章文娟

[提要] 近年來(lái)，政府加大了對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市住宅“限購(gòu)政策”的實(shí)施，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛由住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資面臨著前所未有的歷史性發(fā)展機(jī)遇。過(guò)去國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)大多采用資產(chǎn)重型化為特征的“香港模式”，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總攬全包，可以獲得巨額利潤(rùn)，而商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，資本投入更大，回報(bào)周期更長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金薄弱，外部融資主要依靠銀行貸款，而銀行貸款政策的收緊使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的融資壓力。萬(wàn)達(dá)研發(fā)了一種全新的“輕”資產(chǎn)模式，即萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)，所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。這種“輕”資產(chǎn)模式使萬(wàn)達(dá)在激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中仍然保持著持續(xù)快速的拓展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；創(chuàng)新；發(fā)展；輕資產(chǎn)模式

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)下商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略創(chuàng)新——萬(wàn)達(dá)的“輕”資產(chǎn)模式

收錄日期：2016年11月21日

前言

目前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)作為城市發(fā)展的重點(diǎn)，面臨著前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。機(jī)遇是隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，龐大的消費(fèi)群體為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大商機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展前景；挑戰(zhàn)是傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式需要大量資金，在面臨樓市低迷和融資難的困境下，其持續(xù)發(fā)展受到阻力。本文通過(guò)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的案例分析，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)以及其他的重資產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提供借鑒，以優(yōu)化企業(yè)整體財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)的含義及特征

商業(yè)地產(chǎn)主要是指用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括超市、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、酒店等用途的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：

（一）收益性強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)收益包括商業(yè)租金收益、物業(yè)升值變現(xiàn)收益、現(xiàn)金流的產(chǎn)生和使用等多種收益，同時(shí)隨著商業(yè)營(yíng)業(yè)的開(kāi)展還會(huì)產(chǎn)生遞延的附加值。

（二）投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)雖然會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，但同時(shí)也是資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從前期的開(kāi)發(fā)到后期的經(jīng)營(yíng)，需要2～3年的過(guò)渡期，需要大量的運(yùn)營(yíng)資金投入。

（三）經(jīng)營(yíng)方式和內(nèi)容多樣。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式以租賃為主，也有租售結(jié)合，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容主要有大型的購(gòu)物中心、餐飲、娛樂(lè)、休閑、金融服務(wù)等。

（四）經(jīng)營(yíng)管理要求高。商業(yè)地產(chǎn)由于經(jīng)營(yíng)方式多樣，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多變，因此需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，對(duì)服務(wù)促銷、整合營(yíng)銷等都比較高，要求系統(tǒng)地、有計(jì)劃地持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

二、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的重資產(chǎn)模式及財(cái)務(wù)問(wèn)題

過(guò)去萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)模式是萬(wàn)達(dá)自己投資、建設(shè)、管理一個(gè)大型的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊再建造一些商鋪、寫(xiě)字樓、住宅等進(jìn)行銷售，這種城市綜合體模式使萬(wàn)達(dá)商業(yè)取得了巨大成功。過(guò)去萬(wàn)達(dá)的這種經(jīng)營(yíng)模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅銷售和高額的銷售利潤(rùn)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)資產(chǎn)抵押來(lái)獲取金融機(jī)構(gòu)的融資，這種通過(guò)金融機(jī)構(gòu)融資和出售物業(yè)取得回款的重資產(chǎn)模式，在如今金融工具不足、商業(yè)物業(yè)回報(bào)率低的情況下，使萬(wàn)達(dá)面臨一系列的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

（一）凈資產(chǎn)收益率下降。萬(wàn)達(dá)商業(yè)收入主要由銷售物業(yè)收入、投資物業(yè)收入以及酒店經(jīng)營(yíng)收入構(gòu)成，主要依靠銷售物業(yè)。通過(guò)整理萬(wàn)達(dá)商業(yè)近四年的會(huì)計(jì)報(bào)表資料數(shù)據(jù)，計(jì)算其凈資產(chǎn)收益率發(fā)現(xiàn)，2011～2012年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率由32.71%上升到37.36%，上漲了14.22%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)，而此后凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)明顯下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與政策變化影響下，房?jī)r(jià)受到很多起伏，造成銷售毛利率下降，從而導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率下降。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率高。在過(guò)去的重資產(chǎn)模式下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)一直依靠“以售養(yǎng)租”的方式來(lái)獲取大量的資金，用來(lái)買地和投資開(kāi)發(fā)，獲得快速發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，一二線城市開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)減少和更多地進(jìn)入三四線城市，物業(yè)銷售回款困難，因此萬(wàn)達(dá)的資金流更加依賴外部融資，萬(wàn)達(dá)的負(fù)債連年維持在巨額狀態(tài)，達(dá)到了74%以上，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率65%，每年的利息支出就有100多億元。

（三）現(xiàn)金流壓力大。萬(wàn)達(dá)商業(yè)的重資產(chǎn)模式就是依靠經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金凈流量來(lái)支持其投資活動(dòng)現(xiàn)金流量的支出。從萬(wàn)達(dá)近幾年的現(xiàn)金流量表的數(shù)據(jù)來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量在2012年、2013年發(fā)生了大幅下滑，而隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量總體呈上升趨勢(shì)，2014年其投資現(xiàn)金凈流出為457億元，2014年其資產(chǎn)負(fù)債表的應(yīng)付賬款額高達(dá)500多億元，還有近1，800億元銀行貸款及未償還債券，全年利息支付達(dá)120多億元。萬(wàn)達(dá)的重資產(chǎn)模式給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了不小的資金壓力。

