于不同的投資者對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)也不同，加之市場(chǎng)諸多不確定的因素（買(mǎi)者急買(mǎi)、賣(mài)著急賣(mài)、信息不公開(kāi)等等），從而使得采用剩余測(cè)算的價(jià)格往往與收益法測(cè)算的價(jià)格不同甚至有些差異比較大，這也是有因可求的。

根據(jù)收益法測(cè)算的土地價(jià)格和剩余法測(cè)算的土地價(jià)格進(jìn)行比較，從而了解調(diào)查區(qū)域自持和銷(xiāo)售地價(jià)的比例系數(shù)。

4、實(shí)例分析

南通市屬于江蘇省地級(jí)市，位于江蘇東南部，長(zhǎng)江三角洲北翼，簡(jiǎn)稱(chēng)“通”，別稱(chēng)靜海、崇州、崇川、紫瑯、北上海，古稱(chēng)通州。中國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的14個(gè)沿海城市之一，東抵黃海，南望長(zhǎng)江，與上海、蘇州燈火相邀，西、北與泰州、鹽城接壤，“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，被譽(yù)為“北上?！?。南通集“黃金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢(shì)于一身，擁有長(zhǎng)江岸線(xiàn)226公里。

近幾年南通各種商業(yè)娛樂(lè)廣場(chǎng)相繼建成，隨著時(shí)代的進(jìn)步，商業(yè)圈也不僅僅是以前單一的商場(chǎng)，而正逐漸轉(zhuǎn)為商業(yè)綜合體，即融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體。商業(yè)綜合體的出現(xiàn)增強(qiáng)了南通的城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了南通城市功能的升級(jí)，帶動(dòng)了若干城市副中心的興起。隨著商服開(kāi)發(fā)商產(chǎn)業(yè)越做越大，經(jīng)營(yíng)方式也不像以前只采取單一的純銷(xiāo)售模式，而是轉(zhuǎn)為部分自持部分銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)模式，然而商服自持部分受到一系列的限制，與純銷(xiāo)售的還存在一定區(qū)別，所以合理確定出讓地塊土地價(jià)格尤為重要，

對(duì)此，我們收集調(diào)查了南通市30多個(gè)商服房產(chǎn)出租和銷(xiāo)售的案例，對(duì)非正常交易的案例進(jìn)行剔除，最后剩下的比較案例均為正常市場(chǎng)情況下的租金、售價(jià)。通過(guò)收益法和剩余法對(duì)自持、銷(xiāo)售型項(xiàng)目土地價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，同時(shí)測(cè)算商服地產(chǎn)自持與銷(xiāo)售地價(jià)比例系數(shù)，從而為在持有期承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資人在受讓土地時(shí)提供價(jià)格補(bǔ)償參考，具體見(jiàn)表1。

對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行正態(tài)分布分析，具體見(jiàn)圖1、圖2。

圖1 商服租售比

圖2 正態(tài)P-P圖

從圖1顯示，南通市商服房地產(chǎn)平均租售比為5.57%，同時(shí)租售比主要集中在4.0%-6.0%，符合國(guó)際上房地產(chǎn)租售比的標(biāo)準(zhǔn)4.0%-6.0%之間，所以樣點(diǎn)頻率呈鐘形分布，符合正態(tài)分布條件。從圖2 P-P圖顯，由于對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行分析不呈現(xiàn)直線(xiàn)，樣本點(diǎn)沒(méi)有圍繞第一象限的對(duì)角線(xiàn)分布但有一定規(guī)律，所以對(duì)變量數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)圍繞第一象限的對(duì)角線(xiàn)分布，呈現(xiàn)正態(tài)分布。以上兩種檢驗(yàn)均顯示，數(shù)據(jù)服從正態(tài)分布。所以本次南通市數(shù)據(jù)基本符合正態(tài)分布趨勢(shì)，具有可信性。

從自持、銷(xiāo)售地價(jià)比例系數(shù)來(lái)看，通過(guò)收益法測(cè)算的地價(jià)水平普遍低于剩余法測(cè)算的地價(jià)水平，主要是因?yàn)閰^(qū)域的租金水平相對(duì)比較低，所以收益法測(cè)算的地價(jià)低于剩余法測(cè)算的地價(jià)，故兩者的比例系數(shù)小于1。但是，部分收益法測(cè)算的地價(jià)水平高于剩余法測(cè)算的地價(jià)水平，說(shuō)明了區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)租金較高，租金收益比較理想，經(jīng)過(guò)我們現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查分析可知，這些區(qū)域都是處于市中心繁華地段，商服配套設(shè)施比較完善，靠近市區(qū)主街、干道旁的商業(yè)門(mén)店，商業(yè)氛圍比較濃，故租金水平也比較高，從而使得收益法測(cè)算的地價(jià)高于剩余法測(cè)算的地價(jià)，最終兩者的比例系數(shù)大于1。

