◎文/天津市南開區(qū)地方稅務局納稅評估科

淺議如何加強房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管

◎文/天津市南開區(qū)地方稅務局納稅評估科

為加強房產(chǎn)稅、土地使用稅征收管理，規(guī)避征管風險，本文對這兩個稅種進行了專題評估調(diào)研，并對所發(fā)現(xiàn)的問題進行了歸納整理，從稅種之間、稅收與會計科目之間的鉤稽關系等方面提出加強征管的意見和建議，與大家共同探討。

房產(chǎn)稅；土地使用稅；征管

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，與之相關的房產(chǎn)稅、土地使用稅的稅收貢獻率也越來越大，成為地方稅收的重要來源。與其它稅種相比，房產(chǎn)稅、土地使用稅的稅源較為穩(wěn)定，屬地性較強，覆蓋面較廣。同時，房產(chǎn)出租市場越來越活躍，同一套房產(chǎn)自用與出租狀態(tài)變動頻繁，如何加強稅源分析與運用，提高稅收征管科學化、專業(yè)化、精細化水平，有效減少和避免稅款流失，防范、控制和化解稅收風險，提高稅收征管質量和效率，提高納稅人稅法遵從度，成為稅務機關關注的重要課題。

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人統(tǒng)稱為納稅義務人。房產(chǎn)自用的，按照房產(chǎn)原值一次性減除10%~30%的余值計算繳納稅款（注：天津市均按減除30%后的余值計征），稅率為1.2%，房屋出租的，以房屋租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為租金的12%。稅款按年征收、分期繳納（天津市為分兩期繳納，上半年在5月份，下半年在11月份），征收機關為房產(chǎn)所在地的地稅稅務機關。

土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，這里所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。納稅人根據(jù)其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收 （天津市土地使用稅登記劃分為七等），稅款按年征收、分期繳納（天津市為分兩期繳納，上半年在5月份，下半年在11月份），征收機關為土地所在地的地稅稅務機關。

一、房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收征管中存在的主要問題分析

（一）購買房產(chǎn)、土地不進行房產(chǎn)信息登記，不繳納稅款

從本次專項評估調(diào)研來看，市地稅局提供的各類風險清冊中契稅與稅管員平臺登記信息比對，疑點準確率較高，疑點中納稅人購買房產(chǎn)土地后未到稅務機關登記，亦未繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，并且這種情況絕大多數(shù)屬于購買房產(chǎn)不在注冊地，所屬稅務機關不易察覺，納稅人基于這種僥幸心理，故意逃避稅款。

（二）違反會計準則，少計固定資產(chǎn)原值，少繳稅款

按照規(guī)定，企業(yè)購買房產(chǎn)土地應當以其買價加上相關的稅費作為原值，部分企業(yè)只是將購買價格作為計稅依據(jù)，其他稅費未并入原值，甚至有個別企業(yè)購買若干套房產(chǎn)，只把其中一套價值低的在稅務機關登記，其余部分雖然計入固定資產(chǎn)賬，計提折舊，但不在稅務機關登記信息，瞞天過海，少納房產(chǎn)稅、土地使用稅。

（三）登記信息不準確，影響稅務機關分析判斷精準性

按照規(guī)定，納稅人無論是自用房產(chǎn)還是出租房產(chǎn)，都應在稅管員平臺中登記原值，而事實上，部分納稅人在進行信息登記時隨意性較大，認為既然是出租，原值就沒什么意義，因此要么不登記原值，要么隨意登記1元，租金方面，納稅人也不是按照嚴格意義上的年租金進行登記，納稅人申報租金房產(chǎn)稅時與平臺中登記租金應納稅額不存在勾稽關系，導致平臺中登記應納房產(chǎn)稅與實際入庫金額出現(xiàn)較大差異，稅務機關無法掌握納稅人真實情況，存在較大的涉稅風險。

（四）拖延登記時間，延遲繳納稅款

按照規(guī)定，納稅人應從房屋交付使用的次月開始繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，評估中卻發(fā)現(xiàn)部分納稅人以未辦理交接手續(xù)、房產(chǎn)未使用、尚未簽訂購買合同、未裝修、產(chǎn)權存在糾紛等種種理由，拒不履行納稅義務，延遲繳納稅款。