在面臨盈利能力下降、現(xiàn)金流壓力上升和融資壓力不斷上升的情況下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)推行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)解決投資資金不足、盈利能力下降及融資成本高等問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式及策略

2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問(wèn)、嘉實(shí)資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司一起投資240億元人民幣，建造了20多座萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選址、建設(shè)、冠名、招商、運(yùn)營(yíng)和管理。萬(wàn)達(dá)與合作方按一定比例分享租金凈收益，萬(wàn)達(dá)的這種輕資產(chǎn)模式實(shí)施策略包括以下三個(gè)方面：

（一）拓展融資渠道。一方面萬(wàn)達(dá)與基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者合作，通過(guò)引入第三方資金投入來(lái)獲得置地、開(kāi)發(fā)及建設(shè)所需的資金；另一方面萬(wàn)達(dá)收購(gòu)了快錢并成立了自己的商務(wù)公司，采用眾籌方式獲得資金。通過(guò)搭建內(nèi)外部的融資平臺(tái)，萬(wàn)達(dá)解決了融資難的困境。

（二）輸出品牌和提高運(yùn)營(yíng)管理能力。由第三方出資金，萬(wàn)達(dá)復(fù)雜選址、設(shè)計(jì)與建造，萬(wàn)達(dá)不控股，但萬(wàn)達(dá)掌握合作項(xiàng)目的操盤(pán)權(quán)。合作項(xiàng)目使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌，通過(guò)萬(wàn)達(dá)的品牌影響力來(lái)獲得高的出租量與客流量，通過(guò)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理的“慧云”系統(tǒng)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)廣場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)與管理。萬(wàn)達(dá)沒(méi)有控股，而是作為提供品牌及拿地、開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)等一系列服務(wù)者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，不用再擔(dān)心房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流入的影響，萬(wàn)達(dá)借此提高了資金的利用效率。

（三）分享租金收益獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。在與第三方投資者的合作中，萬(wàn)達(dá)作為一個(gè)服務(wù)的提供方，分享35%的租金收入。萬(wàn)達(dá)原來(lái)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策影響，房?jī)r(jià)波動(dòng)大，物業(yè)銷售回流的現(xiàn)金不能為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而在輕資產(chǎn)模式下，通過(guò)分享租金收入就能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

四、萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的借鑒意義

（一）拓展融資渠道。目前，我國(guó)資本市場(chǎng)還不完善，融資形式單一，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)銀行貸款獲得資金，因此可以借鑒萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式，尋找戰(zhàn)略合作伙伴，一起共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)減少資金支出。此外，也可以通過(guò)私募股權(quán)基金、銀團(tuán)貸款或信托資金等多元化的融資方式獲取資金，進(jìn)行資源整合。

（二）企業(yè)自身能力培養(yǎng)。企業(yè)在獲取外部資金來(lái)源后，也要加強(qiáng)自身優(yōu)化資源與資本配置能力，提高企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)能力與盈利能力。

1、提高核心知識(shí)技能。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不僅要有建筑及規(guī)劃技術(shù)、建筑施工技術(shù)、空間設(shè)計(jì)技術(shù)、園林規(guī)劃與設(shè)計(jì)技術(shù)等，還要注重自身軟實(shí)力的培養(yǎng)，樹(shù)立品牌意識(shí)、提高項(xiàng)目運(yùn)作能力、提高服務(wù)質(zhì)量、注重市場(chǎng)影響力等等。通過(guò)投入知識(shí)成本，再加上自身核心技能與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理能力，地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。

2、提高資金運(yùn)作能力。輕資產(chǎn)模式可以幫助企業(yè)以較低的成本獲取資金，但同時(shí)也需要企業(yè)有更強(qiáng)的資本運(yùn)作能力。因此，地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行資源優(yōu)化配置，通過(guò)加強(qiáng)資金使用效率與提高資金周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而使企業(yè)的資金流處于一個(gè)高效快速流轉(zhuǎn)狀態(tài)。

3、提高組織管理能力。輕資產(chǎn)模式不再需要企業(yè)運(yùn)作整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而是要求專業(yè)公司運(yùn)作各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，這就需要企業(yè)有良好的組織管理能力與協(xié)調(diào)能力。地產(chǎn)企業(yè)不僅需要擔(dān)任組織者和統(tǒng)籌者的角色，還需要具有項(xiàng)目管理與整合、組織與協(xié)調(diào)能力，通過(guò)進(jìn)行各個(gè)環(huán)節(jié)地有序銜接，來(lái)完成商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

4、采用信息化管理。商業(yè)管理具有任務(wù)重、工程管理量大的特點(diǎn)，而萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式通過(guò)建立一個(gè)“慧云”系統(tǒng)，把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消費(fèi)管理、機(jī)電管理、節(jié)能管理等16個(gè)子系統(tǒng)放在一個(gè)電腦屏上，通過(guò)計(jì)算機(jī)工程師對(duì)公司的整體運(yùn)作情況進(jìn)行監(jiān)控。通過(guò)計(jì)算機(jī)管理，不僅減少了管理人員，降低了成本，還能有效地提高運(yùn)營(yíng)效率。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式發(fā)展還處于起步階段，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與轉(zhuǎn)型不是一蹴而就的，一方面商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要積極拓展外部融資渠道，通過(guò)第三方投資、基金、保險(xiǎn)等多種方式獲取資金來(lái)源；另一方面商業(yè)企業(yè)也要提高資金投資與運(yùn)營(yíng)管理能力，樹(shù)立品牌意識(shí)、提高服務(wù)理念、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，有效利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等來(lái)提高管理效率，增強(qiáng)自身可持續(xù)發(fā)展能力，獲取更多的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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