邢海洋

繼一、二線城市限購(gòu)后，中國(guó)人海外求田問(wèn)舍之路又被“釜底抽薪”。

央行一聲令下，市場(chǎng)愣了一天，緊接著海外人民幣率先響應(yīng)，不僅頹勢(shì)一日扭轉(zhuǎn)，漲勢(shì)甚至可用勢(shì)如破竹來(lái)形容，1月4日下午，離岸人民幣（CNH）漲超400點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)收復(fù)6.92關(guān)口，此后一度升破6.87關(guān)口;1月5日，離岸人民幣更是漲勢(shì)如虹，美元/離岸人民幣一度漲至6.82，1月6日更一度突破6.80關(guān)口，不僅逆轉(zhuǎn)此前“破7”的擔(dān)憂，甚至令投資者重溫了數(shù)年前人民幣一幣難求的好時(shí)光。

也的確，香港的隔夜人民幣拆借率（Hibor）暴漲，最多時(shí)到達(dá)60%，離岸人民幣市場(chǎng)接近“干涸”。人民幣之所以一幣難求，據(jù)說(shuō)是做空者因穿倉(cāng)不得不回補(bǔ)。此前市場(chǎng)全是做空的聲音，“7”的關(guān)口前囤積了太多的空倉(cāng)位，一旦趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，看空者集體踩踏，離岸人民幣怎能不被狂濤駭浪淹沒(méi)。

之所以人民幣預(yù)期逆轉(zhuǎn)，當(dāng)然是央行明確換匯不能置業(yè)與投資證券的直接結(jié)果。要知道，對(duì)于偏愛(ài)實(shí)物，被國(guó)內(nèi)“樓價(jià)永遠(yuǎn)漲”洗了腦的國(guó)人，兌外幣的主要用處就是海外置業(yè)，證券投資還在其次，至少是在安居之后才會(huì)逐漸進(jìn)入股票、基金等投資。如今央行對(duì)換匯買(mǎi)房予以“嚴(yán)詞警告”，甚至動(dòng)用法律手段打擊海外置業(yè)，熱錢(qián)外流勢(shì)頭怎能不逆轉(zhuǎn)，海外人民幣賣(mài)空者怎么不心虛。

千億美元計(jì)的海外置業(yè)

嚴(yán)控人民幣，并且明確國(guó)內(nèi)居民換匯不能用于海外買(mǎi)房的第一天，香港上市的碧桂園股價(jià)一路下跌，跌幅超過(guò)了2%，次日開(kāi)盤(pán)跳水，距離年前高點(diǎn)瞬間跌去一成。大張旗鼓的海外置業(yè)，再也沒(méi)有比碧桂園的森林城市樓盤(pán)更典型了。這個(gè)位于馬來(lái)西亞柔佛州，與新加坡僅一橋之隔，占地面積13.86平方公里的人造城市，計(jì)劃總額將超過(guò)人民幣2500億元。一個(gè)這樣的項(xiàng)目，若吸引一半的內(nèi)地人前去置業(yè)，就不止把500億美元帶到海外了。這個(gè)巨大的海外置業(yè)項(xiàng)目，每天都在央視黃金時(shí)段上呼吁國(guó)人前往考察，為考察者提供從全國(guó)多家機(jī)場(chǎng)出發(fā)的考察行程。

短短兩年間，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備縮水了一萬(wàn)億美元，這其中有多少用在了海外置業(yè)上是個(gè)很難說(shuō)清楚的數(shù)字。但各式各樣的移民項(xiàng)目，從美國(guó)移民的投資建房項(xiàng)目，到南歐葡萄牙和西班牙的50萬(wàn)歐元購(gòu)房移民，到馬來(lái)西亞和泰國(guó)的養(yǎng)老簽證，無(wú)不以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資或置業(yè)為前提。國(guó)人單純的購(gòu)房居住、買(mǎi)房保值升值、買(mǎi)房做房東等置業(yè)更遍布全球各地，甚至柬埔寨這樣的新興市場(chǎng)都房?jī)r(jià)暴漲。

不過(guò)，零碎的個(gè)人交易難以梳理，唯有靠推斷?！度A爾街日?qǐng)?bào)》曾估算，截至2014年，中國(guó)投資者在全球各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模超過(guò)400億美元。不過(guò)那只能算預(yù)熱，海外置業(yè)是隨著人民幣貶值膨脹起來(lái)的，海外置業(yè)大潮近兩年才遍地開(kāi)花。

