肖光志

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，房地產(chǎn)去庫(kù)存已作為2016年主要工作任務(wù)之一。各級(jí)政府已積極行動(dòng)，為化解房地產(chǎn)庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，密集出臺(tái)了相關(guān)促進(jìn)措施。如今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及融資困難、渠道少的大環(huán)境下，選擇通過(guò)民間借貸方式融資似乎已成為普通現(xiàn)象。在高庫(kù)存和民間借貸高成本的雙重壓力下，對(duì)于資金實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，很容易陷入資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，引發(fā)民間借貸債權(quán)人維權(quán)潮，而因此出現(xiàn)的大量民間借貸訴訟并通過(guò)查封在建項(xiàng)目以保障債權(quán)的案件也將逐漸增多。但在實(shí)踐工作中發(fā)現(xiàn)，法院通過(guò)查封房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建工程的方式，不但無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的訴求，反而會(huì)引發(fā)一連串的社會(huì)矛盾和金融穩(wěn)定的問(wèn)題，存在諸多不利影響和不穩(wěn)定因素。

一、法院查封房地產(chǎn)在建工程可能引發(fā)的后果

1.極易引發(fā)在建工程停工、爛尾

房地產(chǎn)在建工程一旦被法院查封，房地產(chǎn)企業(yè)已預(yù)售商品房的售房款被收回（即使有未收回的房款也會(huì)因查封而無(wú)法再行收回），未預(yù)售的商品房也因查封而不能銷售，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期利益目標(biāo)隨之消失；加上因資金回流停止，原本資金緊張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將完全喪失對(duì)項(xiàng)目的續(xù)建動(dòng)力，造成項(xiàng)目停建甚至成為爛尾樓。

2.影響金融和社會(huì)穩(wěn)定

基于商品房預(yù)售制度，因房地產(chǎn)在建工程被查封引發(fā)的項(xiàng)目停建、爛尾，將直接造成已通過(guò)預(yù)購(gòu)方式合法購(gòu)房的購(gòu)房群體，損害其對(duì)房屋的取得、入住和辦證的權(quán)益。極易引發(fā)那些已按揭購(gòu)房的人集體斷供或群體性上訪維權(quán)事件，影響金融和社會(huì)穩(wěn)定。

3.不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和發(fā)展

在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，百姓購(gòu)房信心本需提振，而查封引發(fā)的項(xiàng)目停建、爛尾，將會(huì)進(jìn)一步減弱購(gòu)房人的購(gòu)房信心，本有購(gòu)房欲望的百姓會(huì)選擇觀望，甚至波及尚未查封的商品房項(xiàng)目無(wú)人敢買，造成社會(huì)恐慌。另外，也可能引發(fā)在其他樓盤已預(yù)購(gòu)的購(gòu)房群體，甚至引發(fā)退房潮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境全面惡化、庫(kù)存增加，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展。

4.損害預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，為保障購(gòu)房人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)，預(yù)售商品房需辦理商品房買賣合同備案登記及預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記手續(xù)。但在實(shí)際操作中，購(gòu)房人需支付首付款（或一次性付款）后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能為購(gòu)房人辦理相關(guān)登記，而辦理相關(guān)登記會(huì)有一定期限，即存在一定的滯后期。若購(gòu)房人已支付首付款或者是一次性付款，所購(gòu)商品房因滯后辦理合同備案登記手續(xù)而被法院查封，將直接損害善意購(gòu)房人的既得權(quán)益及將來(lái)本應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的物權(quán)。

二、房地產(chǎn)在建工程應(yīng)謹(jǐn)慎查封或不予查封的理由

1.與在建工程抵押貸款作為債權(quán)保障的立法宗旨不相符

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。也就是說(shuō)，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款才允許用在建工程作為債權(quán)的擔(dān)保，其他非金融機(jī)構(gòu)或自然人借貸不能以在建工程作為債權(quán)的擔(dān)保。而查封、保全也是債權(quán)保障的一種形式，若允許民間借貸糾紛案件在訴訟過(guò)程中查封房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的在建工程，以此方式來(lái)保護(hù)民間借貸債權(quán)人，與在建工程抵押貸款的立法宗旨相沖突。

