韋順

今年上半年，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)萎靡不振，難以提起投資者的興趣；本次萬科定增事件，當(dāng)我們再次將目光回到房地產(chǎn)板塊時，發(fā)現(xiàn)了一個十分奇特的現(xiàn)象：一方面是房價、樓市的火爆，上漲成為主基調(diào)；但另一方面，地產(chǎn)板塊的走勢卻是跌跌不休，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止6月21日，今年以來房地產(chǎn)板塊整體下跌23%，部分個股跌幅遠(yuǎn)甚于同期上證指數(shù)。

是何種原因造成了房價和地產(chǎn)股冰火兩重天的局面？本刊綜合分析后認(rèn)為，其主要在于樓市受政策的影響較大，而股票則是受行業(yè)成長前景及企業(yè)盈利能力的推動。地產(chǎn)股今年將呈現(xiàn)出前高后底的走勢，站在成長性的角度，地產(chǎn)股并不適合長期投資。

樓市量價齊升格局未變

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)之一，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元（占GDP總量達到14.17%），連續(xù)11年保持增長態(tài)勢。雖然政府自2010年以來政府陸續(xù)出臺政策抑制樓市火爆的局面，但依然止不住房價的快速上漲，尤其是2014年下半年，在國家貨幣政策放松的背景下，加之限購政策放松及去庫存政策實施，國內(nèi)樓市開始加速上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2015年4月全國百城住宅價格指數(shù)同比增速為-4.46%，此后逐月走高，截止2016年5月已達到10.34%，接近該數(shù)據(jù)的歷史最高水平。而從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，全國累計商品房銷售面積也出現(xiàn)快速回升，今年前5個月更是出現(xiàn)井噴式行情，同比增速高達33.2%。

房地產(chǎn)呈現(xiàn)出典型的區(qū)域化特征，前五個月以京滬深為代表的一線城市房價同比增速呈現(xiàn)出上漲趨勢，5月份達到了26.82%，而同期70大中小城市新建住宅面積指數(shù)（三線城市）僅為1%，出現(xiàn)明顯的兩極分化。有市場人士指出，一線城市房價上漲肯定有炒房客的作用，但更多是來自于巨大的房產(chǎn)需求的抬升，未來一段時間內(nèi)京滬深的住房價格很有可能維持在高位運行，而三、四線城市則可能面臨一個下跌的風(fēng)險。

值得注意的是，在房價暴漲也催生地產(chǎn)商的拿地?zé)崆椋鞯氐貎r逐步升溫。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止6月13日全國50大城市土地出讓金同比上漲47%，其中長三角地區(qū)的蘇州、南京及杭州成為了制造“地王”的溫床，尤其是南京。有人士統(tǒng)計，今年南京市地王位置就已被刷新10次，其中房地產(chǎn)商世貿(mào)以88億元拿下總價地王。對于近期地王頻現(xiàn)的問題，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這主要與寬松的貨幣政策和企業(yè)較低的融資成本有關(guān)，當(dāng)前這些地王的拿地價格接近市場樓面均價，后續(xù)銷售若出現(xiàn)問題，有可能面臨較大的投資風(fēng)險。

今年地產(chǎn)股暴跌超23%

那邊樓市銷售火爆異常，這邊房地產(chǎn)股跌跌不休。2016年以來，A股經(jīng)歷了史無前例的大股災(zāi)，但截止6月21日，上證指數(shù)的跌幅也才18.6%，而同期地產(chǎn)板塊整體下跌幅度卻超過23%，股價表現(xiàn)十分難看。

實際上，地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前還存在萬科這一隱形的風(fēng)險，公司目前的總市值高達2564億元，位居行業(yè)第一名，比第二名的綠地控股高出近一倍的市值。去年在寶能的介入下萬科股價曾有過不菲的漲幅，雖然公司15年業(yè)績依然保持34%的高增長，但股價已有過度透支未來成長性之嫌，而且今年以來A股市場環(huán)境發(fā)生劇烈變化，加之公司收購深圳地鐵的定增價格僅為15.88元，比停牌前的價格低了近35%，復(fù)牌后大幅下跌將是大概率事件。

個股的表現(xiàn)也不盡人意。申萬一級行業(yè)中房地產(chǎn)共有142只個股，今年以來股價出現(xiàn)下跌的有130只，占比超90%，跌幅超過30%的達到55只，其中魯商置業(yè)的跌幅最大，達到46%，公司并無重大的利空事件催化，如此大的跌幅確實匪夷所思。

從公司公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)看，2015年四季度公司房地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約金額和面積僅有20億元和28萬平方米，同比分別大幅減少53%和43%，竣工面積僅有11萬平方米，同比減少71%。今年一季度經(jīng)營情況有進一步惡化的趨勢，實現(xiàn)簽約金額只有8億元和簽約面積僅有8.6億元和10.4萬平米，同比分別減少1.7%和13.6%，竣工面積基本持平。如此來看，經(jīng)營情況惡化或是公司股價下跌的主要原因之一。

當(dāng)然股價漲幅高的個股也不一定就是經(jīng)營情況向好的企業(yè)。在漲幅榜中，累計漲幅超過10%的個股有四只，分別是萬澤股份（51%）、中房股份（47%）、銀億股份（27%）和數(shù)源科技（10%），深入來看，上述4只個股之所以能獲得較大漲幅，原因在于事件刺激而非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向好，其中漲幅最大的萬澤股份主要是剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型新材料領(lǐng)域，中房股份則是被鋁業(yè)巨頭忠旺借殼，排名第三位的銀億股份主要是重組預(yù)期，數(shù)源科技主業(yè)并非房地產(chǎn)，其因為擁有無人駕駛概念而受到資金青昧。若剔除掉這些事件推動型的個股，行業(yè)表現(xiàn)將更加糟糕。

地產(chǎn)股不會有太多機會

對于買樓賺、買地產(chǎn)股虧的現(xiàn)象，我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場的回升是基于信貸政策寬松以及政府對樓市政策的松綁的背景，包括去樓市庫存以及允許買房者加杠桿，房價短時間出現(xiàn)暴漲是情理之中的事情，但這樣的市場行情并不可持續(xù)，未來可能存在周期性調(diào)整的可能。

而對于房地產(chǎn)股票而言，投資者更傾向于看中行業(yè)的成長前景和企業(yè)的盈利情況。地產(chǎn)行業(yè)已過了黃金發(fā)展期，行業(yè)景氣度在不斷下行，同時，地產(chǎn)板塊整體的盈利能力也在下滑，2013年-2015年行業(yè)凈利潤同比增長率分別為18.32%、0.32%和-5.75%，呈現(xiàn)出持續(xù)下降的趨勢。從這點看，地產(chǎn)股的投資價值自然要大打折扣，今年地產(chǎn)股可能會出現(xiàn)前高后底的走勢，若拿全年可能不會有太多超額收益。