Real Capital Analytics Inc的數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年，中國(guó)人是美國(guó)房地產(chǎn)最大的海外買(mǎi)家，2016年上半年，業(yè)已完成的中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的交易同比增長(zhǎng)19%，至50億美元。計(jì)入已經(jīng)簽約但尚未完成的交易，截至2016年8月份，中國(guó)人的投資額度已經(jīng)達(dá)到了129億美元，非常接近2015年全年的140億美元了。這些資金主要流向紐約、波士頓、芝加哥、洛杉磯和邁阿密的一些高級(jí)住宅。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)還發(fā)現(xiàn)，舉家移民的中國(guó)人越來(lái)越傾向于定居郊區(qū)，他們非?？粗馗浇W(xué)校的品質(zhì)。

據(jù)獨(dú)立國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)萊坊的統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)300億美元，相當(dāng)于2014年的兩倍。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2016年前三季度，中國(guó)已經(jīng)超越美國(guó)成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者，來(lái)自中國(guó)大陸的投資者，包括國(guó)有企業(yè)、保險(xiǎn)公司和主權(quán)財(cái)富基金等，在全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額已接近180億美元，較去年同期飆升50%以上，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的是機(jī)構(gòu)行為。私人的、小數(shù)額的海外地產(chǎn)投資很難統(tǒng)計(jì)，萊坊也只統(tǒng)計(jì)了投資額超過(guò)250萬(wàn)美元的案例。

機(jī)構(gòu)置業(yè)畢竟是冰山浮出水面的部分，易于觀察。真正難以觀察的是水下的部分，這才是中國(guó)人海外置業(yè)的主力，亞洲協(xié)會(huì)（Asia Society）和羅森咨詢(xún)公司（Rosen Consulting Group）的研究顯示，在2010～2015年，不包括機(jī)構(gòu)和信托在內(nèi)，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的支出高達(dá)1100億美元。具體來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)的金額為170億美元，購(gòu)買(mǎi)住宅的金額高達(dá)930億美元。另外，根據(jù)這兩家研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，中國(guó)人在美國(guó)的置業(yè)規(guī)模將超過(guò)2100億美元，規(guī)模是過(guò)去5年的兩倍。據(jù)澳大利亞投資審查委員會(huì)（FIRB）公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人在2011～2015年的5年間，在澳大利亞總共買(mǎi)入價(jià)值509億澳元的房產(chǎn)。而在加拿大最受華人青睞的溫哥華，中國(guó)買(mǎi)家2015年共花費(fèi)127億加元購(gòu)置房產(chǎn)，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售總額的33%。

2016年，國(guó)內(nèi)投資者在第11屆上海海外置業(yè)移民投資展現(xiàn)場(chǎng)做相關(guān)咨詢(xún)

萬(wàn)億美元流失的外儲(chǔ)，甚至還有加上同樣多的貿(mào)易順差形成的海外盈余，有多少變成了海外房地產(chǎn)，這是一個(gè)謎。但不難想見(jiàn)，以中國(guó)人骨子里的求田置舍的基因，相當(dāng)部分資金轉(zhuǎn)移到了海外的房產(chǎn)中，其猛烈程度都招致了諸如溫哥華等很多海外城市的“設(shè)卡”攔截。若切斷這個(gè)流向，再關(guān)閉了海外證券投資的大門(mén)，留學(xué)旅游和購(gòu)物又能用上幾個(gè)錢(qián)？中國(guó)人即使持有了外幣又有何用。不難想見(jiàn)，當(dāng)市場(chǎng)明白了這個(gè)邏輯，人民幣于是漲勢(shì)如虹。

保險(xiǎn)大鱷

霧霾、人民幣升值，外加景點(diǎn)高收費(fèi)，海外游客少了，而中國(guó)人出國(guó)旅游的多了。每年旅游方面全國(guó)的赤字約為千億美元，但這個(gè)惠及全國(guó)人民，看似直接給外國(guó)人送錢(qián)的“人類(lèi)大遷徙”，送出的錢(qián)也只是那些大機(jī)構(gòu)的海外并購(gòu)的一個(gè)零頭。2016年前11個(gè)月，中國(guó)企業(yè)的海外收購(gòu)額就達(dá)到了史無(wú)前例的2340億美元，幾乎是2015年同期的三倍。而海外并購(gòu)里就隱藏著大量的房地產(chǎn)交易。

2014年底安邦保險(xiǎn)收購(gòu)紐約地標(biāo)華爾道夫酒店開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)海外大舉房地產(chǎn)收購(gòu)的先河。該酒店最終收購(gòu)價(jià)19.5億美元，創(chuàng)下美國(guó)酒店相關(guān)交易的最高金額紀(jì)錄。該酒店位于曼哈頓島金融街核心地段，自始建以來(lái)就是紐約的地標(biāo)建筑之一。安邦的收購(gòu)價(jià)折合人民幣約7.3萬(wàn)元/平方米，這一數(shù)字甚至低于北京核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，被認(rèn)為是一筆相當(dāng)劃算的投資。

