李鐘

（青島市住房公積金管理中心，山東 青島 266100）

新背景下住房公積金的問題及對策探索

李鐘

（青島市住房公積金管理中心，山東 青島 266100）

伴隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)建設(shè)工程的開展，住房公積金制度作為一項(xiàng)我國廣大企事業(yè)單位的職工住房保障制度，為廣大人民群眾解決了房屋購置的難題。同時(shí)，在很大程度上也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)建設(shè)工程的又好又快發(fā)展。本文就我國住房公積金制度的現(xiàn)狀作為切入點(diǎn)，淺要探究了當(dāng)下我國住房公積金制度中存在的主要問題，并就我國住房公積金制度的完善提出了一些可供參考的意見。希望在解決我國廣大群眾住房問題的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步的促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)和房地產(chǎn)建筑工程的發(fā)展。

住房公積金；制度問題；對策措施；房地產(chǎn)事業(yè)

自從我國實(shí)現(xiàn)住房商品化和住房社會(huì)化以來，房地產(chǎn)企業(yè)在近十年來得到了很好的發(fā)展，投身于房地產(chǎn)工程建設(shè)的企業(yè)、集團(tuán)愈發(fā)增多，這對于我國居民居住環(huán)境的改善也起到了重要作用。另外，公積金制度在我國實(shí)行十多年來，升華了住房社會(huì)化和商品化的程度，并加快了房地產(chǎn)成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)的步伐。但是，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的增多，尤其是新形勢下我國市場競爭日趨激烈，公積金制度面臨了重大發(fā)展機(jī)遇和改革挑戰(zhàn)。因此，在新背景下，對我國住房公積金的問題和對策進(jìn)行探討不僅能夠使我國住房金融體系更加完善，對于房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展也是尤為重要的。

一、我國住房公積金制度的現(xiàn)狀

1、管理體制逐漸完善，監(jiān)督體系基本明確

《住房公積金管理?xiàng)l例》自從頒布和實(shí)施以來，我國共計(jì)343個(gè)大中小型城市中共有341個(gè)城市構(gòu)建了住房公積金管理委員會(huì)。同時(shí)，341個(gè)城市當(dāng)中的住房公積金管理委員會(huì)還針對其管理過程的問題設(shè)立了相關(guān)議事規(guī)則、章程以及決策程序等。這樣，住房公積金的管理體制就朝著民主化、科學(xué)化和公平化發(fā)展。另外，我國各大部委以及各大銀行等相關(guān)政府職能部門陸續(xù)完善自身監(jiān)管職能，進(jìn)一步加強(qiáng)了監(jiān)管力度，構(gòu)建了監(jiān)管體系。因此，住房公積金的管理體制和監(jiān)管體系日趨成熟，全國上上下下房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)也就相應(yīng)得到推動(dòng)，項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度、質(zhì)量體系也就間接得到提升。例如，現(xiàn)階段住房建設(shè)公司亦或者房地產(chǎn)企業(yè)與住房公積金監(jiān)督管理司開展了聯(lián)合辦公，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、企事業(yè)單位購房、國家銀行等不同群體的利益得到平衡，住房公積金的考核力度加大，人民更加受益、企業(yè)更快發(fā)展、社會(huì)更加和諧。

2、管理運(yùn)行逐漸規(guī)范，業(yè)務(wù)迅速發(fā)展

現(xiàn)階段，我國商品住房建設(shè)隨著國家相關(guān)政策法規(guī)的推動(dòng)得到了良好的發(fā)展。保利、華潤等央企紛紛涉足于房地產(chǎn)事業(yè)，而一些原本為其他行業(yè)的諸如雅戈?duì)枺ㄎ餮b品牌）、藍(lán)光（飲品集團(tuán)）等也投身于房地產(chǎn)事業(yè)。我國房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍，更高品質(zhì)、更好環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。在這種房地產(chǎn)帶動(dòng)的住建環(huán)境提升之下，廣大群眾對于房地產(chǎn)新興項(xiàng)目的關(guān)注度也持續(xù)上漲，大部分公眾開始將大把資金投入房地產(chǎn)事業(yè)中。同時(shí)，就我國住建部和建設(shè)部2014年第一季度的住房公積金存繳和貸款統(tǒng)計(jì)來看，總體呈現(xiàn)出了一種穩(wěn)定增長的趨勢。針對這一情況，我國大部分住房公積金進(jìn)一步貫徹、執(zhí)行力公積金的核算辦法和財(cái)務(wù)管理辦法，加強(qiáng)了管理費(fèi)用預(yù)算、決算的財(cái)政審核，采用了住房公積金管理委員會(huì)的審批制度和增值收益分配方案，確保了住房公積金的使用更為規(guī)范和合理。憑借著公積金管理運(yùn)行機(jī)制的日益規(guī)范，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)業(yè)務(wù)和施工建設(shè)進(jìn)度也就將進(jìn)一步加快，實(shí)現(xiàn)了基金促建設(shè)、建設(shè)促基金的良性循環(huán)。