（五）利用關聯(lián)關系，變相少繳稅款

部分企業(yè)利用關聯(lián)關系變換房產(chǎn)稅計稅辦法，如應按照原值繳納稅款的納稅人與關聯(lián)方簽訂一份租賃合同，以低于市場均價收取租金，從而按租金繳納稅款；有的納稅人與關聯(lián)方簽訂無租使用房產(chǎn)合同，使用方再進行轉租，然后按照租金繳納稅款，這兩種結果都使得應按照原值納稅的，轉變?yōu)榘凑兆饨鸺{稅，最終稅款額度大大降低。

（六）納稅申報錯誤的使用稅目

評估中發(fā)現(xiàn)納稅人出租房屋行為，在申報營業(yè)稅時使用“其他服務業(yè)”稅目，造成房產(chǎn)稅計稅依據(jù)大于營業(yè)稅計稅依據(jù)，影響稅收分析的準確性，甚至個別納稅人將房屋租賃收入混入物業(yè)費、設備租賃等，按照“其他服務業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，不繳納房產(chǎn)稅，造成稅款流失。

（七）房管部門把關不嚴或者違規(guī)操作，少代征契稅，導致稅務機關獲取房地信息失真

根據(jù)市地稅局提供契稅系統(tǒng)疑點清冊，發(fā)現(xiàn)部分納稅人繳納契稅的計稅依據(jù)與實際交易合同存在巨大差異，如某企業(yè)實際交易金額2.05億元，而契稅系統(tǒng)反應1.2億元，另一企業(yè)實際交易合同6280萬，契稅系統(tǒng)反應3360萬，這樣不但少繳了契稅，還導致縮小房產(chǎn)原值。

（八）濫用稅收謀劃，少繳稅款

容積率大于0.5的房產(chǎn)土地，應全部計入房產(chǎn)稅原值，個別企業(yè)在會計核算時，將房產(chǎn)價值計入固定資產(chǎn)，將土地價值計入無形資產(chǎn)，繳納房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，少繳稅款，由于核算較為隱蔽，不易被發(fā)現(xiàn)。

（九）房屋租賃市場日趨活躍，納稅人千方百計在稅收上做文章

有的納稅人單方面?zhèn)卧煲环菁俸贤峁┙o稅務機關，故意降低合同載明的房屋租金；有的出租雙方在簽訂出租合同時首先達成口頭協(xié)議，在正式合同中故意降低合同中載明的房屋租金，專門用于欺騙有關部門，而承租方在支付租金時卻按雙方達成的口頭協(xié)議約定的金額；有些出租房屋雙方根本不簽訂正式合同，只達成口頭協(xié)議；有的承租人對出租人的房屋進行了修理、裝修，以修理和裝修費用抵減一部分房屋租金；有的承租人為出租人提供了某種勞務或支付了某種商品，以勞務和商品價值抵頂一部分房屋租金。不管屬于以上哪種情況，雖然稅務機關有權根據(jù)房屋出租市場的租金水平核定其營業(yè)額，但因核定的營業(yè)額往往會有偏差，致使征納雙方矛盾加劇，給稅務部門的征管工作帶來了被動。

二、加強房地兩稅稅收風險控制的措施與思考

（一）堵塞征管漏洞

針對房產(chǎn)土地會計賬簿金額與稅務機關登記房產(chǎn)、土地信息金額不匹配問題，即企業(yè)不按規(guī)定如實登記房產(chǎn)土地信息和企業(yè)延遲納稅等問題建議：一是要強化報表分析，管理人員應當充分利用稅管員平臺中納稅人上傳的報表信息，隨時關注報表期初、期末余額增減變動情況，尤其是與房產(chǎn)、土地關聯(lián)緊密的會計科目，如：貨幣資金、在建工程、固定資產(chǎn)、累計折舊、投資性房地產(chǎn)等，通過上述會計科目期初期末余額變動與房產(chǎn)土地信息變動進行比對來尋找蛛絲馬跡；二是要充分利用數(shù)據(jù)庫信息，定期或不定期調(diào)取企業(yè)開具和收取的發(fā)票信息，通過開具發(fā)票項目內(nèi)容和金額與企業(yè)會計報表中的科目金額、房產(chǎn)土地信息進行比對，從中發(fā)現(xiàn)疑點，進而堵住征管漏洞。