從分布來(lái)看，主要分為三大區(qū)域。其一為濠河范圍內(nèi)的城市中心區(qū)，兩者的比例系數(shù)大部分都在0.65以上，人民中路（環(huán)城西路與環(huán)城東路之間）上兩者的比例系數(shù)達(dá)到1.08，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域是南通的市中心、沿街處，是可以預(yù)見(jiàn)的有升值價(jià)值的區(qū)域，再則，跟隨巨頭品牌商家如南通八佰伴、大潤(rùn)發(fā)、南通書(shū)城、五星電器、八仙城百貨等發(fā)展比較成熟商家入駐，使得該區(qū)域的人流量比較大，愿意投資的人多，所以該區(qū)域內(nèi)的租金水平相對(duì)比較高，同時(shí)濠南路以北區(qū)域內(nèi)的兩者的比例系數(shù)比濠南路以南的比例系數(shù)高，主要是因?yàn)殄┠下芬员卑l(fā)展的早，相關(guān)的配套設(shè)施也比較完善，所以租金水平也相對(duì)較高一些。其二為介于濠河與城市邊緣之間的過(guò)渡區(qū)，兩者的比例系數(shù)在0.5左右，相對(duì)于濠河范圍內(nèi)，該區(qū)域各項(xiàng)配套設(shè)施相對(duì)不太完善，雖有大型的商家但發(fā)展的比較晚，還沒(méi)形成大的規(guī)模，人流量也較小，故租金水平相對(duì)較低；其三為城市外圍的邊緣區(qū)，兩者的比例系數(shù)相對(duì)比較低，小于0.45，主要是邊緣區(qū)地段比較偏，商服設(shè)施配套不全，人流量少，同時(shí)愿意投資的人少，所以租金較低。

此外，我們對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行散點(diǎn)分析，見(jiàn)圖3。

圖3 樣點(diǎn)散點(diǎn)圖

從圖中可以看出，用收益法測(cè)算的地價(jià)和用剩余法測(cè)算的地價(jià)之比主要集中在0.6-0.8之間，同時(shí)對(duì)樣點(diǎn)計(jì)算平均值為0.7014，綜合考慮上述案例的測(cè)算結(jié)果，并結(jié)合南通市土地市場(chǎng)的實(shí)際情況，同時(shí)參考南京等城市的相關(guān)做法，確定商服地產(chǎn)自持與銷(xiāo)售地價(jià)比例系數(shù)為0.7。

5、相關(guān)建議

政府部門(mén)在出讓土地時(shí)，對(duì)商服開(kāi)發(fā)商的自持比例進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，不得低于60%，那就意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自持擁有產(chǎn)權(quán)，不能在短期內(nèi)快速回籠資金，就會(huì)增加投資回收期，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，這也提高了投資的門(mén)檻。同時(shí)規(guī)定了自持比例，會(huì)對(duì)建設(shè)用地出讓產(chǎn)生一定影響，會(huì)導(dǎo)致土地?zé)o法供應(yīng)，或者供地時(shí)間長(zhǎng)，從而對(duì)政府的管理產(chǎn)生不利影響。因此，在考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前提下，要結(jié)合實(shí)際發(fā)展的情況，合理的考慮物業(yè)價(jià)值的差別，采用更加科學(xué)合理的估價(jià)方法對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，從而達(dá)到最佳狀態(tài)。

從商服地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，真正的大型商服項(xiàng)目還是以租賃為主，因?yàn)殇N(xiāo)售就會(huì)面臨業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜、客戶(hù)群體比較難把握，對(duì)后期的維護(hù)管理就會(huì)存在比較大的問(wèn)題，而這些問(wèn)題就會(huì)影響業(yè)主的收益。從南通市調(diào)查的樣點(diǎn)可以看出，自持、銷(xiāo)售地價(jià)比為0.7，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商自持的地價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)外圍地區(qū)的自持部分地價(jià)相對(duì)更低，這會(huì)降低開(kāi)發(fā)商對(duì)自持部分的拿地?zé)崆?，所以?guó)土局在出讓地塊時(shí)對(duì)自持比例高以及外圍出讓的地塊給出一些優(yōu)惠政策，這樣使得開(kāi)發(fā)商更具有積極性，也能縮短政府供地的時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)政府和開(kāi)發(fā)商雙贏的格局。

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