焦建

在市場博弈進入關(guān)鍵時刻，通過“雙限雙競”等一系列模式對土地出讓方式進行改革，或?qū)⒈ＷC深圳房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)預期。

隨著樓市調(diào)控新政在全國范圍內(nèi)的密集落地，深圳近日亦在土地市場調(diào)整方面，拿出了自己的“一城一策”，即住宅用地以“雙限雙競”方式出讓。所謂“雙限雙競”，即限銷售房價、限成交地價，競成交地價、競?cè)瞬抛》棵娣e。從2016年5月推出首宗試點商品房現(xiàn)售的商住地塊，到2016年末在全國范圍內(nèi)率先推出此種新型招拍掛方式，深圳土地出讓的“定向”式特征，正在越加明顯。

深圳希望通過土地合理供應(yīng)穩(wěn)定房價及增加人才住房供應(yīng)，增強自身吸引力，最終繼續(xù)撬動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但這種多維度壘高準入門檻的政策設(shè)計，其政策主旨及效果，業(yè)內(nèi)目前看法不一。

“關(guān)于深圳現(xiàn)階段的表述，有一個詞叫‘高位過坎。這個‘高位，在某種程度上可以理解為高成本，而高成本的代表就是高房價。高房價的成因很復雜……對深圳而言，放任房價飛漲無異于自毀根因。打造創(chuàng)新中心的先決條件，就是要讓人才能夠安居樂業(yè)。這則看似簡單的土地出讓公告，傳遞的政策信號卻不簡單：吸引人才，深圳從安居入手?！碑?shù)孛襟w對這一新策解讀稱。

“（雙限雙競）這是為鞏固和延伸 ‘3·25樓市新政以及‘深八條所作出的政策加碼?！本C合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，壘高準入門檻，避免地王頻頻出現(xiàn)，或?qū)⒈ＷC深圳房地產(chǎn)從土地價格到房價的平穩(wěn)預期。

而在深圳之外，北京亦在近期的土地出讓中推出了類似的政策?！皟r高者得幾乎是目前獲取居住用地的唯一渠道。但在‘地王頻出、樓市調(diào)控意愿較為強烈的背景下，我們的土地出讓模式應(yīng)該進行探索性改革。”深圳市房地產(chǎn)研究中心的一位研究人員表示。

“限制重重”

2016年，“地王”頻出，多個城市的土地市場持續(xù)火爆。

在中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016年三季度房地產(chǎn)市場總結(jié)與四季度趨勢展望》報告中，前三季度，全國300個城市各類用地成交平均溢價率達48 .6%，同比提高35.4%。其中，住宅用地的溢價率為62.8%，較上年同期提升45.4%。

作為過去兩年房價“領(lǐng)漲者”的深圳，自不例外。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測：2016年，深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增長30.9%;土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%;綜合樓面地價每平方米12651元，同比上漲49%。各項數(shù)據(jù)，均創(chuàng)下近年新高。

火爆之余，深圳的調(diào)控地價新措施，終于在2016年11月10日出臺。這是一個即使粗略翻看，也能發(fā)現(xiàn)對各方都設(shè)置了重重限制的制度設(shè)計。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布公告稱：深圳將增加供應(yīng)三宗居住用地，這三宗居住用地分別位于龍華、大鵬和坪山，供應(yīng)土地總面積7.5萬平方米，總出讓價格最高為57.6億元。商品住房預售時，銷售均價必須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%，最高銷售單價不得高于限定價格;競得人須在成交后即時簽訂《成交確認書》，并自簽訂之日起五個工作日內(nèi)一次性付清成交地價款，且在商品住房銷售時不得強制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁裝修;而競買報價達最高地價限價時，競地價轉(zhuǎn)為競無償移交的人才住房面積。

此外，參加競拍的開發(fā)商還要提交《關(guān)于土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等，并且會嚴格審查資金來源?！百u地方設(shè)置了更為復雜的競拍規(guī)則，可稱為一道奧數(shù)題?！币晃环科笕耸吭u價說。

不僅如此，地塊所面向的購房人群也進行了規(guī)定，必須要滿足以下條件之一：夫妻雙方為深圳市戶籍;夫妻一方為深圳市戶籍，另一方必須繳納社保達到八年;夫妻雙方均為非深圳市戶籍，雙方必須繳納社保達16年;單身人士（含單親家庭）或夫妻一方年滿35周歲，本人必須為深圳市戶籍或在本市累計繳納社保達到十年;且五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

