戴衛(wèi)

一、創(chuàng)新需圍繞產(chǎn)業(yè)鏈條的上下游進行

現(xiàn)在很多地產(chǎn)干著和自己不太相關的事情，大家忙著轉型、忙著戰(zhàn)略調(diào)整，但是走進了一些誤區(qū)。自己沒有醫(yī)療資源，憑什么去干社區(qū)健康？筆者拜訪了40多家地產(chǎn)商，沒有一家地產(chǎn)商不在談社區(qū)健康的，沒有一家不在談醫(yī)養(yǎng)結合的。但沒有醫(yī)院資源，何談醫(yī)養(yǎng)結合？路徑不知道，怎么落地不知道，先開哪扇門不知道，如何邁第一個臺階不知道。所以，筆者認為，能在擅長的上下游一體化上找到一個狹小空間的創(chuàng)新已經(jīng)實屬不易了。

二、大服務模型的創(chuàng)新

很多地產(chǎn)人很奇怪，一邊喊著困惑、失眠、焦慮，一邊看不起很多小生意，看不起物業(yè)管理。筆者走訪了十幾家國內(nèi)頂尖的物業(yè)公司，有些物業(yè)公司一年配套能做10個億。還有一家物業(yè)公司，目前在反收購停車場，收得如火如荼，恰恰地產(chǎn)人又嗤之以鼻。所以，我們應該圍繞一個大社區(qū)，真正在一個點上，用大錘去砸一個點，砸一個釘子，興許能砸出一片市場來。所以從這個角度來講，我希望今天的地產(chǎn)人能夠冷靜下來看一看，發(fā)生在我們周邊的一些小的、常流水的、大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)實際上全部都是服務業(yè)。

三、金融創(chuàng)新

最近很多地產(chǎn)人動不動就談平臺，我希望大家少談平臺、多想內(nèi)容。社區(qū)六個流不是我們發(fā)明的，是十多年前IBM發(fā)明的，每個流里面都產(chǎn)生百億級的公司、千億級的市場，很多人都說大健康、社區(qū)服務、商流，怎么做呢？我們看到第三方配送平臺是一個千億級的市場，社區(qū)垂直電商又是千億級的市場，大家可能又忽略了，找不到解碼，停留在戰(zhàn)略層面、技術層面。

建業(yè)依靠物業(yè)費做ABS，2016年4月融了9億，這樣的金融創(chuàng)新又是不被我們地產(chǎn)人看好的，但是這樣光鮮的案例就發(fā)生在我們周邊。我們看到華僑城用未來幾年的門票打包做ABS，恰恰不被我們看好的服務產(chǎn)業(yè)，給我們提供了源源不斷發(fā)展的動力、資本。很多地產(chǎn)人都說在我們孵化的時候，我們沒有錢啊，但是你做了嗎？我們看到金科融了15億，廣州的某公司融了23億。所以，物業(yè)要想有發(fā)展，地產(chǎn)要想有發(fā)展，其實用ABS能夠給我們后續(xù)發(fā)展帶來很好的資金保證，這種創(chuàng)新就發(fā)生在這一年多，但是恰恰很多地產(chǎn)人不屑去研究它。

四、科技創(chuàng)新

在科技方面我們看到很多走在前面的標桿企業(yè)，認認真真做兩個方面的事情：一個是物業(yè)智慧科技的投入；二是物業(yè)運營管控的投入。這樣的投入帶來的實際是三個效率的提升——一個是運營效率的提升，一個是管控效率的提升，一個是勞動效率的提升；三大效率的提升，最終會降低成本25%-30%。

舉個例子，龍湖一條主線是勞動密集型轉向知識密集型，兩大體系、三個目標，整體科技投入每一項投入都是有數(shù)據(jù)測算的。我們在交流的時候，人家不給我們看PPT，直接給你數(shù)據(jù)，直接給你亮底牌，你怎么跟人家拼？所以從人家的體系上來看，有很多科技的創(chuàng)新，我們有很多物業(yè)公司和地產(chǎn)公司是停留在PPT上，停留在嘴上，并沒有認認真真落到項目上。沒有數(shù)據(jù)的推演，沒有財務的模型，最后導致投入不敢投，作為老板、董事會來講不敢投，作為物業(yè)公司的老總也不敢投。所以，從這個角度來講，我們認為真正的標桿企業(yè)和中小型的企業(yè)又有很大的差異。

五、內(nèi)容為王的時代

很多地產(chǎn)人動不動就說“發(fā)衛(wèi)星上天”，無論地產(chǎn)還是物業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)他們整個對于社區(qū)需求的把握，有些還是不太準確的，因為業(yè)主的需求是變化的，業(yè)主的需求是隨著人均GDP變化而變化的，是在不斷升級的。現(xiàn)在社區(qū)里的四大需求是：兒童教育、生活便利、文化和體育、健康和養(yǎng)老。很多地產(chǎn)都在談這四大版塊，想什么都做。人家是扎在配餐一個點能做出10多個億，扎在二手房能做出20多個億，我們中小企業(yè)恰恰一談就是平臺、生態(tài)鏈，要做健康，還不過癮，又搭了一個養(yǎng)老。最后深談如何落地？所以我們?nèi)鄙俚氖菍ＷⅰＲ獙W人家用大錘釘一個小釘子，在健康生活里面進入一個小點，用4-5年的時間用100億把它砸中，這樣的研究方向和落地路徑是值得我們學習的。

很多開發(fā)商成功以后有一個不好的習慣，看不起掙小錢，不愿意再去用洪荒之力重新做二次創(chuàng)業(yè)，總希望有一些輕巧的辦法，能夠有很好的回報。單憑這樣的心態(tài)又何提做大做強呢！所以，關于轉型最重要的一點是，看你的戰(zhàn)略是否清晰。