陳陽(yáng)

房?jī)r(jià)上漲的原因探析

陳陽(yáng)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)具有重要影響，然而經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為房地產(chǎn)行業(yè)的突出問(wèn)題，也是如今的熱點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)主體關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，影響房?jī)r(jià)的因素涉及方方面面，如需求、成本、政策等等，然而真正觸及問(wèn)題中心的因素，還需探討。此外，資本因素是討論房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)不應(yīng)忽視的重要一面。

房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)；原因；資本

2005年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展壯大，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，同時(shí)帶動(dòng)建筑、能源、交通等行業(yè)的發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要貢獻(xiàn)。近年來(lái)，房?jī)r(jià)更是一路飆升，超出了普通居民的購(gòu)買力，涉及社會(huì)問(wèn)題和民生問(wèn)題。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入平均值為14～15倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上4～6倍的標(biāo)準(zhǔn)。雖然國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)依然在漲。馬克思認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，房?jī)r(jià)問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又是政治問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，關(guān)系國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展，是重中之重。

一、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)概述

影響房?jī)r(jià)上漲的因素紛繁復(fù)雜，要了解房?jī)r(jià)上漲的主要原因，首先要對(duì)房地產(chǎn)本身有所了解。

房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實(shí)物，比如建筑物。房地產(chǎn)一般也被稱為不動(dòng)產(chǎn)。①該名詞解釋摘自維基百科。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)于其他國(guó)家具有特殊性，參與主體眾多，如土地開(kāi)發(fā)商、政府和購(gòu)房者等主要參與者，還包括建筑公司、媒體、房地產(chǎn)代理商、經(jīng)理人、銷售人員等次要參與者。其中購(gòu)房者分為兩類，一類是買不起房子的人，這一類購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位。出于安家立業(yè)等中國(guó)傳統(tǒng)觀念，房子對(duì)這些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是必需品，但是他們的收入漲幅永遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的漲幅；另一類購(gòu)房者是出于投資性需求而買房，通過(guò)炒房獲取利潤(rùn)。雖然房地產(chǎn)是財(cái)政收入的重要來(lái)源，但是政府的最終目的是讓老百姓安居樂(lè)業(yè)，政府是希望將房?jī)r(jià)波動(dòng)控制在一定范圍內(nèi)的。房?jī)r(jià)過(guò)高引起的民生問(wèn)題，必然需要“第三只手”的調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)雖無(wú)壟斷之名，卻有壟斷之實(shí)，政府政策施壓下，房?jī)r(jià)依然在漲，雖然不能確定這是否是房地產(chǎn)大佬們商量一致的結(jié)果，但是他們對(duì)購(gòu)房者的統(tǒng)一行為顯示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)中的強(qiáng)勢(shì)地位。

二、我國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因分析

導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因有很多，需求過(guò)熱、成本上升等等已有人提及，但細(xì)細(xì)推敲，發(fā)現(xiàn)這些說(shuō)法其實(shí)存在一些漏洞。

（一）需求拉動(dòng)說(shuō)

有人認(rèn)為，過(guò)熱的購(gòu)房需求是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。一般情況下，供求影響價(jià)格，不同因素對(duì)價(jià)格的影響最終是通過(guò)改變商品的供求狀況而實(shí)現(xiàn)的，商品供不應(yīng)求，買者爭(zhēng)相搶購(gòu)，價(jià)格上漲。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口增長(zhǎng)，家庭規(guī)模趨于小型化，銀行開(kāi)辦按揭貸款業(yè)務(wù)使個(gè)人住房貸款余額急劇增加……這些原因不僅刺激了正常需要，也提升了投機(jī)性需求，與此相對(duì)的，由于信貸政策和土地政策緊縮，導(dǎo)致短期內(nèi)的住房供給不足，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升，住房供給顯得無(wú)力。所以，在房子供不應(yīng)求的情況下，房?jī)r(jià)理所當(dāng)然地漲了。

需求拉動(dòng)說(shuō)有一定道理，但還不能完全說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的原因。首先，對(duì)于中低收入者來(lái)說(shuō)，他們確實(shí)面臨著住房難的困境，即使有廉價(jià)出租屋屋和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。從表面上看，房子確實(shí)“供不應(yīng)求”，但是實(shí)際上，飆升的房?jī)r(jià)早已將讓那些沒(méi)錢的購(gòu)房者拒之門外，他們有需求但沒(méi)有購(gòu)買力，這樣的需求似乎無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)起太大的影響。同時(shí)，從金子塔型的社會(huì)階層結(jié)構(gòu)可以看出，處于底層的中低收入者所占比重很大，而擁有居民總收入的80%左右的高收入者在居民總數(shù)中占20%，他們大都已經(jīng)擁有了自己的房子，居住需求趨于飽和，競(jìng)相買房是為了滿足其投資性需求，這么多房子攥在手里，也是為了賣出去，那么今后賣的時(shí)候還會(huì)供不應(yīng)求嗎？所以從這兩方面看，供不應(yīng)求并不是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