深圳中原研究中心認為，出讓規(guī)定的目的主要在于四個方面：1.抑制投資客的投資投機行為以控制深圳高企的房價;2.加大90平方米以下剛需戶型的供應(yīng)，以調(diào)整深圳房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，保障其合理健康發(fā)展;3.通過競配人才住房面積進一步落實政府人才招募計劃;4.規(guī)范土地資金市場，降低拿地過程中的金融杠桿，降低潛在金融風險。

此次競拍開始前，深圳市一家房地產(chǎn)公司的研究人員對《財經(jīng)》記者表示，“雙限雙競”對周邊項目影響主要體現(xiàn)在市場預期上。前期地王項目定價還是看其項目本身的產(chǎn)品定位和進入市場時的市場環(huán)境。而條件相對嚴苛之下，地價越高，利潤空間越窄，房企競價會相對謹慎。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心一位總監(jiān)亦在此前公開表示：“從地塊所在區(qū)域周邊項目的平均價格來看，地塊的最高限價會有10%左右的價格空間。限價有利于穩(wěn)定未來的房價預期，讓企業(yè)拍地時將更加理性?！?p>

通過“雙限雙競”等一系列模式對土地出讓方式進行改革，在市場博弈進入關(guān)鍵時劾打出“組合拳”，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌兄谠黾又行粜凸?yīng)量，降低入市門檻。

但事實證明，在新增土地尤其是宅地供應(yīng)極度稀缺的深圳市場，公開拍地意味著擴儲良機，即使搭配上“雙限雙競”，也沒有開發(fā)商愿意輕易放棄：2016年12月14日，上述三塊土地在深圳土地交易中心公開掛牌出讓（龍華新區(qū)地塊拍賣之前，現(xiàn)場突然公布該地塊被法院查封，停止出讓）。14時30分左右，萬科、中鐵、葛洲壩、珠江投資、卓越等40家競買企業(yè)開始到場申領(lǐng)號碼牌。

《財經(jīng)》記者看到，由于到場企業(yè)太多，在土地交易中心競買號碼領(lǐng)取點辦公室前一度擁堵，排起了長龍。

15時左右，競拍開始。率先出讓的首宗居住用地位于大鵬中心區(qū)，土地面積約1.82萬平方米，建筑面積5.83萬平方米，掛牌起始價5.2億元，最高地價限價6.8億元，人才住房配建面積不少于10952平方米，屆時銷售房價均價不高于每平方米2.7萬元人民幣。

在12家企業(yè)參與競買之下，開拍不到一分鐘，即有買家叫價6.8億元，達到最高地價限價，現(xiàn)場進入到人才住房面積競拍。與以往激烈火爆的直接加價場景不同，“雙限雙競”模式下，整個土地拍賣過程也被相應(yīng)拉長?，F(xiàn)場舉牌者電話不斷，拿著文件、計算器進行計算的場景不斷出現(xiàn)。經(jīng)過多輪競拍，最終85號買家東莞中駿地產(chǎn)以地價6.8億元、人才住房新增面積8000平方米競得這塊土地。

進入第二輪后，這塊位于坪山沙湖社區(qū)的土地，掛牌起始價17.5億元，最高地價限價22.8億元，人才住房配建面積不少于3萬平方米，屆時銷售房價均價不高于每平方米3.06萬元人民幣?，F(xiàn)場共有14家房企報名競拍，三次舉牌后就達到了最高地價，轉(zhuǎn)而進入競拍新增人才住房面積的角逐中。從最開始增加200平方米，到最后的增加2.74萬平方米，前后共計約一個半小時左右。最終，碧桂園以最高地價22.8億元、新增人才住房面積2.74萬平方米成交。

“總體而言，此次拍賣非常成功，是保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保證社會公平正義的創(chuàng)新嘗試。希望深圳未來有更多居住用地的拍賣在這條路上走下去。”競拍結(jié)束后，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒對現(xiàn)場的記者表示。