隨著居民的財(cái)產(chǎn)增加，中國(guó)的保險(xiǎn)業(yè)急速擴(kuò)張，可由于經(jīng)濟(jì)的降速，“資產(chǎn)荒”愈發(fā)凸顯出來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，有著較高的預(yù)期回報(bào)，注重長(zhǎng)期性和安全性的保險(xiǎn)資金表現(xiàn)出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持久的偏愛(ài)，以至于相當(dāng)多的資金流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其在人民幣貶值的背景下，海外房地產(chǎn)更成為保險(xiǎn)業(yè)揚(yáng)帆出海的主要目的地。華爾道夫酒店的成功收購(gòu)之后，安邦的胃口被吊起來(lái)，目標(biāo)瞄向了耗資超百億美元的大型酒店集團(tuán)喜達(dá)屋。只可惜在與萬(wàn)豪的收購(gòu)戰(zhàn)中，報(bào)出140億美元高價(jià)的安邦卻突然撤回了收購(gòu)協(xié)議。這場(chǎng)萬(wàn)豪對(duì)喜達(dá)屋的并購(gòu)爭(zhēng)斗中，安邦半路殺出、短時(shí)間內(nèi)三次提價(jià)，在監(jiān)管層表示不支持的前提下依然強(qiáng)勢(shì)報(bào)價(jià)，背后的博弈引人遐想。當(dāng)此時(shí)，人民幣開(kāi)始了貶值進(jìn)程，匯改過(guò)程中保匯率保外儲(chǔ)逐漸演變?yōu)樨泿女?dāng)局重中之重。安邦大手筆收購(gòu)無(wú)疾而終，或許正因?yàn)橥鈪R無(wú)從籌措。

即便外匯緊張，截至11月初，2016年內(nèi)已有超10家保險(xiǎn)公司參與不動(dòng)產(chǎn)投資，總金額已超千億，約1123億元人民幣。其中，投資國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)近306億元，投資國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)約817億元人民幣。在保險(xiǎn)公司眼里，海外不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率和穩(wěn)定性都遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。只不過(guò)，只有“財(cái)大氣粗”、背景深厚的保險(xiǎn)公司獲得了投資海外的便利，其中安邦投資金額高達(dá)480億元人民幣，中國(guó)人壽也動(dòng)作頻頻，分別購(gòu)置了倫敦、曼哈頓兩處地產(chǎn)及喜達(dá)屋旗下遍布美國(guó)的酒店股份。

海外蓋房

移民潮流漸強(qiáng)，那些真正的定居型移民購(gòu)買(mǎi)的多是海外成熟社區(qū)的房產(chǎn)?？蓪?duì)于生活在國(guó)內(nèi)，只是分散資產(chǎn)或偶爾度假的居民，他們?nèi)粤?xí)慣于國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)商新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的套路。而順應(yīng)這一潮流，近一兩年來(lái)“千億”級(jí)別的房企正在不斷向海外開(kāi)疆拓土，近者如韓國(guó)、馬來(lái)西亞，遠(yuǎn)的如澳大利亞、新西蘭、美國(guó)、英國(guó)都有開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地蓋樓。

在倫敦，連年房?jī)r(jià)上漲吸引了大量海外開(kāi)發(fā)商，海外開(kāi)發(fā)商所建房屋是本地開(kāi)發(fā)商的兩倍，萬(wàn)達(dá)、綠地集團(tuán)均在此豪擲數(shù)億英鎊蓋酒店或高端公寓。在美國(guó)，萬(wàn)科布局了多處房地產(chǎn)，舊金山與鐵獅門(mén)合作，建高層豪華公寓，又在紐約曼哈頓建更大的項(xiàng)目。在澳大利亞，綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)了悉尼市庫(kù)克灣新城項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積為40萬(wàn)平方米，總投資大約80億元人民幣，該項(xiàng)目建成后，主要面向華人及留學(xué)生市場(chǎng)。綠地又在悉尼啟動(dòng)了更高端的悉尼綠地中心項(xiàng)目，買(mǎi)家也大都是中國(guó)人。

發(fā)達(dá)國(guó)家通常不會(huì)將置業(yè)與移民聯(lián)系在一起，投資移民需要通過(guò)投資活動(dòng)給當(dāng)?shù)貛?lái)一定量的就業(yè)。不過(guò)仍有開(kāi)發(fā)商試圖將國(guó)人拉來(lái)入伙，再招募本地人建房子，開(kāi)發(fā)與移民一舉兩得，綠地就在洛杉磯綠地中心項(xiàng)目引入了EB-5投資移民項(xiàng)目。

