楊生

“地王”，似乎不再是新聞，即使在樓市調(diào)控新政出臺之后。更大的新聞可能在于開發(fā)商寧可當“房東”，也要高價拿地；高價拿了“地王”還可以“任性”不給錢，演一場“項莊舞劍意在沛公”的戲。這里面的含義頗值得玩味。

大家首先想到的是“有錢任性”。在11月中旬的短短幾日，土地市場砸出500多億資金。在11月22日的廣州土地市場上，30家房企激戰(zhàn)9小時砸出205億造就了新的“地王”，某地塊4.7萬每平方米的樓面價超過了該區(qū)域新房成交均價。同一天，平安以110.65億元拿下武漢的一塊總價最高“地王”，長沙一地塊溢價180%，推升長沙樓面價首次突破9000元/平方米，達到9240元/平方米。北京11月16日、17日供應的4塊地同樣遭到開發(fā)商“哄搶”，開發(fā)商親一色地選擇自持全部商業(yè)住宅部分，只租不售。

開發(fā)商不差錢，這從上市房企2016三季報可見一斑。2016前三季度，A股上市房企銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為13686 億元，同比增加48%，而全行業(yè)為9091億元，同比增加23%。行業(yè)現(xiàn)金流水量在增加的同時，杠桿率在下降，從2008年高峰期的18.47%回落到2016年前三季度的7%。而上市房企前三季度累計預收款達到15233億，同比增加34.32%，預售賬款的增加將為未來現(xiàn)金收入提供保障。

保險公司更不差錢。如果說房企存在強者恒強的馬太效應，一些中小開發(fā)商可能因為融資收緊、銷售疲軟而發(fā)生資金鏈危機，那么土地市場的另一頭大鱷——保險公司可謂是糧草充足，對這些有地無錢的小公司虎視眈眈。保險資金可通過認購房企項目公司股權(quán)、再注資或者委托貸款等方式提供融資需求，介入房地產(chǎn)市場。平安不動產(chǎn)就是一個明顯的例子。今年以來，險資參與的境內(nèi)外不動產(chǎn)投資已超千億。

“花樣”拿地還預示著開發(fā)商對未來賺錢仍有信心。房價已然這么“高”了，開發(fā)商依然不懼“高”樓面價搶地，只能說開發(fā)商對后市并不悲觀。一方面，一線城市土地的供應稀缺將是常態(tài)，這與中央要求控制特大城市規(guī)模的思路一致。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)是不爭的事實，房價大跌的負面影響太大，城鎮(zhèn)化仍將給房地產(chǎn)特別是一線城市帶來巨大發(fā)展空間。在此過程中，單純靠開發(fā)來賺錢已沒有出路，更多的將考驗開發(fā)商的城市綜合服務、金融運作等綜合能力。比如，北京的四塊地，開發(fā)商當房東的出租收益僅相當于定期存款，收益率低且投資回收時間長，不排除未來通過REITs （房地產(chǎn)信托投資基金）等方式來運作。

而拿了“地王”不付款也撕開了開發(fā)商的鬼把戲。根據(jù)濟南市國土資源局11月17日公告，濟南東城帝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由于沒有按照約定交納土地出讓價款，所拍得的五宗地塊被收回，扣除合同定金，并被列入“黑名單”，2年內(nèi)不得參與土地競買。據(jù)媒體報道，上述兩家公司均為帝華集團實際控制，拍地時擊敗諸多一線房企，耗資40億，還砸出來了唐冶片區(qū)的地王。之所以退地，原因在于帝華已在周邊囤積了大量低價地塊，很有炒地王抬高房價的嫌疑。

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，只希望不差錢的開發(fā)商不要太任性，揮霍了這大好時光。