“安居”圖謀

此次最終成功出讓的兩宗居住用地，是深圳“探索競地價與競?cè)瞬抛》颗浣肯嘟Y(jié)合的招拍掛方式”的首例。

深圳市規(guī)劃國土委土地利用處有關(guān)負責人此前透露，據(jù)《中共深圳市委深圳市人民政府印發(fā)〈關(guān)于完善人才住房制度的若干措施〉的通知》中有關(guān)“利用房地產(chǎn)開發(fā)項目配建人才住房”的規(guī)定，除利用公共設(shè)施上蓋及周邊用地配建人才住房外，招拍掛出讓的其他商品住宅用地應(yīng)配建不少于總建筑面積10%的人才住房。在此基礎(chǔ)上，探索競地價與競?cè)瞬抛》颗浣肯嘟Y(jié)合的招拍掛方式，進一步提高人才住房配建比例。

“深圳這次土地出讓創(chuàng)新的意義非常大，關(guān)鍵是創(chuàng)新成功，兩塊地成功拍賣出去了，而且競配了較大的人才保障房的面積，比如坪山這塊地，最后競拍多增加了2.74萬平方米的人才保障房，再加上前面3萬平方米必須要配的，一共是5.74萬平方米的人才保障房，這對于深圳今后人才住房的建設(shè)意義非常重大?！蓖蹁h表示。

亦有細心的產(chǎn)業(yè)觀察人士對《財經(jīng)》記者指出，這一政策背后，更應(yīng)關(guān)注的，是與之相銜接的“人才住房建成后，無償移交深圳市人才安居集團有限公司”這一新舉措。

所謂深圳市人才安居集團有限公司（下稱深圳安居），是深圳一家于去年10月9日正式揭牌的千億級公司，其定位就是“專門從事人才安居房投資建設(shè)和運營管理的政策性市屬國有獨資公司”。按照深圳的安排，人才安居房項目是保本微利項目，市場化運作的房地產(chǎn)公司難以平衡盈利訴求，而政策性國企可以專注于執(zhí)行這一戰(zhàn)略意圖。

截至目前，這一公司基本完成組建工作并已全面啟動日常業(yè)務(wù)運作。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，深圳計劃向其投入現(xiàn)金1000億元作為公司資本金，其中400億元資金已在2016年末前到位，在隨后兩年內(nèi)將完成其余600億元資金投入。

“這些資金的使用現(xiàn)在還在謀劃，一方面盡快與各區(qū)（新區(qū)）合作成立控股的子公司，用于各區(qū)人才住房建設(shè)，同時跟進市政府土地供給情況，用于相關(guān)項目建設(shè);一方面尋找合適的項目進行回購等。”深圳安居的相關(guān)負責人透露稱，“深圳安居將發(fā)揮市屬國企主力軍作用，分擔人才安居房艱巨的建設(shè)任務(wù);發(fā)揮市屬國企專業(yè)化市場化運作優(yōu)勢，提升人才安居房建設(shè)管理效率。

按照成立初衷，深圳安居將具備四大職能：一是投資職能，通過直接投資、收購其他單位物業(yè)產(chǎn)權(quán)等方式籌集人才安居房;二是融資職能，通過商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、中長期票據(jù)融資等多種融資方式，為人才安居房建設(shè)籌集資金;三是建設(shè)管理職能，通過開展對人才安居房的設(shè)計、工程建設(shè)、預算成本控制等建設(shè)過程管理，積極推廣應(yīng)用多種建造技術(shù)和管理手段;四是運營管理職能，負責人才安居房的配租配售及日常管理。

為支持深圳安居，深圳除“雙限雙競”中建成的人才房直接劃轉(zhuǎn)給其外，在土地資源方面的支持還包括：市規(guī)劃國土部門將采取多種方式，統(tǒng)籌安排供地計劃，在兩年內(nèi)完成“十三五”期間應(yīng)向深圳安居供應(yīng)的人才安居住房建設(shè)用地。

此外，深圳還鼓勵政府部門、企事業(yè)單位以及集體股份合作公司，加強與深圳安居合作，支持深圳安居通過參與各類更新改造、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)、學校和醫(yī)院配套住房開發(fā)、工改保及倉儲用地開發(fā)、原農(nóng)村集體未征轉(zhuǎn)土地利用、存量樓宇清理改造和罰沒土地拍賣等方式，多渠道建設(shè)籌集人才住房。

為統(tǒng)籌布局，深圳要求各區(qū)（新區(qū)）不單獨設(shè)立類似住房企業(yè)，而是由深圳安居在各區(qū)成立獨資子公司或者分公司，或與各區(qū)合作成立由深圳安居控股的合資子公司，統(tǒng)一負責各區(qū)（新區(qū)）內(nèi)人才安居住房的投融資、建設(shè)、籌集和運營。