（二）成本推動(dòng)說(shuō)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)建筑工人的需求是相對(duì)穩(wěn)定的，但隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國(guó)居民人均收入持續(xù)上升，建筑工人的工資也會(huì)不斷提高，所以人工成本提高，開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)提升。同時(shí)，由于物價(jià)上漲，鋼筋、水泥等材料費(fèi)用也有所增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)自然水漲船高。當(dāng)然，這些不足以解釋成本推動(dòng)說(shuō)，更重要的是地價(jià)。房?jī)r(jià)包括地價(jià)，高昂的地價(jià)也是房?jī)r(jià)上升的重要因素。公開(kāi)拍賣是政府轉(zhuǎn)讓土地的主要方式，價(jià)高者得。例如，最早實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的杭州，2004年第一季度和第二季度地價(jià)同比增長(zhǎng)51.3%和81.3%。此外，土地交易過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)尋租行為，開(kāi)發(fā)商為此支出的費(fèi)用，自然是從購(gòu)房者那里收回。

成本推動(dòng)說(shuō)對(duì)不同地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是成立的，成本不同，價(jià)格自然不同，但若是同一幢樓房在不同時(shí)期價(jià)格上漲，對(duì)于這一現(xiàn)象，成本推動(dòng)說(shuō)顯然說(shuō)不通，因?yàn)樽越ǔ芍掌穑某杀撅@然并無(wú)變化，工人工資、材料費(fèi)用顯然都已經(jīng)是過(guò)去式，地價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格雖然有變化，但是實(shí)際價(jià)格還是原來(lái)買入的價(jià)格，所以此時(shí)并不是成本的原因。以任志強(qiáng)為代表的開(kāi)發(fā)商們，將房?jī)r(jià)指向土地“招、拍、掛”政策，將地價(jià)的飆升歸咎于政府政策。政府針對(duì)地價(jià)的調(diào)整政策雖然一定程度上導(dǎo)致地價(jià)上揚(yáng)，但更多針對(duì)的是那些暗箱操作的交易，一定程度上打擊了暴利獲得者，大多數(shù)利益被分流的開(kāi)發(fā)商依然有錢可賺，只是不再是暴利了。而且學(xué)者岳曉武經(jīng)過(guò)一系列探究，認(rèn)為地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果而非原因。所以，成本也不是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

（三）其他

1.政府政策因素

起初為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，出臺(tái)一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，以及后來(lái)出臺(tái)的土地政策和寬松的貨幣政策。

2.媒體因素

媒體的報(bào)道，甚至鼓吹在一定程度上給消費(fèi)者房子供不應(yīng)求等等的錯(cuò)覺(jué)。這些原因雖然對(duì)房?jī)r(jià)以一定的推動(dòng)作用，但實(shí)際上依然沒(méi)有觸及問(wèn)題深處。

三、我國(guó)房?jī)r(jià)上漲重要原因探析

如今房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于其他商業(yè)關(guān)系具有特殊性，用一般商品價(jià)格分析方法很難探究出房?jī)r(jià)上漲的深層原因。如果按照馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論來(lái)給房地產(chǎn)定價(jià)，那么中低收入者“住房難”的問(wèn)題就能迎刃而解了，但顯然開(kāi)發(fā)商們是不愿意的，因?yàn)閮r(jià)值由價(jià)格決定，價(jià)值是凝結(jié)在商品中無(wú)差別的人類勞動(dòng)，價(jià)值由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，簡(jiǎn)化來(lái)說(shuō)就是用成本定價(jià)，而即使算上其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用、地價(jià)、合理的利潤(rùn)空間，依然不能滿足他們的胃口，不然房?jī)r(jià)為何只升不降？從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)井噴式的價(jià)格波動(dòng)更大程度上是一種價(jià)格行為，而非一般意義上由價(jià)值決定的價(jià)格波動(dòng)。

在吳昊的《房地產(chǎn)神曲》一書中，作者用“隨意”二字來(lái)形容房地產(chǎn)商的漲價(jià)行為，雖然不能斷定房?jī)r(jià)是否真的由房地產(chǎn)商“任性”而定，但他們很有可能占據(jù)了主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)商用如此暴利的方式賺錢，了解背后的驅(qū)動(dòng)因素很重要。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的運(yùn)營(yíng)模式是這樣的：房地產(chǎn)商通過(guò)公開(kāi)拍賣獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，然后向銀行貸款，然后由建筑公司開(kāi)發(fā)，賣出房子，房子售出獲得回報(bào)之后并不是結(jié)束，而是又回到第一環(huán)重新開(kāi)始。房地產(chǎn)商之所以愿意回到開(kāi)始并孜孜不倦，是因?yàn)閲L到了高額利潤(rùn)的甜頭，這里隱藏著一個(gè)概念：資本。不同于資金，資本用于投資，通過(guò)完成投資過(guò)程獲得利潤(rùn)即剩余價(jià)值。資本的高回報(bào)率很容易讓開(kāi)發(fā)商們“喪失理智”，使他們眼里只有錢，而忽視消費(fèi)者的真正需求，只把房子視為投資機(jī)會(huì)，通過(guò)各種手段獲取利潤(rùn)。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，炒熱房?jī)r(jià)的還包括社會(huì)上的一些熱錢，如高收入的富有者、類似溫州炒房團(tuán)的那一類人以及其他的閑錢，都試圖投資房產(chǎn)使資金保值增值。

房子首先應(yīng)該用來(lái)居住，而后才是投資機(jī)會(huì)的平臺(tái)，若是不加以控制，很容易陷入本末倒置的局面。資本不一定是房?jī)r(jià)上漲的根本原因，但是從驅(qū)動(dòng)因素來(lái)看，相對(duì)于其他因素，資本因素更深入到問(wèn)題中心。

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陳陽(yáng)，女，江蘇蘇州人，東南大學(xué)馬克思主義理論專業(yè)碩士在讀，研究方向：思想政治教育。

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1008-4428（2016）08-37-02