王月紅

七、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)及土地分?jǐn)倖?wèn)題

一是商品房項(xiàng)目辦理首次登記。需要確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等情形的，當(dāng)事人還應(yīng)提交相關(guān)證明材料或有相關(guān)約定條款的合同；登記時(shí)，建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地與整宗地一并記載為“全體業(yè)主共用”， 屬于物業(yè)服務(wù)用房的，按規(guī)定及證明材料記載為“××全體業(yè)主共同所有”， 對(duì)于申請(qǐng)材料已明確屬于全體業(yè)主共有的其他公共場(chǎng)所和其他公共設(shè)施的，依申請(qǐng)記載“××全體業(yè)主共同所有”。

二是不再進(jìn)行土地分?jǐn)偂?duì)于統(tǒng)一供地、按規(guī)劃分期建設(shè)的商品房等共用宗項(xiàng)目，購(gòu)房人申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的“面積”欄填寫(xiě)宗地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”； 對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行土地分?jǐn)偟?，待?quán)利人辦理轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)按照上述規(guī)定填寫(xiě)整宗土地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”。

八、關(guān)于抵押登記問(wèn)題

此次抵押登記與以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押變更及注銷登記等方面有所變化。

一是進(jìn)一步規(guī)范在建建筑物抵押登記。屬于商品房在建建筑物抵押的，應(yīng)先行辦理預(yù)售登記；對(duì)于未取得商品住宅銷售許可前在建建筑物抵押的，應(yīng)提交測(cè)算到套的測(cè)繪成果；未取得非住宅商品房銷售許可前在建建筑物抵押的，應(yīng)提交測(cè)算到幢、層的測(cè)繪成果，同時(shí)提交經(jīng)抵押權(quán)人同意辦理銷售許可時(shí)拆分到套的書(shū)面承諾，在規(guī)范了登記行為的同時(shí)又防范了登記風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二是規(guī)范抵押變更登記。針對(duì)抵押權(quán)變更登記中因抵押人或抵押權(quán)人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號(hào)碼發(fā)生變化的，明確了可由發(fā)生變化的當(dāng)事人單方申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)坐落發(fā)生變化的，可由抵押人單方申請(qǐng)。

三是簡(jiǎn)化抵押權(quán)注銷登記。明確債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記。

九、關(guān)于相關(guān)當(dāng)事人認(rèn)為登記錯(cuò)誤的救濟(jì)問(wèn)題

通常來(lái)講，權(quán)利人、利害關(guān)系人或者登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤時(shí)，可以通過(guò)啟動(dòng)更正登記、異議登記或者通過(guò)行政訴訟等途徑進(jìn)行救濟(jì)。

一是關(guān)于更正登記可以由權(quán)利人或利害關(guān)系人提出更正登記申請(qǐng)并進(jìn)行舉證，也可以由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行。其需要注意的事項(xiàng)主要為：1.有證據(jù)證明登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤；2.更正登記前未辦理該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記或者查封登記；3.更正事項(xiàng)由人民法院、仲裁委員會(huì)法律文書(shū)等確認(rèn)的，法律文書(shū)等材料應(yīng)已明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬且已經(jīng)發(fā)生法律效力；4.涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、用途的更正登記，應(yīng)報(bào)市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核；5.登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的更正應(yīng)將擬更正事項(xiàng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)提出異議。

二是關(guān)于異議登記利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，通過(guò)更正登記不能實(shí)現(xiàn)的，可以通過(guò)申請(qǐng)異議登記來(lái)保障權(quán)利。異議登記主要有以下幾個(gè)需要特別說(shuō)明的事項(xiàng)：1.異議登記的效力較以往相比有較大變化，改變了此前不動(dòng)產(chǎn)在異議登記期間無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定。明確了異議登記期間，申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記并提供知悉存在異議登記及自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理；2.結(jié)合實(shí)際情況增加了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以持人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)申請(qǐng)注銷異議登記的情形；3.為更好的銜接《物權(quán)法》關(guān)于異議登記時(shí)效的規(guī)定，《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》中明確了在不動(dòng)產(chǎn)登記證明附記欄記載“申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)未向不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提交訴訟受理等相關(guān)憑證的，異議登記失效”的相關(guān)規(guī)定。