“在深圳將人才住房從現(xiàn)有的住房保障體系中相對分離、形成人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系的過程中，深圳安居制度設(shè)計的對標對象，是新加坡的建屋發(fā)展局。其方式是通過企業(yè)化運作和市場化的手段，將其建成一個集建設(shè)、收購、融資等為一身的政策性、專業(yè)化的住房平臺。而這種執(zhí)行主體作用效果如何，目前還難以斷言?！鼻笆鲅芯咳藛T對《財經(jīng)》記者稱。

開發(fā)商“小九九”

深圳的土地有限，要強調(diào)房屋的居住功能，而不是投資和投機的功能，其來有自：

早在2008年1月時，深圳就曾推出過兩宗“限價房”居住用地招標出讓，最高售價限定為每平方米8400元。最終，位于龍崗區(qū)寶荷路的居住地塊因競買人數(shù)不夠“流拍”，位于寶安區(qū)龍華街道的居住地塊也只有兩人競標。

有熟悉內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者透露稱：2008年，深圳因樓市不振，限價價格高出了周邊商品房的價格，銷售有很大困難。最終一塊地的競拍者，其項目一度陷入停工風波，最終在2010年被政府列入回購保障房，才最終“解套”。

2010年10月，深圳市又曾以“定地價、競房價”的方式公開掛牌出讓寶安西鄉(xiāng)街道地塊，房價報價最低的開發(fā)商將成為競得人。雖然條件苛刻，但當年深圳出讓居住地塊十分少，所以這塊地還是受到了大開發(fā)商們的青睞，最終被深圳一家公司以7380元/平方米的“房價”競得。

時過境遷，2016年底的這次“雙限雙競”出讓的熱鬧場景，并不令業(yè)內(nèi)人士感到奇怪。

“開發(fā)商心理也在變化。之前對于這種限制性項目并不抱太大的盈利希望，周邊開發(fā)商還會擔心房子建成后拉低周邊房價。但深圳目前的房價讓大家都有了底氣：首先，深圳的限價房購買門檻太高，滿足夫妻在深圳繳納社保滿16年條件的人寥寥無幾，短期內(nèi)難以影響市場。其次，企業(yè)也愿意通過保障房建設(shè)，與政府搞好關(guān)系?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

從政策初衷來看，深圳市規(guī)劃國土委的相關(guān)負責人表示：此次“雙限雙競”土地出讓將拉開深圳居住用地密集出讓的序幕。今后一段時期，市規(guī)劃國土部門將陸續(xù)推出多宗居住用地投放市場，增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定市場預期，抑制房價上漲，對未來我市房地產(chǎn)市場發(fā)展將產(chǎn)生積極而深遠的影響。

與其他城市不太一樣的是，因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業(yè)用地。自2010年起，深圳的宅地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)更是一直在超低位水平。2016年深圳僅有四宗土地入市，分別位于龍華、光明、大鵬和坪山，用地面積約23.97萬平方米。

在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，占比高達56.9%。

根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里;完成100個舊工業(yè)區(qū)復合式更新、100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。據(jù)此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模在數(shù)萬億元。

不管是深圳本土還是外來開發(fā)商，在舊改領(lǐng)域的競爭都變得越來越激烈。因此，盡管公開招拍掛只是開發(fā)商拿地方式中占比很小的一種形式，利潤亦可能打折，“但開發(fā)商若是愿意接受這些出讓條件，更多是出于戰(zhàn)略上的考量，通過這種方式與政府保持良好的互動關(guān)系，獲得在深圳的開發(fā)機會”。

亦有觀察人士認為，在以往高地價、高房價的前提下，由于大戶型更受投資客的歡迎，深圳市場中低價位的中小戶型越來越少，通過“雙限雙競”等一系列模式對土地出讓方式進行改革，在市場博弈進入關(guān)鍵時刻打出“組合拳”，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌兄谠黾又行粜凸?yīng)量，降低入市門檻。

2017年初，深圳市規(guī)土委發(fā)布2016年12月深圳房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)：深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價54946元/平方米。與11月相比，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比下跌26.0%和24.5%，成交均價54946元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，這已是連續(xù)三個月出現(xiàn)環(huán)比下跌。