二、我國住房公積金制度存在的主要問題

1、覆蓋率低，融資途徑少

首先，就一些私人企業(yè)、民營企業(yè)或者外商投資企業(yè)而言，大部分員工都尚未構(gòu)建完善的公積金制度。這些群體和進(jìn)城務(wù)工人員、自由職業(yè)者在進(jìn)行房屋購置的過程中依然會(huì)遇到阻礙，大部分都采取租房的形式。究其本質(zhì)而言，就是覆蓋率低下的原因。其次，隨著我國房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增多以及房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的發(fā)展，很多房地產(chǎn)的住房建設(shè)項(xiàng)目尚未與住房公積金進(jìn)行融合，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不能運(yùn)用公積金進(jìn)行購房，依然實(shí)行商業(yè)貸款制度。換言之，公積金制度尚未完全覆蓋到各大中小型房地產(chǎn)施工或者開發(fā)企業(yè)上。因此，我國公積金制度的融資渠道狹窄、覆蓋率低在一定程度上也阻礙了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展。

2、繳存比例不規(guī)范

現(xiàn)階段我國大部分行政職業(yè)單位的職工繳納住房公積金的過程中有部分是由國家財(cái)政予以負(fù)擔(dān)，但是，針對一些財(cái)政較為困難的部門或者縣市區(qū)，無法真正實(shí)現(xiàn)職工住房公積金的繳納或者負(fù)擔(dān)。另外，就一些企業(yè)職工而言，由于各個(gè)企業(yè)或者單位的發(fā)展程度不同、行業(yè)差異較大，企業(yè)的收入和利潤也就呈現(xiàn)差異，在為職工繳納住房公積金的過程中也會(huì)出現(xiàn)較大差異，且相當(dāng)一部分企業(yè)或者單位所負(fù)擔(dān)的住房公積金不是職工收入的稅前列支，這樣就會(huì)導(dǎo)致單位、企業(yè)效益差異和住房公積金繳納差異呈現(xiàn)一致性；甚至一些入不敷出、瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)更是難以實(shí)現(xiàn)住房公積金的按比例繳納。因此，公積金的繳存比例不規(guī)范也是當(dāng)下我國住房公積金制度中存在的問題。

3、制度應(yīng)用欠缺公平，保障功能單一

如果購房人參與了住房公積金的繳存，其在房屋購買的過程中就會(huì)獲取相應(yīng)的貸款利率優(yōu)惠。但是，眼下我國大多數(shù)購房者都是中等和高等收入者，大部分收入較低人群或因貸款數(shù)量巨大而無法滿足需求。但是，盡管公積金貸款作為國家出臺(tái)的一種政策性低利息貸款，而且其貸款利率比普通購房商貸利率低了1%左右，但是大部分中等和低等收入者依然很難通過住房公積金貸款取代購買房屋。我國現(xiàn)階段的住房公積金由于受到國家相關(guān)政策的束縛，其保障功能尚未完全發(fā)揮出來。例如，現(xiàn)階段住房公積金只能用于住房的購買或者維修，住房的租賃行為往往無法進(jìn)行。這樣住房公積金就很難發(fā)揮作用，利息損失也就算到了繳納戶的頭上。同時(shí)，這樣單一的保障功能也使得大部分的住房公積金聚集在房地產(chǎn)開發(fā)上，阻礙了經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展。

