吳嘉偉

摘要：新時(shí)期背景下，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，但是隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨了利潤(rùn)驟降的局面，如何通過科學(xué)有效的造價(jià)管理和控制，在保證建筑質(zhì)量的同時(shí)，降低房地產(chǎn)的成本，追求利益最大化成為了新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)們研究的一個(gè)重要課題之一。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；工程造價(jià)；管理；模式；新時(shí)期

前言

伴隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩，如何在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的眾多房地產(chǎn)企業(yè)中繼續(xù)生存下去，如何降低成本，控制工程造價(jià)成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)重要問題，房地產(chǎn)行業(yè)中，一個(gè)項(xiàng)目的成本包含的方面較廣，為了更好的控制其成本，必須要從房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和階段人手，包括項(xiàng)目的招標(biāo)、投標(biāo)、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工結(jié)算等等。

1.如何控制房地產(chǎn)工程造價(jià)

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，需要實(shí)時(shí)進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查、管理和糾正、引導(dǎo)。主要體現(xiàn)在三個(gè)階段：確立標(biāo)準(zhǔn)、檢查施工狀態(tài)、糾正偏差。而對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制，主要又分為三個(gè)階段，分別是事前控制、事中控制和事后控制。要把工程造價(jià)的控制包含到項(xiàng)目進(jìn)行的整個(gè)過程當(dāng)中，分別在項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工和竣工階段都進(jìn)行控制，從而能夠保證隨時(shí)將偏差糾正過來，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程造價(jià)控制之前，首先要把控制的目標(biāo)設(shè)立好，防止出現(xiàn)偏差。要讓房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制工作貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施的全過程，成為一個(gè)有機(jī)的整體。設(shè)立的目標(biāo)水平不可以太高、也不能過低，要既有可實(shí)現(xiàn)性，也有先進(jìn)性，在激發(fā)工作人員激情和能力的同時(shí)，也要防止設(shè)立的目標(biāo)成為空談。其次，就是在控制工程造價(jià)的時(shí)候一定要保證重點(diǎn)凸出，工程造價(jià)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它涉及的方面非常的龐雜繁多，所以要在項(xiàng)目開始之前就要有一個(gè)事先控制，也就是說工程造價(jià)的控制不僅僅要反應(yīng)在工程進(jìn)行的各個(gè)階段，還要有事先就編訂好的控制方法，積極主動(dòng)的去影響工程造價(jià)的控制過程。最后，要注意的是工程造價(jià)控制在工程施工的全過程當(dāng)中都屬于是不確定的狀態(tài)，除非竣工結(jié)算之后，否則切不可放松控制。

2.房地產(chǎn)工程造價(jià)控制措施

2.1房地產(chǎn)工程決策階段工程造價(jià)控制內(nèi)容

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制要從決策階段就開始，所以進(jìn)行工程估價(jià)就顯得非常有必要。工程估價(jià)可以幫助制定投資計(jì)劃，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)工程造價(jià)控制。一般來說，房地產(chǎn)工程的資金投入是非常大的，所以在對(duì)產(chǎn)品的前景、經(jīng)濟(jì)效益等方面一定要進(jìn)行深入的調(diào)查研究，力求讓工程估價(jià)做到精確。精確的工程估價(jià)能夠成為工程造價(jià)初步設(shè)計(jì)的一個(gè)資金衡量標(biāo)準(zhǔn)，從而對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行初步的控制，并且還可以作為向銀行貸款的重要依據(jù)。

2.2房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)控制最重要的階段就是工程設(shè)計(jì)階段。施工前，如果有良好的施工設(shè)計(jì)，會(huì)對(duì)后期工程造價(jià)的控制起到非常好的助力。在設(shè)計(jì)階段，對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的成功率是8成左右，而消耗的成本大概之后百分之一左右。因此優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，在進(jìn)行工程方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，要設(shè)立監(jiān)理監(jiān)督從而讓設(shè)計(jì)更加的合理，并把造價(jià)控制在限額的范圍之內(nèi)。

2.3招投標(biāo)階段工程造價(jià)的控制

具體審查投標(biāo)單位報(bào)價(jià)時(shí)，將投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)進(jìn)行匯總分析與內(nèi)部標(biāo)底對(duì)比，特別是重點(diǎn)研究工程量大的項(xiàng)目單價(jià)，投標(biāo)單位常采用不平衡報(bào)價(jià)法，比如在保持總造價(jià)不變的情況下，將可能變更減少或不變的項(xiàng)目的單價(jià)降低，將可能變更增加的項(xiàng)目單價(jià)增大，這樣在竣工結(jié)算時(shí)，可達(dá)到追加工程款目的。對(duì)工程總價(jià)、各個(gè)項(xiàng)目單價(jià)組成的要素的合理性進(jìn)行分析、測(cè)算，最終選擇最優(yōu)報(bào)價(jià)的中標(biāo)單位，中標(biāo)后，施工合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建設(shè)工程施工合同審閱會(huì)簽制度，有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式、三材市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等，都應(yīng)有詳細(xì)的約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)的特殊貴重材料和設(shè)備要列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單。還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍之內(nèi)。

2.4房地產(chǎn)施工階段工程造價(jià)的控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工階段是建筑物實(shí)體形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價(jià)格，市場(chǎng)供求波動(dòng)大等等。要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮投資效益，就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的全方位、全過程的造價(jià)控制。由于房地產(chǎn)建設(shè)工程的復(fù)雜性，影響因素的多變性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)工程實(shí)施階段往往會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段對(duì)工程造價(jià)的控制除了加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕浪費(fèi)。建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

3.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效控制造價(jià)，必須更新觀念，將造價(jià)控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)項(xiàng)目的前期階段上來，尤其設(shè)計(jì)階段未雨綢繆，嚴(yán)控決算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算。在房地產(chǎn)工程建設(shè)各階段應(yīng)認(rèn)真分析利用建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度提高建設(shè)資金投資效益。