2.查封目的難以實(shí)現(xiàn)

法院查封房地產(chǎn)在建工程是為了實(shí)現(xiàn)民間借貸債權(quán)人的金錢債權(quán)，并以變現(xiàn)為最終實(shí)現(xiàn)方式。但在現(xiàn)實(shí)中，雖然查封了在建工程，但項(xiàng)目因停建、爛尾且涉及民間借貸訴訟、購(gòu)房業(yè)主維權(quán)訴訟、建筑施工合同糾紛訴訟等一系列訴訟，會(huì)因無(wú)人購(gòu)買而流拍，無(wú)法實(shí)現(xiàn)司法拍賣成交。所以查封在建工程，并不能有效實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的訴求，難以實(shí)現(xiàn)查封目的。

3.有保護(hù)地下交易性質(zhì)的民間借貸行為、損害購(gòu)房業(yè)主消費(fèi)權(quán)益保障之嫌

民間借貸合法權(quán)益應(yīng)予以保護(hù)，但以查封在建工程的方式去實(shí)現(xiàn)，雖然保護(hù)了少數(shù)民間借貸債權(quán)人帶有投機(jī)性的債權(quán)利益，卻會(huì)因此而損害已預(yù)購(gòu)商品房的廣大業(yè)主對(duì)房屋的取得、入住和辦證的權(quán)益，損害了大多數(shù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，陷于一種保護(hù)少數(shù)民間借貸行為，卻損害了多數(shù)購(gòu)房人利益的尷尬局面。

4.不能達(dá)到保護(hù)購(gòu)房人利益、減少糾紛的司法目的

2015年5月頒布的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。該項(xiàng)規(guī)定雖然從法律上解決了部分購(gòu)房人了因商品房買賣合同備案登記手續(xù)滯后而造成的已預(yù)售商品房被查封的問(wèn)題，但如果項(xiàng)目因查封而停建、爛尾，即使合同順利備案，因項(xiàng)目停建、爛尾也無(wú)法保障百姓購(gòu)房后應(yīng)享有的居住權(quán)及房屋所有權(quán)。況且，部分購(gòu)房人一旦發(fā)現(xiàn)樓盤有被法院查封的現(xiàn)象，會(huì)因擔(dān)心無(wú)法順利取得房屋所有權(quán)而引發(fā)退房糾紛潮及按揭購(gòu)房斷供違約情況，無(wú)法達(dá)到保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益和減少矛盾糾紛的司法目的。

三、有關(guān)建議

第一，基于商品房預(yù)售制度下的在建工程屬特殊的半成品，涉及面廣、情況復(fù)雜，另結(jié)合在建工程抵押管理有關(guān)要求，查封在建工程明顯存在弊大于利甚至法律規(guī)定之間相沖突的情況。建議最高院考慮現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊環(huán)境，作出因金錢債權(quán)不予查封在建工程或附條件（保證項(xiàng)目續(xù)建完工的條件）方可查封的司法操作指導(dǎo)意見(jiàn)，尋求一種既能兼顧保護(hù)少數(shù)民間借貸合法權(quán)益，又能維護(hù)和保護(hù)大多數(shù)購(gòu)房權(quán)益的司法操作執(zhí)行方式。

第二，政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)司法部門，按照減少糾紛和保護(hù)多數(shù)人權(quán)益的原則，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。在受理民間借貸案件中，盡量減少對(duì)在建工程查封的情形發(fā)生，應(yīng)積極協(xié)調(diào)雙方當(dāng)事人，根據(jù)債權(quán)金額及預(yù)售商品房?jī)r(jià)值，調(diào)解雙方當(dāng)事人采取以物抵債的方式來(lái)抵償債務(wù)。也可采取委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代為銷售的方式，銷售所得價(jià)款用于歸還債務(wù)，盡量避免采取查封這一強(qiáng)制手段。

第三，若一定要查封，必須要求申請(qǐng)執(zhí)行人有保證項(xiàng)目繼續(xù)完工的預(yù)警方案，不能一封了之。避免因法院查封而導(dǎo)致的在建工程停建、爛尾，預(yù)防因查封可能引發(fā)的一系列社會(huì)矛盾和金融穩(wěn)定問(wèn)題。