三、我國住房公積金制度問題的改善對策

1、制定合理的住房公積金繳存率

制定合理的住房公積金繳存率是平衡企事業(yè)單位員工、政府、企事業(yè)單位利益的重點(diǎn)內(nèi)容。由于我國市場經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，工資改革步伐也尚未統(tǒng)一，不同城市和地區(qū)、單位之間的差異很大，所以在制定公積金繳存率的過程中必須科學(xué)、合理進(jìn)行，確保能夠適應(yīng)不同人群需求。同時(shí)，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中也應(yīng)當(dāng)根據(jù)住房公積金繳納制度和繳存率設(shè)計(jì)出符合高等、中等、低等不同人群購買的房屋，確保不同人群都買得起房，或者能夠用公積金貸款購房。

2、適當(dāng)提高公積金存款利率

住房公積金的“高出”顯然是不符合新背景下我國住房公積金制度互助性和政策性要求的，也是背離公積金實(shí)施初衷的。因此，我國政府相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)針對公積金的存款利率進(jìn)行調(diào)整，確保和市場利率水平相互構(gòu)建。最為重要的是，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的建設(shè)成本、管理成本相互聯(lián)系，確保能夠在公積金存款利率上調(diào)的同時(shí)符合房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3、規(guī)范使用投向

根據(jù)我國《住房公積金管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定來看，住房公積金的管理應(yīng)當(dāng)是非營利性單位，并且遵循運(yùn)用分離和管理原則，禁止管理中心直接進(jìn)行貸款的發(fā)放，遵照?？顚Ｓ玫氖褂迷瓌t。同時(shí)，住房公積金必須將住房購置貸款考慮在前，針對一些商業(yè)性的投資行為要規(guī)范投向，嚴(yán)防一些高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)投資行為的發(fā)生。另外，還應(yīng)針對信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足購房貸款的多樣化需求。

4、完善公積金風(fēng)險(xiǎn)防范體系

（1）加強(qiáng)貸前審查工作。信用風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵在于對貸前審查進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，貸前審查必須確保貸款人具備還款能力以及借貸資格，必須堅(jiān)持在審查抵押物貸時(shí)對其進(jìn)行跟蹤審核，即嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)商是否具備開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目是否具備施工條件進(jìn)行嚴(yán)格審查，并且對開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行長期跟蹤實(shí)時(shí)審核。

（2）健全保險(xiǎn)制度。在加強(qiáng)政府擔(dān)保制度的建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，主動(dòng)、積極健全保險(xiǎn)制度。當(dāng)處于還款期限內(nèi)的借款人，受不可抗力影響而造成預(yù)期收入大幅縮水，導(dǎo)致不再具備還款能力時(shí)，可根據(jù)相關(guān)保險(xiǎn)合同條例，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)部分或全部款項(xiàng)的賠償。保險(xiǎn)制度的完善，可以將之前由公積金管理機(jī)構(gòu)獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)與保險(xiǎn)企業(yè)、擔(dān)保企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）完善內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系的完善，需根據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，制定詳細(xì)的實(shí)施條例，將貸款流程進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范化管理。同時(shí)，將內(nèi)部控制機(jī)制、審核機(jī)制進(jìn)一步規(guī)劃完善，并確保其能夠被嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行。盡量做到一人一崗或?qū)Ｈ藢?，避免出現(xiàn)貸款手續(xù)被隨意簡化或操作程序被合并縮減的現(xiàn)象發(fā)生。

（4）補(bǔ)充貸款類型。為避免借款人在還款期內(nèi)因不可抗力影響而失去還款能力，應(yīng)適當(dāng)放寬貸款合同管理?xiàng)l例，在法律允許的基礎(chǔ)上，通過將借款期限延長、抵押物或借款人的變更，使還款人的還款壓力得以減小，從而最大限度地控制和規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

住房公積金制度不僅關(guān)乎著我國廣大人民的切身利益，也與我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。只有確保住房公積金為繳納提供好處，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?，實(shí)現(xiàn)任何人群都可以用，住房公積金制度才能得到擁護(hù)。同時(shí)，住房公積金制度只有不斷完善和改進(jìn)，才能確保廣大人民參與其中，不斷擴(kuò)大資金規(guī)模，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

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（責(zé)任編輯：郭亞娟）