十、關(guān)于進(jìn)一步保障相關(guān)當(dāng)事人權(quán)益問(wèn)題

為進(jìn)一步保障相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，此次規(guī)范與國(guó)家規(guī)定及與天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所變化，例如：對(duì)于處分共有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的登記，共同共有的必須由全部共有人共同申請(qǐng)，針對(duì)按份共有人處分不動(dòng)產(chǎn)的情形，明確可由占份額三分之二以上的按份共有人申請(qǐng)登記，同時(shí)為保障其他共有人的權(quán)益，規(guī)定應(yīng)提供其他按份共有人知悉處分的證明材料；對(duì)于房屋所有權(quán)首次登記，在原只需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證的基礎(chǔ)上增加了建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的證明材料，具體包括經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合簽署的竣工驗(yàn)收備案表，或者天津市建筑安裝工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書(shū)，或者天津市建設(shè)工程質(zhì)量證書(shū)；對(duì)于按份共有與共同共有之間的轉(zhuǎn)換而進(jìn)行的變更登記，與以往政策相比也有變化，以往政策規(guī)定等額按份共有與共同共有之間的轉(zhuǎn)換可以按變更登記辦理，此次《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中明確共同共有轉(zhuǎn)為按份共有或者按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的當(dāng)事人可以申請(qǐng)變更登記。

十一、關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序和要件問(wèn)題

簡(jiǎn)化程序方面：

一是簡(jiǎn)化了遺失補(bǔ)證聲明程序。根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第二十四條規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失滅失聲明由原在本市主要報(bào)紙上刊發(fā)調(diào)整為在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站上刊發(fā)。

二是對(duì)于經(jīng)預(yù)告登記的商品房首次登記后，購(gòu)房人直接申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，相比于原做法，此次《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》取消了公告程序。

三是針對(duì)已經(jīng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的情形，規(guī)定了購(gòu)房人在辦理轉(zhuǎn)移登記后，其抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記；建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，有在建建筑物抵押權(quán)登記的，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)一并將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記。

簡(jiǎn)化要件方面：取消了沒(méi)有法律法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則依據(jù)而設(shè)置的前置程序，如對(duì)于存量房屋買賣轉(zhuǎn)移登記不再收取個(gè)人售房發(fā)票；對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中購(gòu)買拍賣房屋的情形，不再收取網(wǎng)簽的房產(chǎn)買賣協(xié)議等。

十二、關(guān)于歷史遺留問(wèn)題

本著便民利民、實(shí)事求是的原則，對(duì)于老百姓無(wú)過(guò)錯(cuò)或分散登記時(shí)形成的遺留問(wèn)題提出切實(shí)可行的處理意見(jiàn)。

一是根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第五十九條第二款規(guī)定，經(jīng)預(yù)告登記的商品房購(gòu)房人入住二年后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未辦理首次登記的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)上按本規(guī)范規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目數(shù)據(jù)補(bǔ)錄后，購(gòu)房人可直接到不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二是根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七十六條規(guī)定，屬于2002年12月31日前依法應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記因故未辦理的相關(guān)情形，當(dāng)事人可以憑房屋權(quán)屬來(lái)源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說(shuō)明，申請(qǐng)登記。

三是根據(jù)《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七十七條規(guī)定，屬于2005年12月31日前國(guó)有土地上房屋已登記因故未辦理土地使用權(quán)首次登記的相關(guān)情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)以及土地權(quán)屬來(lái)源證明，確定建設(shè)用地使用權(quán)范圍。

四是對(duì)于歷史遺留房地登記信息不一致，如坐落、用途、范圍、權(quán)利人等不一致的如何處理以及統(tǒng)一登記實(shí)施前的登記信息核查及相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)配合予以規(guī)定。