沈從樂+卓宇晶

無論在一線、新一線還是二線城市，2016年的中國房地產(chǎn)市場都足夠驚心動魄。

前半段是瘋狂的漲價和瘋狂的搶購。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會8月的數(shù)據(jù)，34座城市當(dāng)月房價同比漲幅超過15%，排名最高的廈門達(dá)到了43.69%。在這段時間里，人們要和一天一個價的房價賽跑，為自己不能以相對更低的價格買到房子焦慮。

然而僅僅隔了一個“十一”長假，超過20座城市收緊房地產(chǎn)政策，成交量即刻降至冰點。那些曾經(jīng)迫切想要買房的人，其購房資格連通買房的熱情，都被牢牢地限制了。

無論我們談?wù)撡I房這個話題的時候是否涉及中國人特有的買房情結(jié)，房子永遠(yuǎn)是城市中的稀缺品，并且在規(guī)模越大的城市，它的稀缺程度越高。

城市本就是一個資源高度集聚的人類生存空間，它誕生的前提是土地有限。而城市集中了最多的機(jī)會，持續(xù)吸引人們進(jìn)入，人口密度的增加也進(jìn)一步加劇了用地的緊張。因此你會看到，從同一家房企同一條產(chǎn)品線出來的項目，在不同城市的售價差距可能超過10倍—排除房價中的其他變量，地價才是決定房價高低的最關(guān)鍵因素。

右邊的圖表中，我們列舉了成都、杭州、武漢、天津、南京、重慶、西安、長沙、青島、沈陽、大連、廈門、蘇州、寧波、無錫、福州、合肥、鄭州、濟(jì)南和東莞這20座新一線及房產(chǎn)熱門二線城市2016年1月至11月的1178宗住宅（含商住混合用地）土地交易數(shù)據(jù)。其中每條豎線的一端代表土地成交時的樓面價，另一端代表土地成交當(dāng)月該地塊周邊的房價，顏色的深淺則顯示了這兩個數(shù)據(jù)的比值。

這里需要解釋一下“樓面價”的概念，它是開發(fā)商買下土地的每平方米土地成本，相當(dāng)于一個樓盤在什么都沒有建時的土地凈價—樓面價加上建筑安裝等成本和開發(fā)商的利潤，就構(gòu)成了房價。通常來說，樓面價會占到房價的30%以上。

因此，當(dāng)一塊尚未建設(shè)的空地的樓面價格已高于周邊地區(qū)的房價，就會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況—圖表中用淺色線段標(biāo)示的都是這樣的地塊。典型的例子是今年8月融信以10萬元/平方米的樓面價格拿下上海內(nèi)環(huán)線中興路地塊，而這塊地附近的次新房房價僅是每平方米7萬至8萬元左右。更夸張的，在廈門、東莞、合肥、天津和鄭州，今年還出現(xiàn)了樓面價超過周邊房價兩倍以上的土地。

開發(fā)商已經(jīng)用腳投票表達(dá)了對這些東部地區(qū)城市的信心，這比購房散客的行為更有說服力一些。但對于城市管理者來說，很難判斷追逐利潤的資本中帶有多少投機(jī)的成分以及潛在的危險。

于是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最嚴(yán)格的也正是這些地價高于房價的城市。

這里我們?yōu)檫@20座城市以及北上廣深的房產(chǎn)政策做了打分，你可以對照前一頁右側(cè)的打分標(biāo)準(zhǔn)來查看每座城市具體的限購、限貸、限價及資金管控政策力度。從打分結(jié)果看，南京、合肥、蘇州和廈門的調(diào)控力度甚至超過了一線城市。

從2011年第一次以限購的方式實施房地產(chǎn)調(diào)控政策起，政府控制房價過快上漲的手段越來越多樣。到今年，調(diào)控力度已經(jīng)是最嚴(yán)格的一輪，而由此帶來的是最后一個季度房市中的焦慮情緒。這種焦慮與瘋搶時的焦慮一脈相承，不僅僅是出于想要有個家卻要付出巨大成本的困難，還有手頭的“房票”—購房資格隨時會失效的不安全感。

畢竟，對于多數(shù)生活在大城市中的公司人來說，當(dāng)其他資產(chǎn)配置手段都不那么靠譜的時候，用總價30%左右的現(xiàn)金和不太高的貸款利率這樣的高杠桿撬動一套房產(chǎn)仍是最有效的資產(chǎn)增值手段。

誰也說不準(zhǔn)這種焦慮情緒的蔓延會不會在某一天達(dá)到極限，到那時人們也許會放棄擠破頭皮也要在大城市安家落戶的欲望，尤其是那些尚未能吸引到足夠多的人來發(fā)揮創(chuàng)造力的城市。而這最終損害的，是城市的年輕活力和參差多態(tài)。