（二）減少納稅人不必要的稅收籌劃

對納稅人出租租賃不按照規(guī)定納稅問題建議：一是聯(lián)合物價、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的核定租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅；二是對房屋出租企業(yè)提供物業(yè)服務的，核查其是否取得物價部門的收費許可，且其價格是否經(jīng)過物價部門的審批，雙方簽訂的服務合同等；三是完善政策法規(guī)，盡量細化，減少納稅人實施稅收籌劃的機會。

（三）保證源頭上不出差錯

針對發(fā)現(xiàn)代征契稅計稅依據(jù)與交易合同金額相差較大的現(xiàn)象，稅務機關在借助房管局（契稅征收系統(tǒng)）信息的基礎上，每年或每半年對所有新增大宗交易要求企業(yè)提供交易的相關資料（合同、發(fā)票、評估報告等），并且與稅管員平臺中的納稅信息、報表信息進行一一比對，從源頭上杜絕漏洞。

（四）增強納稅人的納稅意識

當前，納稅人的納稅意識較過去有了一定的提高，但畢竟還很淡薄，政策水平參差不齊，與我國社會主義市場經(jīng)濟法制化的要求還相差甚遠，稅法宣傳工作依然任重道遠。例如：不少納稅人對房產(chǎn)稅計稅依據(jù)掌握均存在偏差，他們只知道把買價記到房產(chǎn)原值，而與之相關的稅費（較為明顯的是契稅）并不作為計稅依據(jù)，導致少繳房產(chǎn)稅；同時在調(diào)查中，我們還發(fā)現(xiàn)相當一部分企業(yè)申報時不知道選擇正確的稅目，把房屋出租的營業(yè)稅申報為其他服務業(yè)。因此要通過多形式多角度加強稅法宣傳，全面增強全體公民的依法納稅意識，讓納稅人對稅收政策有更深的了解，增強其納稅遵從度。

（五）調(diào)整房、地兩稅現(xiàn)行征管模式

在評估中發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)契稅信息與房產(chǎn)登記信息不匹配的納稅人都存在著異地購買情況，即所購買的房產(chǎn)、土地未坐落在注冊地，這樣導致注冊地稅務機關無法及時得到其在房管部門辦理產(chǎn)權登記及繳納契稅的信息，而坐落地稅務機關雖能得到信息，卻誤認為稅款已經(jīng)由注冊地稅務機關登記信息、繳納稅款，這樣造成納稅人報有僥幸心理，兩邊全不辦理登記、不繳納稅款。因此，調(diào)整經(jīng)管模式，由原來的注冊地征管為坐落地征收。

（六）改進稅管員平臺登記軟件

從目前來看，房產(chǎn)、土地登記出租信息登記過于簡單，只登記原值、租金、應納稅款，與企業(yè)實際入庫稅款不存在勾稽關系，納稅人自己可以隨意根據(jù)自身需求隨意更改租金金額，給稅務機關監(jiān)管帶來一定難度。為避免這種情況，我們認為對出租房產(chǎn)、土地，應當要求納稅人登記詳情，如承租人名稱、合同約定租期、年租金、承租方微機號或身份證號（自然人）、面積等有效信息，并且以一個年度為區(qū)間，增加年入庫稅款與所登記合同金額之間的校驗功能，如果合同發(fā)生變動，及時進行變更，這樣就便于稅務機關與承租方登記信息和本企業(yè)實際入庫稅款進行比對，最大限度減少稅款流失風險。

（七）加大稅收執(zhí)法力度

針對部分納稅人對稅法并不是不知曉，卻以資金不足、房產(chǎn)存在爭訴、經(jīng)營困難、交付房產(chǎn)之前合同未定等種種理由拒不履行納稅義務，對于這類“軟抗稅”的納稅人，稅務機關應當堅決果斷采取必要的稅收保全和強制措施，確保國家稅款及時、足額入庫，維護稅法的嚴肅性。

（八）適時調(diào)整稅收政策

房屋出租涉及的稅種較多，按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，納稅人出租房屋應納以下各種稅：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪費、企業(yè)所得稅或個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。個人出租商業(yè)用房的稅負可達到25%左右，企業(yè)出租房屋的稅負在不考慮企業(yè)所得稅的情況下也達到18%左右。部分納稅人不主動繳納稅款是認為稅負過高，稅收負擔過重，如果適時修改稅收的相關政策，適當減輕納稅人稅負，藏富于民，讓納稅人能“交得起”稅，也必會為我們加強稅收征管減輕一定的工作壓力。

責任編輯：解忠艷 高艷芳

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1006－1255－（2016）05－0057-03