郭書文

摘要： 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線揭示了房產(chǎn)價格形成的內(nèi)涵，是對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的中心思想，是估價人員在進(jìn)行一樁房地產(chǎn)估價進(jìn)行的首要任務(wù)，估價人員根據(jù)房地產(chǎn)估價對象，估價時點，估價目的，并依據(jù)相關(guān)的原則和資料制定該房地產(chǎn)的估價技術(shù)路線，估價技術(shù)路線包括了，估價目的，估價時點，時間進(jìn)度以及調(diào)查資料所需要的勞務(wù)費，并選擇合適的估價方法進(jìn)行對估價對象的評估，因此估價技術(shù)路線的設(shè)計在一樁房產(chǎn)估價任務(wù)中起著至關(guān)作用，同時估價技術(shù)路線設(shè)計很好的還原了房地產(chǎn)價格形成的原理，能很好解決市場上面的炒作房產(chǎn)價格的場面。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；技術(shù)路線；估價方法

中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.025

江夏區(qū)原為武昌縣，是武漢市的南大門，素有“楚天首縣”之美譽。1995年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)區(qū)，現(xiàn)為武漢市新型城區(qū)，總面積2009平方公里，人口68萬人。江夏城區(qū)現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價是2009年完成的，江夏區(qū)紙坊城區(qū)、大橋新區(qū)、廟山、藏龍島四區(qū)域基準(zhǔn)地價更新工作于2008年開始實施，成果于2010年4月通過湖北省國土資源廳和武漢市國土資源與規(guī)劃局的聯(lián)合驗收，并經(jīng)過江夏區(qū)社會各方面的聽證。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，城區(qū)建設(shè)的逐步完善，一方面，城區(qū)作為全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，要求土地利用、城市規(guī)劃更趨合理；另一方面，為適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，要拓寬城市骨架加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及舊城區(qū)改造的步伐。為使土地定級成果符合客觀實際，保持定級成果的現(xiàn)勢性，2011年7月20日，根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局《關(guān)于開展新一輪基準(zhǔn)地價更新工作的通知》（武土資規(guī)發(fā)[2011]173號）文件，對江夏區(qū)紙坊城區(qū)成果進(jìn)行第二次更新。

1擬定實施計劃相關(guān)條件

此次更新工作原則依據(jù)《定級規(guī)程》、《估價規(guī)程》和《技術(shù)規(guī)范》，同時我們又結(jié)合江夏區(qū)實際情況補充了以下原則：

（1）根據(jù)江夏區(qū)在武漢市和省域內(nèi)的地位作用、城市性質(zhì)和規(guī)模以及當(dāng)?shù)赝恋嘏c房產(chǎn)市場的發(fā)育程度，選擇并確定適合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的技術(shù)路線。

（2）注重靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合，充分考慮江夏區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀以及近期內(nèi)規(guī)劃建設(shè)將對土地質(zhì)量和土地價格產(chǎn)生的影響，從時間、空間和市場供求三方面綜合評定土地級別和測算基準(zhǔn)地價。

（3）在保證土地定級估價遵循國家規(guī)程要求的同時，注重對定級估價理論方法的研究探討，在一些難點問題上力爭取得突破和創(chuàng)新。

（4）理論與實際相結(jié)合，在保證定級估價成果科學(xué)性和規(guī)范性的同時，注重成果的實用性和可操作性，使其更易于根據(jù)市場的變動實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測和適時更新調(diào)整。

（5）在技術(shù)手段上，充分利用科技含量高的土地定級估價信息系統(tǒng)實現(xiàn)對土地級別和基準(zhǔn)地價的動態(tài)更新，提高成果精度，建立起圖形、數(shù)據(jù)庫和文檔的一體化系統(tǒng)，以便于政府公布和發(fā)布基準(zhǔn)地價以及提供公眾咨詢服務(wù)，實現(xiàn)數(shù)字土地的目標(biāo)。

2擬定調(diào)查收集的資料

資料收集的一般方法和要求，這里只說明具體收集的情況。

此次基準(zhǔn)地價更新收集的內(nèi)容主要包括土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、征地、拆遷等樣點資料；建筑成本費用、有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率及相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)等參數(shù)指標(biāo)；土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定及相關(guān)法律、法規(guī)等文件資料；歷史地價資料；有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)；城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。

3預(yù)計所需的時間，人力，經(jīng)費

本次土地定級及基準(zhǔn)地價更新工作，在江夏區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，成立江夏區(qū)基準(zhǔn)地價更新領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室。在領(lǐng)導(dǎo)小組監(jiān)督指導(dǎo)下由江夏區(qū)國土資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)組織實施，項目實施單位為武漢吉諾凱立德數(shù)碼技術(shù)有限公司。

為了確保江夏區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估工作的順利進(jìn)行，江夏區(qū)政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組及各工作組。

4確定基準(zhǔn)地價評估步驟

4.1土地定級的技術(shù)路線

本次土地定級的技術(shù)路線可概括為：在全面收集影響江夏區(qū)城區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)和方法，以網(wǎng)格為基本定級單元，采用多因素綜合評定法確定基本定級單元作用總分值，根據(jù)模糊聚類原理，采用總分頻率法確定土地級別界限分值，初步劃分綜合土地級別、商業(yè)用地土地級別、住宅用地土地級別、工業(yè)用地土地級別。最后根據(jù)土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充，確定土地級別。

4.2土地定級的工作流程和工作內(nèi)容

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《定級規(guī)程》（GB/185072001），土地定級的工作內(nèi)容為：

（1）建立土地定級評價因素因子體系。

（2）確定定級因素因子權(quán)重。

（3）根據(jù)定級因子編制資料調(diào)查表格，進(jìn)行定級資料調(diào)查。

（4）建立土地定級數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

（5）按照各定級因素的分布變化規(guī)律，計算各因素的規(guī)模指數(shù)、功能分和服務(wù)半徑；根據(jù)土地定級因素因子調(diào)查表數(shù)據(jù)和圖件，采用《定級規(guī)程》規(guī)定的方法對定級因素因子進(jìn)行量化，并確定其作用分，對其中的點線狀因素因子根據(jù)其影響方式和強度，確定其服務(wù)半徑。

（6）劃分單元并計算其總分值。

（7）劃分土地級別。

（8）土地級別的驗證與確定。

（9）土地定級圖件編制。

（10）土地級別面積量算。

（11）編制土地定級報告。

編制土地定級工作報告和技術(shù)報告。

5確定工作進(jìn)度安排

（1）8月份完成編制實施方案。

（2）9月和10月份完成資料收集和實地考查。

（3）10月份完成資料整理與分析。

（4）10月和11月份完成內(nèi)業(yè)處理。

（5）11和12完成撰寫專題報告。

（6）12月份完成成果論證并組織驗收。

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