深處歐債危機(jī)的葡萄牙和西班牙則沒(méi)有了發(fā)達(dá)國(guó)家的底氣，先后推出了50萬(wàn)歐元購(gòu)房移民項(xiàng)目，通過(guò)購(gòu)房移民的一大半都是中國(guó)人。其次是韓國(guó)的濟(jì)州島，政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)政府指定項(xiàng)目50萬(wàn)美元以上的外國(guó)人給予居住資格。馬來(lái)西亞的第二家園計(jì)劃，外籍人士只需存入馬來(lái)銀行約合人民幣60萬(wàn)元的馬幣，即可在保留原國(guó)籍的基礎(chǔ)上全家取得馬來(lái)西亞身份。泰國(guó)更允許年齡50歲以上的外籍人士通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)獲得養(yǎng)老簽證。

在濟(jì)州島，綠地集團(tuán)以9億元拿下1500萬(wàn)平方米的土地，開(kāi)發(fā)漢拿山小鎮(zhèn)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)2000套房子，先期入市的百余套一多半賣(mài)給了中國(guó)人。在馬來(lái)西亞，碧桂園的金海灣項(xiàng)目一下子就建9000套房屋，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)約94億元人民幣，打破了當(dāng)時(shí)馬來(lái)西亞房產(chǎn)銷(xiāo)售紀(jì)錄。這里毗鄰新加坡，因?yàn)榈乩砦恢玫膬?yōu)勢(shì)，在眾多宣稱(chēng)手冊(cè)里說(shuō)，這里的房?jī)r(jià)將直追深圳。后來(lái)，碧桂園的目標(biāo)越來(lái)越大，干脆在填海造地建造森林城市項(xiàng)目。森林城市橫跨四座填海島，體量巨大也只有用城市命名了。對(duì)一個(gè)地產(chǎn)商，如此巨大的投入可謂一招險(xiǎn)棋，故而按碧桂園的說(shuō)法，他們走的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，賣(mài)多少建多少，雖然宣傳中碧桂園對(duì)于森林城市的投資達(dá)到2500億元，可到2016年實(shí)際投入包括地價(jià)加起來(lái)為50多億元。而2016年上半年，森林城市銷(xiāo)售破100億元。

據(jù)說(shuō)，碧桂園馬來(lái)西亞樓盤(pán)最初的目標(biāo)群體并非中國(guó)人，而是本地人群，可在金海灣的銷(xiāo)售中，他們發(fā)現(xiàn)四分之一的房子被中國(guó)買(mǎi)家買(mǎi)走了。到了森林城市的運(yùn)作，你就不能不說(shuō)碧桂園把國(guó)內(nèi)投資者看作目標(biāo)客戶(hù)。中央電視臺(tái)黃金時(shí)段上，森林城市的售樓廣告鋪張奢華，多視角展現(xiàn)新加坡旁這一宏大項(xiàng)目的魅力，召喚國(guó)人海外置業(yè)。

這里不免令人疑竇叢生，外管局對(duì)于“個(gè)人購(gòu)匯不得再用于境外購(gòu)房及投資”規(guī)定進(jìn)行澄清時(shí)表示，個(gè)人購(gòu)匯不允許用于海外購(gòu)房并非新政策，個(gè)人海外購(gòu)房及投資屬于尚未開(kāi)放的資本項(xiàng)目，“一直以來(lái)都不能做”。事實(shí)上，個(gè)人購(gòu)匯政策沒(méi)有變化。此次改進(jìn)個(gè)人外匯信息申報(bào)管理并未縮減個(gè)人購(gòu)匯的用途或調(diào)整購(gòu)匯額度，而是對(duì)前期政策的落實(shí)進(jìn)行更為細(xì)化、精確的管理?？僧?dāng)碧桂園如此高調(diào)的廣告在中央電視臺(tái)的黃金時(shí)段大規(guī)模播放的時(shí)候，外管局在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)并未禁止。

這說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，此前當(dāng)人民幣面臨升值壓力、外儲(chǔ)不斷膨脹的時(shí)候，作為“潛規(guī)則”，外管局對(duì)大手筆的換匯是“默許”的。如今外儲(chǔ)即將跌破3萬(wàn)億美元，外管局重申了“明規(guī)則”。

兌換了美元，卻無(wú)實(shí)際的用途，誰(shuí)還會(huì)存美元？但問(wèn)題是，沒(méi)有了自由兌換的便利，人民幣的國(guó)際化從何談起，人民幣作為海外儲(chǔ)備貨幣的地位如何建立？